Mit dem Sondertilgungsrecht können Sie ein Baufinanzierungsdarlehen schneller tilgen und so viel Geld sparen. Das Prinzip: Sie zahlen außerplanmäßig mehr an die Bank für den Kredit zurück als vereinbart. Damit verkürzen Sie automatisch de Laufzeit des Kredits bzw. senken den Betrag der Restschuld, der nach Ablauf des Erstfinanzierung (Zinsbindung) mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Wichtig: Das Sondertilgungsrecht wird in der Regel von der Bank nicht automatisch angeboten bzw. im Vertrag festgeschrieben. Dieses müssen Sie während der Vertragsverhandlung von der Bank verlangen. Manche Banken werden das Sondertilgungsrecht verweigern. Manche werden dafür einen Zinsaufschlag verlangen. Einige bieten aber diese Möglichkeit auch kostenfrei an. Aber warum ist eine Sondertilgung überhaupt ein wichtiger Bestandteil für eine möglichst günstige Baufinanzierung?
Eine reduzierte Kreditlaufzeit spart Kosten
Durch Sondertilgungen können Kreditnehmer:innen die Kosten und die Kreditlaufzeit deutlich senken. Wichtig: Um in den Genuss einer Sondertilgung zu kommen, müssen diese im Darlehensvertrag aufgeführt sein. Das ist im Vorfeld mit der kreditgebenden Bank zu regeln. Nicht jede Bank bietet aber kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten an. Verlangt die Bank Zusatzkosten meistens in Form eines Zinsaufschlags auf den angebotenen Zinssatz. In einem solchen Fall ist abwägen, ob sich dies lohnt oder ob ein anderer Anbieter für Sie aus Kostensicht besser ist. Bedenken Sie, dass mit außerplanmäßigen Zahlungen Sie die Schulden deutlich schneller senken. Besonders bei Baufinanzierungen mit geringem Zinssatz (3 bis 3,5 Prozent) sind Sondertilgungen zudem eine sehr rentable Anlageform, da sich dadurch die Zinskosten des Kredits über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung effektiv reduzieren lassen. Insbesonders kostenfreie Sondertilgungsrechte haben einen doppelten Effekt: Das Darlehen lässt sich schneller zurückzahlen und Sie zahlen unter dem Strich weniger Zinsen für den Kredit.
Die am weitest verbreitete Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hierbei zahlen Kreditnehmer:innen über die festgelegte Laufzeit (Zinsbindung) jeden Monat gleich hohe Raten aus Zins und Tilgung. Nutzt man dabei das Sondertilgungsrecht, überweist man einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung. Dadurch sinkt die Restschuld in größerem Umfang. Dadurch verringert sich auch die nächste Zinszahlung stärker und die Tilgung steigt dementsprechend schneller. So wird die Restschuld, die im Normalfall nach Ablauf der Erstfinanzierung bzw. Ende des Darlehens mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird, reduziert. Wegen der niedrigeren Restschuld wird der dann angebotene Zinssatz günstiger ausfallen und die Gesamtlaufzeit wird reduziert. Und das ist ein effektiven Spareffekt. Als Faustregel gilt: je kürzer die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung, um so größer das Einsparpotential.
Welches Sondertilgungsrecht wird angeboten?
Wie bereits erwähnt, wird Ihnen die Bank ungefragt keine Sondertilgungsmöglichkeiten anbieten. Sie müssen aktiv danach fragen, diese entsprechend verhandeln und am Ende im Baufinanzierungsdarlehen festschreiben lassen. Dabei gibt es in der Regel drei Szenarien:
- Baufinanzierung ohne Sondertilgung: Die Bank bietet keine Sondertilgung. Wollen Sie später eine Sondertilgung leisten, weil Sie z. B. geerbt, eine Bonuszahlung Ihres Arbeitgeber erhalten haben oder Sie Ihr Gehalt im Lauf der Zeit steigern konnten, wird die Bank diese Sonderzahlung verweigern.
- Baufinanzierung mit kostenpflichtiger Sondertilgung: Manche Banken verlangen für die Sondertilgung einen Zinsaufschlag. Dieser verteuert möglicherweise die Gesamtkosten der Baufinanzierung Darlehen so sehr, dass sich das Sondertilgungsrecht nicht mehr lohnt.
- Baufinanzierung mit kostenloser Sondertilgung: Es gibt Banken, die eine kostenlose Sondertilgung anbieten. Hierbei ist allerdings zu prüfen, ob die Kosten dafür Kmit einem höheren Zinssatz kompensiert werden. Aber es finden sich auch Banken, die sowohl einen günstigen Sollzinssatz als auch zusätzlich eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit anbieten.
