Die Bundesregierung plant, die Kreditvergabe-Regeln zu verschärfen, falls die Gefahr einer Immobilienblase besteht. Das neue Immobilien-Kreditgesetz könnte im Frühjahr 2017 in Kraft treten. Angewendet soll es aber erst werden, wenn eine Immobilienblase zu platzen droht und damit Gefahr für die Finanzstabilität Deutschlands besteht. Das neue Immobilien-Kreditgesetz wird derart gestaltet sein, dass die dann gültigen Werte für Beleihung, Kreditobergrenze, Tilgungsfrist und Liquiditätsnachweis erst im Krisenfall festgelegt werden. Das Bundesfinanzministerium betont, dass man mit diesem Gesetz den Bürgern nicht den Zugang zu Immobilienkrediten erschweren möchte, sondern dass dieses nur ein Notfallplan ist, falls der Immobilienmarkt überhitzt. Das geplante Immobilien-Kreditgesetz soll Folgen verhindern, die 2008 nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA die globalen Finanzmärkte betraf und die westliche Welt in eine tief Reszension stürzte, deren Auswirklungen noch heute zu spüren sind.
Das neue Immobilien-Kreditgesetz nur für den Fall des Falles
Das Bundesfinanzministerium betont ausdrücklich, dass man derzeit keine Anzeichen für eine Immobilienblase in Deutschland sehe. Man wolle nur für den Fall der Fälle gerüstet sein. Ähnliche Gesetze werden aktuell in den Niederlanden, in Irland, den skandinavischen Ländern und Großbritannien vorbereitet oder sind dort bereits in Kraft. Fakt ist, dass aufgrund der Niedrigzinspolitik die Immobilienpreise weiter steigen. Die Gefahr also, dass die Preise in keiner Relation zur Wirtschaftlichkeit stehen, ist also gegeben. Ein Ausschuß für Finanzstabilität prüft turnusmäßig, ob Preise und Wirtschfatlichkeit zu weit auseinander laufen. Derzeit sehe man aber keine Anzeichen für eine Krise. Diesem Ausschuss gehören Vertreter der Bafin, der Bundesbank und des Finanzministeriums an.
Das geplante Immobilien-Kreditgesetz sieht vier Maßnahmen vor
Um Finanzmarkt wie Kreditnehmer vor den Folgen einer Immobilienkrise zu schützen, sieht der Gesetzentwurf vier Eingriffsvarianten vor, deren Ober- und Untergrenzen aber erst im Krisenfall exakt festgelegt werden.
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Tilgungsfrist
Banken können dann Tilgungsfristen vorgeben. Genaugenommen schreiben sie dem Kreditnehmer dann vor, bis wann ein Immobilienkredit vollständigt zurückgezahlt sein muss. Heute kann der Kreditnehmer von sich aus über Laufzeit und Höhe der Tilgung frei entscheiden; damit wäre es dann vorbei.
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Beleihung
Theoretisch ist es heute möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren. Damit wäre es dann vorbei. Die Finanzaufsicht würde dann festlegen, welchen Prozentsatz am Kaufpreis der Kreditnehmer mindestens aus eigener Tasche mitbringen muss. Eine solche Obergrenze würde dann überregional und ausnahmslos für alle Kreditnehmer gelten.
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Abschaffung von tilgungsfreien Krediten
Es gibt aktuell Baufinanzierungsvarianten, die es dem Kreditnehmer ermöglichen, nur die Zinsen an die Bank zurückzuzahlen und erst am Ende der Vertragslaufzeit die gesamte Tilgung auf einmal zu bezahlen oder aber mit einer Anschlussfinanzierung z. B. als Annuitätendarlehen zu bedienen. Banken müssen laut dem neuen Immobilien-Kreditgesetz dann eine vorgeschriebene Mindestrückzahlung mit dem Kunden vereinbaren.
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Fähigkeit zum Schuldendienst
Diese wird über die Untergrenze des Einkommens des Kreditnehmers definiert. Schwierig für Freiberufler und für alle, deren wesentlicher Einkommensbestandteil von Provisionen abhängig ist. Problemlos für Angestellte mit unbefristeten Arbeitsverträgen und für Beamte.
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Wann tritt des Immobilien-Kreditgesetz in Kraft?
Das Finanzministerium bereitet aktuell diesen Gesetzentwurf vor. Es soll noch vor den Bundestagswahlen 2017 verabschiedet werden – voraussichtlich also im Frühsommer. Im Entwurf sind bereits einige Ausnahmen vorgesehen: Sogenannte Bagatellgrenzen, also Kleinkredite, werden als Ausnahme definiert, damit sich der Verwaltungsaufwand für Banken nicht ins Unermessliche steigert. Baufinanzierung bzw. Kredite für Renovierung und Umbau sind davon ebensowenig betroffen wie Anschlussfinanzierungen von bestehenden Verträgen. Auch Kredite für den sozialen Wohnbau sind vom geplanten Immobilien-Kreditgesetz nicht betroffen. Zudem wird ein Kredit-Kontigent pro Bankhaus gewährt, welches von den im Krisenfall greifenden Gesetzvorgaben ausgenommen sein wird.
Mit diesen Ausnahmen möchte die Bundesregierung im Krisenfall dem Bürger den Zugang zu einem Baukredit nicht zu restriktiv gestalten, damit weiterhin Bauvorhaben möglich bleiben. Das ist auch ein Signal an die Bauwirtschaft. Trotzdem soll das Immobilien-Kreditgesetz mit der beschriebener Verschärfung der Kreditvergabe-Regeln dafür sorgen, dass im Falle einer Immobilienblase die Finanzstabilität Deutschlands nicht gefährdet wird. So möchte man verhindern, dass Kredite nicht mehr zurückgezahlt werden können und Banken dadurch in eine gefährliche Schieflage kommen – so wie es im Anschluss an die Fnanzkrise 2008 in den USA und Europa passiert ist.
