Eine alte Weisheit lautet, dass die wichtigsten 3 Merkmale eines zukunftssicheren Immobilienkauf mit Renditeaussicht folgende sind: Lage, Lage und Lage. Matürlich ist eine Immobilie in bester Lage ein Versprechen auf eine gute Zukunftsinvestition. Nur haben sich in den letzten 2 Jahren die Vorzeichen aufgrund der Lage auf dem Immobilienmarkt ziemlich verändert: Eine Immobilie in bester Lage in den Ballungszentren wie Hamburg, München, Berlin oder Düsseldorf sind inzwischen nahezu unerschwinglich – und mancher Experte spricht von einer ungesunden Situation, die ein Invest in einem Immobilie in bester Lager in Zukunft als Verlustgeschäft erscheinen lässt. Eine neue Studie von Empirca der aktuellen Immobilienpreise zeigt eine Entwicklung, die als ungesund zu bezeichnen ist.
Immobilie in bester Lage – und mit Renditeaussicht! Gibt es in Ballungszentren nicht mehr!
Laut ZIA (Zentrale Immobilien-Ausschauss) haben sich 2015 Eigentumswohnungen in Westdeutschland um über 7 Prozent, in Ostdeutschland um über 6 Prozent verteuert. Ein wichtiger Indikator, ob Preiserhöhungen am Immobiliensektor noch wirtschaftlich sind, zeigt der Vergleich mit dem Anstieg der Mietkosten in selben Zeitraum. 2015 sind Mietpreise aber nur um 3,7 im Westen bzw. 1,7 Prozent im Osten gestiegen. Hieran erkennt man schon, wie sich die Schere auftut. Geht diese Entwicklung nun weiter, ist der Kauf einer Immobilie in den angesagten Hotspots des deutschen Immobilienmarktes eine Liebhaberentscheidung, aber keine Investitionsentscheidung mit Renditeaussicht. Dies müssen sich Käufer solcher Immobilien gewahr sein. Eine Immobilie in bester Lage ist nach diesen jüngsten Studien nur noch etwas für die wirklich Gutbetuchten im Lande.
An diesen Faktoren erkennt man, dass es inzwischen einige Hotspots in Deutschland gibt, wo in Zukunft eine Blase droht. Aktuell scheint sich die Definition einer Immobilie in bester Lage mit Redniteaussichten zu ändern. Aus unserer Sicht sind die nun die ehemaligen sogenannten 1 B-Lagen, die zwar nicht in den angesagten Bereichen der Balungszentren liegen, sondern etwas abseits, die aber über eine umfassende Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, direkte Anbindung an öffentliche Verkehrmittel, Freizeitangebote) verfügen. So kommen dann auch Randlagen und Städte mittlerer Größe in Frage. Und hier sehen die Aussichten auf vernünftige Preise und langfristige Renditeaussichten weit besser aus.
Immobile in bester Lage – die gibt es noch!
Das Institut der deutschen Wirtschaft veröffentlichte 2015 eine Studie, die sich mit einem neuen Untersuchungsansatz in die Analyse begab, wonach nicht nur die Kaufpreise von Immobilien zu berücksichtigen, sondern ebenso auch die Zinskosten zu berücksichtigen sind. Denn sinken die Zinsen, können auch bei steigenden Preisen die laufenden Kosten der Immobiliennutzung im Gesamten fallen. So eruierten die Forscher nur 4 Standorte, an denen aktuell Mieten dem Kaufen vorzuziehen sei – und diese liegen allesamt in Süddeutschland: Kempten, Miesbach, Aichbach-Friedberg und Rosenheim.Man berücksichtigte zur Ermittlung der Selbstnutzerkosten so alles, was vom Eigentümer getragen werden muss: Zinsen für Fremdkapital, entgangene Zinsen beim Eigenkapital, die Grunderwerbsteuer, Instandsetzungskosten, Substanzverluste, Wertzuwächse und Einkommensteuern. Bei Mietern wurden die ”jährlichen Mietkosten” hrangezogen.
Um das Immobilienblasen-Risiko zu eruieren, nahm diese Studie an, dass die Zinsen auf 3,5 steigen würden. Auch hier fanden Sie keine direkten Hinweise auf eine Finanzierungskrise, wie Sie in den USA oder Spanien vor einer Dekade auftraten. Dass nun eine Immobilienblase laut Studie nicht wahrscheinlich ist, heisst aber noch lange nicht, dass teuere Immobilien auf lange Sicht auch Rendite abwerfen können.
Wer sich aktuell um eine Finanzierung einer Immobiie bemüht, sollte besonders bei der Immobilienauswahl mit kühlem Herzen kalkulieren; nicht jedes verlockende Angebot wirft nach Jahren Rendite ab., da gerade in den Ballungszentren – auch durch die Mietpreisbremse – die Mieten viel langsamer als die Quadratmeterpreise steigen. Halten Sie bei Ihrer Kaufrecherche immer diese 2 Faktoren im Blick: Entwicklung der Immobilienpreise und die parallele Entwicklung der Mietpreise im selben Zeitraum. Geht die Schre zuweit auseinander, dann ist Vorsicht geboten – es sei denn, es ist für Sie ein Herzensobjekt und eine mittelfristige Renditeaussicht ist Ihnen überhaupt nicht wichtig. Wenn Sie dann noch über mindestens 30 Prozent Eigenmittel für den Kauf verfügen und die Nebenkosten, die schnell auch noch einmal 10 Prozent oder mehr des Kaufpreises ausmachen, Ihnen auch keine Angst machen, dann sollten Sie das Niedrigstzinsniveau und eine langfristige Baufinanzierung mit hoher Anfangstilgung nutzen.
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