Bei diesen drei Szenarien zeigt sich bereits die Wichtigkeit eines Anbietervergleichs. Deswegen ist es keine gute und oftmals kostentreibende Idee, eine Baufinanzierung ausschließlich bei der Hausbank anzufragen.Wenn Sie die Expertise eines bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlers wie die accedo AG nutzen, gehen Sie auf Nummer Sicher. Denn die Expert:innen kennen in der Regel, welche Anbieter günstige Kredite inklusive kostenfreier Sondertilgungsmöglichkeiten anbieten.
Welches kostenfreie Sondertilgungsrecht gibt es?
- Die häufigste Form der Sondertilgung: pro Jahr bis zu fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme. Selten werden bis zu zehn Prozent akzeptiert.
- Gängig ist auch die Vorgabe von bestimmten Höchstbeträgen. Zum Beispiel 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr.
Empfehlenswert ist, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. Dabei richtet sich die Sondertilgung immer nach der anfänglichen Darlehenssumme. Je höher der Kreditbetrag, umso höher ist dann auch die mögliche Tilgungsleistung. Je höher der Prozentsatz dann ist, umso mehr Geld können Sie sparen, wenn Sie dann die Sondertilgungsoption nutzen. Wichtig: Das Sondertilgungsrecht können Sie, müssen es aber nicht nutzen. Wenn Sie aufgrund anderer Ausgaben in einem Jahr einmal keine Sondertilgung leisten wollen, ist das kein Problem. Auch wenn Sie Ihre Sondertilgungsmöglichkeit während der Gesamtlaufzeit nicht nutzen, entstehen Ihnen keine Nachteile. Dann ist es aber besonders wichtig, dass Ihnen im Vertrag eine kostenfreie Sondertilgung eingeräumt wurde.
Sondertilgung für geförderte KfW-Kredite?
Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen in den meisten Fällen nicht möglich. Lediglich die vorzeitige und komplette Rückzahlung des Darlehens ist erlaubt,. Dafür berechnet die KfW aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Und diese fällt in der Regel und abhängig von der Restschuld oftmals so hoch aus, dass sich das vorzeitige Ablösen des Kredits nicht lohnt..
Wann zahlt sich ein Sondertilgungsrecht besonders aus?
Wer eine Sondertilgung nutzen möchte, sollte auch darauf achten, wann man die Sonderzahlung leistet. Grundsätzlich: je früher während der Darlehenslaufzeit, desto besser. Denn die Sonderzahlung senkt die zu tilgende Restschuld. Bereits iim Folgemonat steigt die Tilgung. Warum? Sie zahlen bei einem Annuitätendarlehen zwar immer eine gleichbleibende Monatsrate. Bei gesunkener Restschuld fällt jedoch der Zinsanteil niedriger aus, der Tilgungsanteil steigt. Die Folge: Die Zinskosten insgesamt und die Kreditlaufzeit sinken. Deswegen ist es eine besonders gute und besonders kostensparende Idee, so früh wie möglich das Sondertilgungsrecht in Anspruch zu nehmen.
Alternativ zur Sondertilgung: Sonderkündigungsrecht
Wenn das Baufinanzierungsdarlehen länger als 10 Jahre zinsgebunden ist, räumt der Gesetzgeber jedem Kreditnehmer ein gesetzliche Kündigungsrecht exakt nach 10 Jahren Laufzeit ein. Unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kann die Baufinanzierung gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Haben Sie während der zeit geerbt und durch eine Veräußerung einen größeren Geldbetrag zur Verfügung, könnten Sie Ihr Darlehen kündigen und die durch die Einmalzahlung reduzierte Darlehenssumme beim gleichen Anbieter neu abschließen oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Der Vorteil: Die so reduzierte Restschuld wirkt sich besonders positiv auf den Zinssatz und zudem auf die Laufzeit der Anschlussfinanzierung aus.
Anbietervergleich ist ein Muss
Eine zinsgünstige Baufinanzierung mit kostenfreiem Sondertilgungsrecht ist sicher die beste Option. Diese aber zu finden, gar nicht so einfach. Die Hausbank allein anzufragen, wird in der Regel nicht genügen. Allein um die Verhandlungsposition zu stärken, sind mehrere Anbieteranfragen zu empfehlen. Dafür sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler eine gute Adresse. Die großen Anbieter haben die tagesaktuellen Angebote von über 400 Banken im Zugriff, wissen deswegen sofort, bei welchen sich eine Anfrage lohnt und können zudem maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte erstellen. Dabei ist dieser Service für Sie kostenfrei. So kommen Sie risikolos an die besten Baufinanzierungsangebote mit möglichst flexiblen Komponenten, die Ihnen für die Zukunft entsprechenden (auch finanziellen) Spielraum bieten.
