Neueste Zahlen des ifo-Instituts in München belegen, dass Deutschland im Vergleich aller EU-Länder die geringste Immobilienbesitzer-Quote ausweist. Obwohl die Zahl der Ansuchen in der Baufinanzierung in den letzten Jahren stetig gewachsen ist, liegt der Anteil derjenigen, die Wohneigentum besitzen unter 45 Prozent. Im Vergleich dazu wohnen 70 Prozent der Europäer im eigenen Heim. Natürlich stellt sich die Frage, warum gerade in Deutschland Immobilienbesitzer die Minderheit darstellen. Und warum ein vergleichbar reiches Land wie Deutschland mit Abstand auf dem letzten Platz im EU-Vergleich rangiert. Ein erster Indikator ist, dass besonders in Ballungszentren der prosperierenden Bundesländer wie Hessen, Baden-Würrtemberg und Bayern der Anteil der Immobilienbesitzer, die im eigenen Heim wohnen, besonders gering ist. Gerade mal 27 Prozent beträgt hier die Quote. Warum scheint Wohnen zur Miete die bevorzugte Lebensform der Deutschen zu sein?
Immobilienbesitzer werden hierzulande kaum gefördert
Der Bund tut zu wenig für Immobilienbesitzer, so die einhellige Expertenmeinung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder der Errichtung eines Neubaus fallen hohe Nebenkosten an. Diese Nebenkosten können sich je nach Bundesland mit 9 bis 16 Prozent am Kaufpreis zu Buche schlagen. Selbst bei Kleinwohungen fallen da schnell einmal 10.000,- Euro an. Durchschnittlich 30.000,- Euro gelten beim Hauserwerb als durchaus normal. Ein wesentlicher Faktor ist die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland variiert. Die Länder verdienen damit durchaus gut – zu Lasten der Bürger und auf Kosten der Alterssicherung. Durchaus eine Milchmädchen-Rechnung, wenn man bedenkt, dass die kostenfreie Nutzung der eigenen Immobilie bei gleichzeitig in Relation zur Kaufkraft fallenden Renten einen erheblichen Beitrag zur Alterssicherung beiträgt. Muss der Mieter im Alter sehr hohe Mieten zahlen, kann er damit langfristig auch dem Staat z. B. durch die Auszahlung von Mietkostenzuschüssen zur Last fallen.
2007 wurde zudem die Eigenheim-Zulage ersatzlos gestrichen. So fielen die steuerlichen Vorteile für den Immobilienerwerb weg. Auch sind Makler-Courtage und Notargebühren zusätzlich zu einer Baufinanzierung aus der eigenen Tasche zu finanzieren. Das treibt den Preis und schreckt zugleich ab. Die im Gegenzug gewährten zinsgünstigen Kredite der KfW – die zudem oftmals an hohe Kriterien der energetischen Standards geknüpft sin – und Wohn-Riester – oftmals nur ein Tropfen auf den heißen Stein – können die Vorteile der Eigenheimzulage und der steuerlichen Vorteile, die bis 2006 gewährt wurden, nicht einmal ansatzweise ausgleichen.
Trotzdem erhöhte sich die Quote der Immobilienbesitzer in Deutschland in den letzten Jahren. Die Suche nach einer sicheren Geldanlage, die Angst vor steigender Inflation sowie der historisch niedrige Bauzins waren die ursächlichen Gründe dafür. Auf der anderen Seite wurde die Quote durch den Bau neuer Mietwohnungen gesenkt. Somit heben sich diese beiden Entwicklungen gegenseitig auf, so dass der Prozentsatz deutscher Immobilienbesitzer bei unter 45 Prozent verharrt.
Mieterschutz wiegt Bewohner in Sicherheit
Deutschland verfügt über einen europaweit vorbildlichen Mieterschutz. Wer schon länger zur Miete wohnt und pünktlich den Mietzins überweist, ist sehr schwer unkündbar. Die Mietsteigerungen sind zudem an den ortsüblichen Mietspiegel gebunden. Und eine Mietpreisbremse wurde eingeführt. Da zudem der Baustandard der deutschen Mietshäuser überdurchschnittlich hoch im europäischen Vergleich ist, kann man in einer Mietwohnung qualitativ gut wohnen. Die schlechte Bausubstanz in Italien oder in Großbritannien zum beispiel führt dazu, dass Mieter eher den Wunsch nach den eigenen 4 Wänden haben, um dadurch insbesondere die Wohnqualität zu erhöhen. Diesen Druck gibt es in Deutschland nicht.
Eine eher trügerische Sicherheit: Zwar lebt der Mieter in jungen Jahren gut und im Vergleich zu den finanziellen Belastungen, die durch einen Immobilienerwerb entstehen, auch günstig. Aber erst ist den Kräften des Immobilienmarktes in Zukunft ausgesetzt. Besonders in Ballungsgebieten werden Mieten weiterhin steigen. Und ob der Gesetzgeber den Mieterschutz nicht irgendwann einmal aufweicht, ist auch ungewiß. Zudem wird langfristig ein Umzug in eine größere Wohnung in einem Ballungsgebiet immer schwieriger. Ein Problem, mit dem aktuell bereits junge Familien befasst sind.
Immobilienbesitzer im Alter 30 bis 40 Jahre werden weniger
Gerade in einem Alter, in dem eine Baufinanzierung nach der Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtline am einfachsten zu erhalten ist, sinkt der Anteil der Immobilienbesitzer. Einerseits nachvollziehbar, weil der berufliche Einstieg – und der oftmals unter vertraglich unsicheren Bedingungen – später erfolgt. Andererseits natürlich auch dadurch, weil es einen Großteil der jungen Menschen in die Ballungsbiete zieht. In Ballungsgebieten ist der Erwerb von Wohneigentum für viele Berufseinsteiger unfinanzierbar.
Aber auch das psychologische Moment, frei sein zu wollen, spielt hier eine Rolle. Selbst wer in dieser Altersgruppe durch Schenkungen oder eine Erbschaft über genügend Geld verfügen würde, möchte sich immobilientechisch nicht binden. Eine Ansicht, die sich später neagtiv auswirken kann. Denn wer ca. 30 Jahre vor dem Renteneintrittsalter mit einer Baufinanzierung beginnt, kann am allerbesten die historisch niedrigen Bauzinsen ausnutzen. Im Laufe von 30 Jahren ist statistisch gesehen nahezu jede Baufinanzierung zurückgezahlt. Außerdem ist Immobilienbesitz ein wesentlicher Baustein des Vermögensaufbaus. So wird akuell Geld inflationsgeschützt und sehr krisensicher angelegt.
Aktuell ist ein möglichst langristiger Immobilienkredit zu empfehlen, bei gleichzeitig hoher Tilgung und einer vergleichweise eher günstigen monatlichen Rate. Auf Nummer Sicher gehen alle, die zudem Sondertilgungen und spätere Ratenanpassungen, wenn z. B. das Einkommen steigt, in den Vertrag geschrieben haben.
Wir empfehlen allen, die zwischen 30 und 40 alt sind und die ersten Berufsjahre hinter sich gebracht haben, sich einmal intensiv mit dem Immobilienerwerb zu beschäftigen. Sie werden überrascht sein, wie vergleichweise günstig man heute trotz hoher Immobilienpreise Immobilienbesitzer werden kann. Ganz zu schweigen von den Vorteilen, die man dann in der Rente hat – auch dann, wenn diese scheinbar noch weit weg scheint.
