Der Wunsch nach Eigentum war selten so ausgeprägt wie heute. Die verlockend niedrigen Baufinanzierungs-Zinsen, die fehlenden Renditen für Sparer und die Skepsis an den Aktienmärkten nähren den Wunsch, sein Geld in das vermeintlich sichere „Betongold” und damit in einen Immobilienkauf zu stecken. Im Gegensatz zu vielen Ländern Europas oder zu den USA hat der deutsche Immobilienmarkt bisher nicht einmal den Ansatz einer Blase produziert. Doch auch in Deutschland finden sich nun erste Anzeichen, dass beim Immobilienkauf Vorsicht geboten ist, da die Nachfrage in den vergangenen zwei Jahren rasant gestiegen ist und die Angebote insbesondere in den Ballungszentren immer weniger werden. In Zeiten wie diesen sollte man kühl kalkulieren, denn nicht jedes Angebot ist auch eine vernünftige Option, in den eigenen vier Wänden sorgenfrei leben zu können. Es warten viele Fallen auf den Interessenten. Aber welche sind das?
Immobilienkauf für 90% der Deutschen interessant
Laut einer Umfrage des Immobilienanbieters PlanetHome würden sich derzeit 90% der deutschen eine Immobilie zulegen, wenn sie über die entsprechenden Finanzmittel verfügen würden. Außerdem trauen sich gar 60% zu, den Immobilienkauf in Eigenregie ohne professionelle Hilfe abzuwickeln. Ganz schön mutig, wenn man bedenkt, dass für viele der Immobilienkaufein einmaliges Ereignis im Leben mit jahrzehntelangen Konsequenzen (z. B. Baufinanzierung, Vertragslaufzeiten etc.) ist.
1. Lage des Objekts
Das ist bekannt: Über die Wertsteigerung bzw. Werterhalt eines Objekts über die Jahre entscheiden 3 Dinge, nämlich die Lage, die Lage und die Lage. Gerade in den Ballungszentrum – inzwischen aber auch in den Einzugsbereichen – explodieren die Preise. Deswegen ist eine genaue Analyse des Umfelds wichtig: Wie sieht es mit dem öffenltichen Nahverkehr aus, wie ist die Infrastruktur (Supermarkt, Apotheke, Schule etc.) und gibt es leicht zu erreichende Naherholungsgebiete. Diese Faktoren entscheiden über den Werterhalt bzw. die Wertsteigerung in der Zukunft. Auch ein Blick auf die Nachbarschaft lohnt sich – sind hier größere Baumaßnahmen oder Umgestaltungen geplant, soll die Straße ausgebaut werden oder drohen anderweitige Geräuschbelästigungen?
2. Sichten Sie alle Unterlagen im Detail
Besonders beim Immobilienkauf von Eigentumswohnungen wichtig: Lassen Sie sich nicht von den Verkaufsunterlagen blenden. Mietverträge, Grundsteuerbescheide und Wohnflächenberechnungen gehören hier ebenso dazu wie die Recherche, ob noch offene oder geplante bauliche Maßnahmen geplant sind und ob etwaige Grundbuchbelastungen vom Käufer übernommen werden müssen.
3. Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind Sie damit in das Eigentum der Eigentümergemeinschaft eingebunden. Sollten Reperaturen am Haus oder der nachträgliche Einbau z. B. eines Lifts mehrheitlich beschlossen werden, dann werden auch Sie anteilig zur Kasse gebeten. Das sollten Sie vor dem Immobilienkauf bedenken und sich zudem vor dem Kauf genau die Hausordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Nutzungsrechte ansehen. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie auch alle Unterlagen einsehen und prüfen, die die Rechte und Pflichten und das Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft regeln (z. B. Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte wie Parkplätze, Kellernutzung oder Dachboden-Regelungen).
Besonders wichtig sind die Protokolle der Hausversammlungen, denn darin finden Sie neben etwaigen Streitigkeiten der Parteien (die Ihnen ein entspanntes Leben in der Gemeinschaft „vermiesen”) auch Beschlüsse zu Neuinvestitionen (für die Sie dann auch aufkommen müssen). Empfehlenswert ist es, sämtliche Protokolle der letzten 3 Jahre akribisch durchzuabeiten. Gleiches gilt für die Instandhaltungsrücklage: ist das Konto gut gefüllt, ist auch die Sicherheit viel größer, nach dem Immobilienkauf nicht sofort mit hohen Sonderumlagen konfrontiert zu werden.
Zeitdruck, Notar und Referenzen
Ein alter Verkäufertrick ist der Aufbau von Zeitdruck beim Immobilienkauf. Lassen Sie sich nie unter zeitlichen Zugzwang setzen. Sie brauchen die Zeit, um alles exakt prüfen zu können. Hier kommt es auf das Fingerspitzengefühl an: Signalisieren Sie dem Käufer ihr Interesse, lassen Sie sich bei der Prüfung der Unterlagen nicht zu lange Zeit, aber betonen Sie immer ihre seriösen Absichten mit Hinweis auf die Seriosität des Anbieters.
Ein Indiz für eine zwielichtige Vorgangsweise des Anbieters sind Notarstermine, die außerhalb der üblichen Arbeits- bzw. Geschäftszeiten stattfinden sollen (z. B. Feiertage, Wochenende, nach 20 Uhr). Planen Sie genug Zeit ein, den Entwurf des Kaufvertrages bereits vor dem Notartermin sorgfältig zu prüfen (besser noch: Sie lassen den Vertrag von einem Sachverständigen prüfen). Außerdem können Sie den Notar wählen, einfach aus dem Grund, da Sie als Käufer auch für die Notarkosten aufkommen müssen. Jeder Notar muss alle Fragen rund um den Vertrag ausführlich beantworten – das ist ihr gutes Recht.
Last but not least: Überprüfen Sie die Seriosität aller handelnden Personen. Da hilft bereits das Internet. Sie können aber auch den Verbraucherschutz befragen und sollten zudem mit den möglicherweise zukünftigen Nachbarn und Verwaltern reden, um sich ein Bild der Anbieter der Wohnung zu machen bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Immobilienkauf setzen.
Alles weitere, was Sie zur Fehlervermeidung beim Immobilenkauf wissen sollten, finden Sie auf der Internetseite der Berliner Senatverwaltung für Verbraucherschutz: Schutz vor Schrottimmobilien
