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Immobilienblase und Baufinanzierung

22 Nov
Immobilienblase und Baufinanzierung: Trotz steigender Preise in den Metropolen können Sie sicher baufinanzieren. (Foto: pcjumbo.com)

Es mehren sich Berichte, dass Deutschland womöglich vor einer Immobilienblase steht. Gerade hat sich Deutschland aufgemacht, sich von einem Mieter- zu einem Immobilienbesitzerland zu entwickeln. Es wurde auch Zeit. Andere europäische Länder wiesen in der Vergangenheit weit mehr Immobilienbesitzer als Deutschland aus. In der aktuellen Niedrigzinsphase macht es natürlich Sinn, sein Geld in sicheres Betongold zu stecken anstatt einen Nullzins auf dem Sparkonto zu bekommen. Dass ein Zusammenhang zwischen Immobilienblase und Baufinanzierung besteht, ist natürlich nicht von der Hand zu weisen. Aber die Frage ist aktuell, ob es überhaupt eine echte Gefahr einer Immobilienblase gibt.

Fakt 1: Die Immobilienpreise schnellen in die Höhe

Extrem schnell steigende Preise können ein Hinweis auf eine Immobilienblase sein. So sind in den vergangenen fünf Jahren die Preise in Berlin, Hamburg und München um mehr als 30 Prozent nach oben geschossen. Andererseits ist das Verhältnis der Immobilienpreise zu dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen der Deutschen immer unterdurchschnittlich. Betrachtet man die Immobilienpreise in europäischen Ballungszentren wie London, Paris, Wien oder Rom läßt sich kein Hochrisiko in Deutschland erkennen.

Es ist natürlich unbestritten, dass Immobilienblase und Baufinanzierung einen Zusammenhang haben, wenn man auf eine mögliche negative Entwicklung in der Zukunft blickt.Wenn sich die wirtschaftliche Situation in Deutschland verschlechtern sollte, würde die Arbeitslosigkeit wachsen. Dann geraten auch die Immobilienpreise unter Druck. Das würde wiederum den aktuellen Bauboom abwürgen und in einer Abwärtsspirale mit weiter steigender Arbeitslosigkeit führen.

Fakt 2: Deutschland finanziert Immobilien sicher

Man hat aus der amerikanischen Immobilienblase von 2008 gelernt. Deutsche Banken gehen viel vorsichtiger bei der Vergabe von Immobilienkrediten um. Und auch der deutsche Kreditnehmer agiert besonnen. Aktuell werden Baufinanzierungsdarlehen mit einer langen Laufzeit und einer weit höheren Tilgung wie früher abgeschlossen. Das ist gut, denn so wird ein schnellerer Schuldenabbau angestrebt. Auch bringt der deutsche Kreditnehmer höhere Eigenmittel in die Finanzierung mit ein. Der Zusammenhang zwischen Immobilienblase und Baufinanzierung würde erst dann sichtbar werden, wenn eher kurzfristige Baufinanzierungsverträge nach 15 Jahren ablaufen und dann eine Anschlussfinanzierung nötig wird.

Hier lauert Gefahr: Sind die Zinsen gestiegen, was auch infolge einer wirtschaftlichen Abkühlung passieren kann, dann wird die Baufinanzierung bzw. die benötigten monatlichen Raten möglicherweise für Einzelne unbezahlbar. Zudem würde der Verkauf der Immobilie oder der Eigentumswohnung dann weit weniger Geld bringen als man ursprünglich dafür bezahlt hat. Die Gefahr also, dass beim Platzen der Immobilienblase massenhaft Kredite ausfallen und damit Banken in Gefahr geraten, ist daher in Deutschland eher gering – ein wichtiger Unterschied zur Lage in den USA vor zehn Jahren.

