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Baukreditvergabe – Nachbesserung gefordert

Baukreditvergabe in der Sackgasse? Bayern, Hessen und Würrtemberg wollen Nachbesserungen
17 Oct
Baukreditvergabe soll nachgebessert werden, damit junge und ältere Kreditnehmer wieder baufinanzieren können, fordert die Länderkammer (Foto:Death_to_Stock_Photography.com)

Mit der Einführung der Wohnimmobilien-Kreditvergabe im letzten Jahr haben sich die Kriterien für eine Baukreditvergabe entscheidend geändert. Seit der Einführung gehen zudem die von Banken genehmigten Baufinanzierungen zurück. Das hat vor allem zwei Gründe: Vor allem junge und ältere Interessenten erhalten keinen Kredit mehr, da die Verschärfung der Baukreditvergabe Richtlinien die Banken aufgrund von Haftungsfragen dazu zwingen, überaus vorsichtig zu agieren. Inzwischen reden Banken sogar von der Diskriminierung dieser Gruppen. Problematisch vor allem deswegen, weil es gerade junge Familien und Pesonen vor der Rente sind, die Wohneigentum zur Absicherung benötigen. Jetzt hat der Freistaat Bayern zusammen mit Baden-Württemberg und Hessen eine Initiative gestartet, das entsprechende Gesetz anzupassen.

Baukreditvergabe – das sind die Probleme

Der Kreditgeber muss sicher sein, dass der Kreditnehmer den Kredit vollständig zurückzahlen kann. Das Alter des Interessenten wird somit zum Risiko. Nur wer innerhalb kürzester Zeit – und am besten vor dem 70. Lebensjahr – seinen Kredit mit Rente und Rücklagen tatsächlich tilgen kann, wird bedient. Aber junge Kreditnehmer haben ebenso ein Problem. Die berufliche Karriere steht erst am Anfang, möglicherweise auch nur mit einem Zeitvertrag ausgestattet. Die Risikoeinschätzung besagt, dass der berufliche Werdegang noch nicht vorherzusehen sei, weswegen viele Baufinanzierungen dann nicht zustande kommen.

Bankhäuser kritisieren aber noch weitere Punkte der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR): Der Wert der Immobilie darf seitdem keine Rolle mehr spielen. Und hilft damit auch nicht, im Falle des Kreditausfalls als Gegenwert eingerechnet werden. Anders als bisher darf der Wert der Immobilie bei der Risikobewertung keine Rolle mehr spielen. Viele Berater tun sich sowieso mit der Risikoeinschätzung schwer. Wie soll der Bankberater einschätzen, ob Freizeitaktivitäten wie Mountainbiking oder Paragliding dazu führen, dass der Kreditnehmer vor Tilgung bei einem Sportunfall Invalide wird?  Denn auch Hobbies fließen in die Risikoeinschätzung ein.

Baukreditvergabe – was die Länder ändern wollen

Die Länderkammer berät nun auf Initiative Bayerns, Hessens und Baden Württembergs über eine Nachbesserung des WIKR-Gesetzes. Man will, dass die spekulativen Prognosen (Risikoeinschätzung) wie Sterberisiko, Unfallrisiko oder Jobverlustrisiko entfallen und die tatsächliche wirtschaftliche Situation des Kreditinteressenten in den Mittelpunkt rückt. Auch solle kine weitere Kreditprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung entfallen. Wer modernisierenenergetisch sanieren oder altersgerecht umbauen möchte, sollte sogar von Ausnahmen von der WIKR-Richtlinie profitieren.

Ein konkretes Besipiel zeigt das aktuelle Dilemma:Wenn Sie nahe der Rentengrenze sind und Ihre Immobilie mit weniger als 50.000,- Euro altersgerecht umbauen wollen, um später sicher zu sein, werden Sie aktuell bei Sparkassen und Volksbanken nur in Ausnahmefällen eine Baufinanzierung erhalten. Denn die Baukreditvergabe schreibt vor, dass Sie die komplette Tilgung des Kredits erleben müssen. Hier bleibt dann aktuell nur der Weg, einen wesentlich teueren und zudem nicht geförderten Ratenkredit abzuschließen, dessen Laufzeit im Normalfall auf max. 5 Jahre begrenzt ist. Viele können sich die Sanierung dann aber nicht mehr leisten.

Baukreditvergabe – die Wirtschaft will noch viel mehr

Diese Gesetzesintiative der Länder geht aber der Immobilienwirtschaft nicht weit genug. Man wünscht sich zudem, dass das Rückzahlrisiko von einer Person abgekoppelt und wie früher dem Vertrag zugeordnet werden solle, so dass ein Erbe oder ein Ehepartner den Kredit weiter zurückzahlen könne. Auch fordert man, dass der Wert der Immobilie als Sicherheit wieder eine Rolle spielen darf.

Baukreditvergabe – an sich eine gute Sache

Wir stimmen in das allgemeine EU-Lamento nicht ein: Die WIKR ist an sich eine gute Sache. Doch geht sie in manchen Fällen einfach an der Realität vorbei. Ohne eine sorgfältige Prüfung der Ausfallrisiken des Kreditnehmers können uns spanische oder US-anerikanische Zustände drohen, wie 2008 zur Finanzkrise geführt hatten. Eine Nachbesserung tut also Not. Aber wir denken auch, dass das Problem eigentlich woanders zu suchen ist:

Die Banken sind ein gebranntes Kind: sie befürchten unserer Einschätzung nach eine ähnliche Klagewelle wie die, die in den letzten 2 Jahren durch fehlerhafte Widerrufsbelehrungen bei Baufinanzierungen über das Land gerauscht ist. Der deutsche Gesetzgeber hat schlichtweg verabsäumt, klare Regeln und Leitplanken in diesem Gesetz zu verankern. Anscheinend möchte man lieber auf Grundsatzrteile der Bundesgerichtshofs warten. Das kann aber dauern. Wie im Falle der fehlerhaften Wiederrufsbelehrung 10 Jahre oder mehr. Diese Zeit hat aber der Immobilieninteressent nicht. Deswegen ist die aktuelle Initiative der Bayern, Hessen und Baden Württemberger zu begrüßen. Mit der Hoffnung hinterlegt, dass die Entscheidung schnell geht und zu Rechtssicherheit für die Banken führt.

WIKR – die Wohnimmobilienrichtlinie schützt den Verbraucher, erschwert aber die Baukeditvergabe.
WIKR – dieses Kürzel irrlichtet aktuell durch die Kommentarspalten in den Wirtschaftsrubriken der deutschen Presselandschaft. WIKR steht für „Wohnimmobilienrichtlinie”. Sie wurde am 21.03.2016 in Deutschland aufgrund einer EU-Verordung in Kraft gesetzt. Sie hat das Ziel, Baufinanzierungskunden vor falscher oder unzureichender Beratung zu schützen. Bereits nach der Finanzkrise hatte der Gesetzgeber Banken und Finanzierungsberater in die …
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