Fälligkeitsdarlehen oder Annuitätendarlehen? Wo liegt eigentlich der Unterschied?
(Foto: Tony Hegewald / pixelio.de)
Es gibt ja bekanntlich verschiedene Formen der Rückzahlungsarten in der Baufinanzierung, aber haben Sie schon einmal etwas von einem Fälligkeitsdarlehen gehört? Diese Art der Finanzierung unterscheidet sich gravierend von einem normalen Annuitätendarlehen, der Darlehensform, die in Deutschland am häufigsten abgeschlossen wird, da sie bis zur kompletten Tilgung gleichbleibende monatliche Raten garantiert. Ein Fälligkeitsdarlehen rückt dagegen die Zinsen in den Mittelpunkt der Laufzeit. Für wen ein Fälligkeitsdarlehen sinnvoll ist, was seine Vor- und Nachteile sind, gerade im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, erfahren Sie hier.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist die „normale“ Form im Kreditwesen. Es wird eine Laufzeit vereinbart und dazu eine festgesetzte monatliche Rate ausgehandelt. Diese Rate ändert sich während der Zinsbindung nicht.
Da sich die Rate aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammensetzt, ändert sich die Verteilung dieser beiden Faktoren während der Laufzeit. Betrachten Sie dazu das folgende, einfach dargestellte Diagramm:
Aufteilung der Raten bei einem Annuitätendarlehen.
Wie Sie erkennen, ist der Zinsanteil zu Beginn der Laufzeit recht hoch. Je länger Sie allerdings Ihre Raten zahlen, desto kleiner wird der Zinsanteil und desto größer wird die anteilige Tilgung des Gesamtdarlehens.
Fälligkeitsdarlehen
Ein Fälligkeitsdarlehen verhält sich anders als ein Annuitätendarlehen. Hier setzt sich die monatliche Rate nicht aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen, sondern es werden nur die Zinsen gezahlt. Der komplette Darlehensbetrag ist dann am Ende der Laufzeit zu begleichen. Da keine Tilgung stattfindet, muss in der Regel ein Tilgungsersatz an den Darlehensgeber abgetreten werden.
Tilgungsersatz beim Fälligkeitsdarlehen
Ein Tilgungsersatz beim Fälligkeitsdarlehen ist die Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer, wie die Tilgung beglichen werden muss. Die häufigste Form sind Lebensversicherungen und Bausparverträge. Dabei wird monatlich der vorgesehene Tilgungsanteil nicht an den Gläubiger übermittelt, sondern in die Lebensversicherung / den Bausparvertrag eingezahlt. Zur Sicherheit des Darlehensgebers erhält dieser die Ansprüche auf diese Kapitalversicherung.
Am Ende der Laufzeit wird beim Fälligkeitsdarlehen dann mittels des angesparten Kapitals die Darlehenssumme teilweise oder komplett beglichen.
Unser vereinfachtes Diagramm verdeutlicht die Aufteilung der monatlichen Raten:
Ratenverteilung bei einem Fälligkeitsdarlehen.
Hier ist erkennbar, dass sich der Anteil der Zinsen nie ändert. Der Sparanteil des obigen Diagramms symbolisiert die monatlich zu zahlenden Anteile in den Bausparvertrag oder die Lebensversicherung. Die Vor- und Nachteile zwischen Fälligkeitsdarlehen und Annuitätendarlehen sollen klären, wann sich welche Form anbietet.
Vor- und Nachteile zwischen Fälligkeitsdarlehen und Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen Vorteile
- Eine feste Rate über die gesamte Laufzeit innerhalb der Zinsbindung verschafft eine gute Planbarkeit.
- Je länger man zahlt, desto geringer wird der Zinsanteil, der auf den Restbetrag des Darlehens erhoben wird.
Annuitätendarlehen Nachteile
- Nach der Zinsbindung muss sich um eine Anschlussfinanzierung gekümmert werden.
- Wurde die Tilgungsrate zu gering gewählt, zahlt man sehr lange nur an den Zinsen.
Fälligkeitsdarlehen Vorteile
- Bei einer Vermietung der zu finanzierenden Immobilie kann man die Schuldzinsen gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen und damit steuerliche Vorteile erlangen.
- Praktisch, wenn man sich monatlich keine so hohen Raten leisten kann, man aber eine größere Geldsumme zu einem fixen Termin in Aussicht hat (Lebensversicherung / Bausparvertrag).
Fälligkeitsdarlehen Nachteile
- Immer gleichbleibender Zinsanteil und keine Tilgung der Schuld. Dies kann sich bei einer Vermietung aber in einen Vorteil verwandeln.
- Nebenkosten für den Abschluss des Tilgungsersatzes können entstehen.
Fälligkeitsdarlehen oder Annuitätendarlehen, was ist die bessere Wahl?
Das kommt ganz auf den Verwendungszweck an. In der Regel ist ein Fälligkeitsdarlehen die teurere Variante, da für den gleichen Darlehensbetrag anteilig mehr Zinsen gezahlt werden müssen. Pauschal lässt sich das aber dann doch nicht sagen, da es bei einer Vermietung der Immobilie durch das Fälligkeitsdarlehen zu steuerlichen Vorteilen kommt. Diese könnten dann größer sein, als die Mehrausgaben der Zinsen gegenüber dem Annuitätendarlehen.
Eine gute Variante kann die Kombination aus beiden sein. Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens kann man auch zusätzlich einen freiwilligen Bausparvertrag anlegen und mit dem Erlös aus diesem dann die Resttilgung des Darlehens finanzieren. Voraussetzung dafür sind natürlich die finanziellen Mittel.
Lassen Sie sich von einem Fachmann für Baufinanzierungen beraten, dieser kann Ihnen dann sagen, ob ein Fälligkeitsdarlehen für Sie die richtige Wahl ist.