Fakt 3: Das Wirtschaftswachstum könnte in Zukunft stagnieren

Aktuell sehen die Vorzeichen nicht gut aus, obwohl die deutsche Wirtschaft aktuell noch brummt. Der neue US-Präsendent Trump hat angekündigt, den Zugang zum amerikanischen Markt zu erschweren. In Europa ist die EU-Krise längst nicht ausgestanden. Der deutsche Automobilbau, Motor des deutschen Wirtschaftsbooms, blickt aufgrund CO2-Skandal und Umrüstung auf E-Moilität in eine eher schwere Zukunft. Chinas Wirtschaftsaufschwung schächt sich ab und Moskau ist schon länger ein unsicherer Kandidat.

Hierin ist eine Gefahr für Immobilienblase und Baufinanzierung zu sehen. Deswegen fordern diverse Experten, entsprechende Regularien auf den Weg zu bringen. Als Beispiele sieht man dabei Vorgaben für den Eigenkapitalanteil für Hypothekenkredite. Als Vorbild nennt man Hongkong und Singapur. Neben dem Eigenkapitalanteil wurden dort Transaktionssteuern erhoben, die bis zu zehn oder 20 Prozent betrugen. So konnte dort der Preisanstieg gestoppt werden.

Auch die deutsche Regierung baut vor: sie wird bis voraussichtlich Mitten 2017 Einsatz eine sogenannte makroprudenzielle Kreditbremse beschließen. Diese Bremse ermächtigt dann den Staat, direkte Vorgaben für die Beziehungen zwischen Bauherren und Kreditgebern zu machen. Vorreiter ist hier die Bundesbank, die Obergrenzen für das Verhältnis zwischen Kreditvolumen und Immobilienwert vorschlägt. Auch für den Schuldendienst und die Gesamtverschuldung in Relation zum Einkommen sollten Grenzen gezogen werden. Zudem käme eine Vorgabe einer maximalen Darlehenslaufzeit in Frage. Was die Bunderegierung plant, lesen Sie hier …

Fakt 4: So entkoppeln Sie Immobilienblase und Baufinanzierung

Natürlich sind die Warnungen der Experten nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Auch ist Fakt, dass eine Baufinanzierung schwieriger wird, weil einerseits bezahlbare Immobilien und Eigentumswohnungen schwerer zu finden sind und andererseits die Wohnimmobilien-Kreditrichtliche Immobilienblase und Baufinanzierung die Rahmenbedingungen erschwert hat, an eine Finanzierung zu kommen. Trotzdem ist das heraufbeschworene Szenario von Immobilienblase und Baufinanzierung für den mündigen Kreditnehmer aktuell kein Problem, wenn er sich an folgende Eckpunkte hält:

  • Besonders langfristige Finanzierungen: Denken Sie über einen Volltilger nach. So profitieren Sie bis zur kompletten Rückzahlung vom aktuellen Niedrigzins. Inflation und Zinssteigerungen lassen Sie dann kalt.
  • Möglichst hohe Tilgung von Anfang an: Dass in Deutschland besonnen finanziert wird, zeigt folgender Wert: Die durchschnittliche monatliche Ratenbelastung liegt seit 2010 konstant bei ca. 750,- EURO. Und dass obwohl die Zinsen entscheidend günstiger geworden sind. Dafür hat der besonnene Kreditnehmer die Tilgung entsprechend nach oben geschraubt.
  • Viel Eigenkapital einbringen: Was nützen Barmittel auf dem Konto, wenn dieses keine Zinsen bringt. Besser ist es, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen. Eine Beleihung von z. B. 60 Prozent hilft dabei, den günstigsten Zinssatz zu bekommen, um damit auch noch Geld zu sparen.
  • Flexible Baufinanzierung abschließen: Sondertilgungsmöglichkeiten sind ebenso ein Thema wie die Möglichkeit, Ratenanpassungen während der Laufzeit durchführen zu können. So können Sie z. B. eine Erbschaft für eine schnellere Schuldenfreiheit einbringen. Aber auch eine Ratenanpassung nach oben oder unten kann im Lauf der Finanzierung nötigen Spielraum geben.
  • So schnell wie möglich Schuldenfreiheit anstreben: Besonders in einer Niedrigzinsphase ist eine besonders schnelle Schuldenfreiheit anzustreben. Jedes Jahr, dass Sie früher mit der Rückzahlung fertig sind, spart Bares.

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