Ihre Baufinanzierungsstrategie: Maßgeschneidert auf Ihre Lebensplanung und Ihre finanziellen Möglichkeiten
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Auf Ihre Möglichkeiten kommt es an, wenn Sie sich für eine Baufinanzierungsstrategie entscheiden: Die Zeiten, in denen Annuitätendarlehen das Maß aller Dinge waren, sind vorbei. Heute werden Ihnen viele verschiedene Möglichkeiten angeboten. Naütrlich ist eine maßgeschneiderte Baufinanzierungsstrategie wichtig. Darlehensanbieter haben aber inzwischen so viele verschiedene Ansätze im Programm, dass man als Laie schon einmal den Überblick verlieren kann. Ausgangspunkt einer jeden seriösen Baufinanzierungsstrategie ist aber Ihre persönliche finanzielle Situation, ihre Lebensplanung und Ihre beruflichen Perspektiven. Egal was Ihnen Baufinanzierer anbieten, nehmen Sie sich Zeit, um die angebotene Baufinanzierungsstrategie zu prüfen und um diese mit Ihren persönlichen Vorstellungen abzugleichen. Im Folgenden möchten wir Ihnen einige Baufinanzierungsstrategien vorstellen und Vor- und Nachteile kurz erläutern, damit Sie eine Idee davon bekommen, was eine maßgeschneiderte Baufinanzierungsstrategie leisten kann und muss.
Baufinanzierungsstrategie Nummer 1: Das Annuitäten-Darlehen
Laut aktuellen Zahlen werden auch heute noch über 70 Prozent der Baufinanzierungsvertraäge auf Basis eines Annuitätendarlehens abgeschlossen. Dieses Konzept ist relativ einfach zu durchblicken: Über die abgeschlossene Laufzeit des Darlehen zahlen Sie gleichbleibende monatliche Raten zurück. Damit werden der Zins sowie die Tilgung bedient. Da über die Laufzeit die Darlehenssumme geringer wird, reduzieren sich auch die daraus resultierenden zu zahlenden Zinsen. Dafür wird die Tilgung über die Laufzeit entsprechend erhöht, so dass die monatliche Rate konstant bleibt. Am Ende der Laufzeit, der sogenannten Zinsbindungsfrist, wird die Restschuld durch einen Anschluss- oder Forward-Kredit zu den dann gültigen Zinssätzen wiederum für einen festen Zeitraum abgeschlossen – so lange, bis Ihr Baufinanzierungsdarlehen getilgt ist.
Der Vorteil dieser Finanzierungsart ist, dass Sie exakt die Höhe der monatlichen Rate wissen und sich darauf einstellen können. Der Nachteil: Ein Annuitätendarlehen bietet keinerlei Flexibilität und Sie können dieses auch nicht (beziehungsweise nur mit erheblichen Kosten) schneller zurückzahlen, wenn Sie z. B. geerbt haben.
Baufinanzierungsstrategie für junge Familien: Die Familienhypothek
Mit einer Familienhypothek erhalten Sie einen ”Kinder-Bonus”, allerdings unter der Bedingung, dass Sie die Immobilie mit Ihrer Familie bewohnen, also eigennutzen. Hierbei wird pro Kinder der Zinssatz für 5 Jahren um 0,25 Prozent gesenkt bzw. dieser wird nach 5 Jahren erst angehoben. Trotzdem steigt die Zinsrate nicht, da ja innerhalb der 5 Jahre bereits ein Teil des Darlehens getilgt ist. Auch wenn Sie erst bei der Kinderplanung sind, Ihr Nachwuchs aber noch nicht geboren ist, können Sie eine Familienhypothek abschließen. Diese greift dann bei Geburt des Kindes und läuft ebenfalls 5 Jahre zu dem redizierten Zinssatz.
Der Vorteil dieser Variante eines Annuitätendarlehens sind die geringeren Zinsen in den eersten 5 Jahren. Der Nachteil ist, das manche Anbieter diese Familienhypothek mit höheren Zinsen anbieten, so dass sich der Vorteil erübrigt hat. Da heisst es, genau vergleichen und verschiedene Angebote einholen.
Baufinanzierungsstrategie für Besserverdiener: Das Volltilger-Darlehen
Auch beim Volltilgerdarlehen gilt: Zinssatz und Monatsrate sind festgeschrieben und zwar solange, bis der Baufinanzierungskredit vollständig getilgt ist. Wichtig ist, dass man bereits am Anfang eine möglichst hohe Tilgungsrate festlegt, um schneller schuldenfrei zu sein. Auch hier steigt, wie beim Annuitätendarlehen, der Zinssatz über die Laufzeit. Diese Variante zahlt sich aber nur für Besserverdiener aus, die eine höhere monatliche Belastung tragen können, ohne dass der Lebensstandard darunter leidet.
Der Vorteil ist, dass man erstens exakt weiss, wann man wieder schuldenfrei ist und keine Gefahr läuft, dass die Anschlussfinanzierung erheblich teurer wird, weil zwischenzeitlich die Baufinanzierungszinsen erheblich gestiegen sind – eine Gefahr, die bei den aktuellen Niedrigzinsen durchaus eintreten kann. Der Nachteil ist, dass Volltilger zumeist nur für Laufzeiten bis zu 20 Jahren angeboten werden, dass man zudem sehr hohe monatliche Rückzahlungen leisten muss und dass diese Kreditform nicht vorzeitig zurückgezahlt werden kann.
