Immobilienkauf

Immobilienblase in Deutschland?

08 Sep
Günstige Baufinanzierung forciert den Bauboom (Foto: R_K_B_by_ RainerSturm_pixelio.de)

Überall kann man derzeit Warnungen vor einer sogenannten Immobilienblase in Deutschland lesen. Für die Experten von Moody’s Analytics, ein Unternehmen, das sich auf die Untersuchung und Analyse der Wirtschaft und dem Kreditwesen spezialisiert hat, ist eine Blasenbildung in Europa klar erkennbar. Die Marktforscher von Empirica sehen angeblich in ihrem Blasenindex II/2015  Hinweise für eine Immobilienblase in Deutschland. Schuld daran soll die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrem Programm für den Ankauf von Staatsanleihen sein. Dieses sorgt indirekt dafür, dass die Immobilienpreise ansteigen.

 

Was ist eine Immobilienblase

Von einer Immobilienblase in Deutschland wird gesprochen, wenn es auf dem Immobilienmarkt zu einer starken Überbewertung der Kaufobjekte kommt und die Mieten vergleichsweise nicht im Verhältnis dazu anziehen. Es werden Preise für Immobilien verlangt und auch bezahlt, die als vollkommen utopisch bezeichnet werden können. Irgendwann ist der Markt dann erschöpft und hat seinen Höchststand erreicht. Dann kommt das Gefährliche: Die Immobilienblase platzt. Ab diesem Moment werden die Preise rapide abstürzen, die Bauzinsen steigen, niemand will mehr investieren und die Hausbesitzer müssen mit einem starken Wertverlust rechnen. Begünstigt wird eine solche Blase im Normalfall durch Außeneinflüsse. Das derzeitige Programm der EZB kann ein solcher Außeneinfluss sein.

Was hat die EZB mit der Immobilienblase in Deutschland zu tun?

Die EZB kauft derzeit massenhaft Staatsanleihen auf. Das Ziel ist einer europäischen Deflation vorzubeugen und die Inflationsrate anzukurbeln. Gut gemeint will die EZB damit ein Gleichgewicht in Europa schaffen. Dies hat aber auch negative Folgen. Durch den Ankauf der Staatsanleihen sinken die allgemeinen Zinsen. Sparer bekommen nichts mehr für ihre Anlagen, dafür sind aber Finanzierungsangebote sehr attraktiv. Genau diese Situation haben wir in Deutschland.

Droht eine Immobilienblase in Deutschland?

Da muss man erst einmal fragen, ob die oben beschriebene Situation zutreffen könnte.

Fakt ist, dass die Zinsen für eine Baufinanzierung bis vor Kurzem ein historisches Tief erreicht hatten und trotz des momentan steigenden Kurses noch immer günstig wie nie zuvor sind. Praktisch jeder kann sich eine Immobilienfinanzierung leisten und damit steigt die Nachfrage an Bestandsimmobilien und Neubauten. Das trifft also schon einmal auf die oben beschriebene Situation zu. Doch nun gleich von einer Immobilienblase in Deutschland zu reden, wäre übertrieben. Vorher muss man sich den Kontext ansehen, warum die Immobilienpreise in Deutschland gestiegen sind.

Die Preise steigen seit ca. 2008. Davor waren sie weitestgehend rückläufig. Zu diesen Zeiten waren auch die Investitionen der Deutschen ins Bauwesen sehr moderat. Dazu kommen auch noch verstärkte Zuwanderungen und so kann das Verlangen nach mehr Wohnraum gut erklärt werden. Außerdem sind ebenfalls die Mieten im Verhältnis angestiegen. Liest man also einen Artikel über eine Immobilienblase in Deutschland, der sich wirklich auf ganz Deutschland bezieht, so ist dieser wahrscheinlich nicht richtig recherchiert worden.

Wenn man von Blasen-Gefahr sprechen will, dann trifft das nur auf die Toplagen in den Ballungszentren zu. Dort steht die Nachfrage deutlich über den Angeboten. Zwischen 2010 und 2014 sind beispielsweise die Preise für Bestandsimmobilien in manchen Münchner Stadtteilen um bis zu 50 % gestiegen. Wenn in den Medien von einer drohenden Immobilienblase in Deutschland geredet wird, werden meist genau die Toplagen der Ballungszentren als Zahlenbeispiele hergenommen. Der Blick auf ganz Deutschland wird dabei vernachlässigt und so die Statistik verfälscht. Hier sollte also nicht nach einer ‚Immobilienblase in Deutschland’, sondern nach einer ‚Immobilienblase in den Ballungszentren’ gesprochen werden.

Nach einer aktuellen Studie der Postbank soll aber auch in den Ballungszentren kein sehr großes Risiko für einen Wertverfall bestehen. Diese sagt eine Wertstabilität beim Immobilienkauf bis mindestens 2030 voraus: Wertstabilität beim Immobilienkauf

Was wäre wenn doch?

Angenommen es kommt zu einer Immobilienblase in Deutschland, diese platzt und die Preise fallen plötzlich in den Keller, was wäre dann? Käme es zu einer Wirtschaftskrise, wie es in Spanien und Irland einst der Fall war? Wohl eher nicht. Die deutschen Banken gehen mit viel mehr Sicherheit an die Kreditvergabe, wie die Kollegen aus den beiden genannten Ländern. Außerdem legen die Deutschen ihre Kreditkonditionen auf lange Sicht fest. Daher bestehen viel stabilere Verhältnisse.

Was man aber befürchten kann ist, dass in 10 – 15 Jahren viele der derzeit finanzierten Immobilien wieder verkauft werden müssen. Der Grund: Wer sich nicht richtig informiert hat und der Meinung war, nur durch günstige Zinsen richtig sparen zu können, wird dann wahrscheinlich ein Problem bekommen. Die Zinsen werden nicht ewig so niedrig bleiben und mit der falschen Finanzstrategie kann das böse Folgen haben.

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Billige Baufinanzierung – die Schnäppchenfalle

Fazit zur Immobilienblase in Deutschland

Die Expertenmeinungen gehen auseinander. Die einen sind sich sicher, dass wir uns in einer Blase befinden, andere befürchten eine Immobilienblase in Deutschland und wieder andere sehen keinen Grund zur Besorgnis.

Da man nicht in die Zukunft blicken kann, kann man sich hierfür auch einfach eine eigene Meinung bilden, aufgrund des eigenen Bauchgefühls und ein wenig eigenständiger Recherchearbeit. Wer ein Eigenheim erwerben möchte, aber Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland hat, kann theoretisch auch noch abwarten. Dann läuft man aber auch Gefahr, dass die Finanzierungsangebote nicht mehr so attraktiv sind, wie heute. Unser Rat: Bauen Sie nicht in einem Ballungszentrum. Am Stadtrand oder in einem Vorort können die Preise erheblich günstiger sein.

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