Flexible Baufinanzierungsstrategie: Variable Darlehen
Bei dieser Darlehensform ist der Zinssatz nicht festgeschrieben, sondern er wird während der Laufzeit immer wieder an den EURIBOR angepasst – das ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Da derzeit der Zinssatz auf historisch niedrigem Stand stehen, ist das variable Darlehen eine äußerst günstige Finanzierungsform. Sollte nach Ablauf der 3, 6 oder 12 monatigen Bindung der Zinssatz gestiegen sein, so kann der Kreditnehmer aussteigen und in eine Festzinsfinanzierung wechseln. Diese variablen Darlehen sind in vielen Ländern längst eine Standardfinanzierung, in Deutschland jedoch nicht. Das liegt vor allem daran, dass deutsche Banken von sich aus variable Finanzierung nicht anbieten, der Interessent muss aktiv danach fragen.
Der Vorteil der variablen Finanzierung ist der absolut günstige Zinssatz und die Möglichkeit, bei steigenden Zinsen in eine festgeschriebene Finanzierungsform zu wechseln. Aufgrund dieses derzeit extrem günstigen Zinssatzes kann der Kreditnehmer entsprechend mehr für die Tilgung zahlen, um schneller schuldenfrei zu sein. Der Nachteil ist, dass man alle 3, 6 oder 12 Monate sich um einen neuen Abschluss bzw. um den Wechsel in eine andere Finanzierungsart kümmern muss. Auch ist man nicht gegen heftige Zinsschwankungen gefeit: Bei Ausbruch der Finanzkrise zog der Zins kurzfristig massiv an, um danach wieder extrem nachzugeben. Wer damals kurzfristig aus dem variablen Darlehen ausstieg, weil er einen weiteren Anstieg fürchtete und dann eine festverzinste Darlehensform wählte, hat sich ein Jahr später sicher geärgert, weil er nun Zinsen von 5 Prozent zahlen musste, obwohl dann der Zinssatz um 3 Prozent lag. Mehr zur variablen Baufinanzierung lesen Sie hier)
Das 8plus5-Darlehen: eine Baufinanzierungsstrategie, wenn man absehbar Vermögenszuwachs erwartet
Diese Finanzierungsvariante schreibt das Darlehen auf 13 Jahre fest. Der Kunde kann nach Ablauf von 8 Jahren dann wählen, ob er die weiteren 5 Jahre zu diesem Zinssatz weiterführen, ob er alles tilgen oder diese durch eine andere Hypothekenkreditvariante ersetzen möchte. Dieses Finanzierungskonzept wird von manchen Banken auch als 10 plus 5-Darlehen angeboten.
Der Vorteil dieser Finanzierungsart ist vor allem für Kreditnehmer gegeben, die z. B. eine Erbschaft oder Erlöse aus einem Verkauf im Zeitraum erwarten – also auch für Unternehmer interessant, die ihren Betrieb veräußern wollen. So kann man bereits nach 8 Jahren den Kredit gänzlich oder zum Großteil zurückzahlen. Trotzdem hat man die Zinssicherheit für 13 Jahre (oder 15 Jahre). Der Nachteil ist, dass viele Banken diese Variante nicht anbieten; hier empfiehlt es sich, direkt mit einem Baugeldvermittler zu sprechen.
Weitere Modelle einer Baufinanzierungsstrategie – aus unserer Sicht aber weniger empfehlenswert
Die Vollfinanzierung
Für alle, die über wenig Eigenkapital verfügen, gibt es die Möglichkeit der 100 Prozent Finanzierung. Ohne Eigenkapital geht das aber auch nicht, denn normalerweise sind die sogenannten Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Makler und Notar aus der eigenen Tasche zu finanzieren – das können schon 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sein. Diese Finanzierung bietet sich aber nur für gutverdienende Singles in jungen Jahren an, da der Baugeldzins entsprechend hoch ausfallen wird. Alle Finanzierungen, bei denen nicht mindestens 20 Prozent Eigenkapital einfließen, sind nur sehr teuer zu haben.
Das Kombidarlehen
Dieses wird aus zwei verschiedenen Krediten zusammengesetzt – z. B. aus einem Annuitäten und einem variablen Darlehen oder auch aus zwei verschiedenen Annuitätendarlehen. Der Kreditnehmer ist aber nach Ablauf weiterhin an die Bank gebunden, was bei der Anschlussfinanzierung oftmals zu einer teureren Anschlussfinanzierung führt. Denn diese Bank steht als Gläubiger im Grundbuch, so dass andere Bankinstitute dann keine Kredit gewähren würden.
Bausparkombidarlehen (Konstantdarlehen)
Diese Form ähnelt einem Volltilgerdarlehen. Die Zinsbindung ist bis zur völligen Rückzahlung festgeschrieben. Darin ist ein Bausparvertrag enthalten, der zugeeilt wird, wenn ca. die Hälfte der Vertragssumme angespart ist. Dann wird bereits der Gesamtbetrag ausgezahlt und die noch nicht bezahlte 2. Hälfte als DSarlehen gewährt, den man dann in bis zu 10 Jahren ebenfalls tilgen muss. In dieser Variante sind zwar die Monatsraten billiger, der insgesamt aber zu zahlende Zinsbetrag an die Bank jedoch deutlich höher. Durch diese Kopplung ist es aber nahezu unmöglich, die tatsächlichen Zinskosten zu ermitteln. Zudem werden Provisionszahlungen für den Bausparvertrag fällig (meistens ein Prozent der Bausparvertragssumme). Diese Darlehensform nutzt damit vor allem der Bank.
