Die Zinsen für Baufinanzierung werden auch in nächster Zeit aller Voraussicht nach nicht sinken. Man rechnet mit einem Zinsniveau bis zu 4 Prozent. Auch das Umfeld wird schwieriger. Die Inflationsrate bewegt sich auf 10 Prozent zu. Verschärfte Vorgaben für geförderte stattliche Kredite sowie steigende Materialkosten tun ein Übriges dazu. Unter dem Strich werden dadurch private Haushalte weiter belastet. Deswegen verschärfen Banken die Kriterien für die Kreditvergabe. So wollen sie einerseits das Risiko eines Kreditausfalls reduzieren. Und andererseits auch ihre mögliche Haftung bei Beratungsfehlern minimieren. Zusätzlich flaut der Immobilienboom ab. Diese Faktoren deuten darauf hin, dass Banken nun insgesamt vorsichtiger bei der Kreditprüfung werden. Darauf deuten jüngste Umfragen hin hin.
Studie bestätigt, dass Kreditprüfung verschärft wird
Bereits Ende 2019 zeigte eine Erhebung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY, dass Geldhäuser infolge der der Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie (WIKR) die Kriterien für eine Kreditvergabe deutlich verschärft hatten . Von den damals 120 Banken und 30 Fintechs rechneten immerhin ein Drittel mit einer deutlichen Verschärfung bei der Kreditprüfung, die dann auch tatsächlich eintrat. Was 2019 galt, gilt auch heute. Gute Bonität und Eigenkapital sind Grundvoraussetzung für eine Kreditzusage. Vollfinanzierung bzw. sogenannte 110 Prozent-Finanzierungen – also eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital – sind heute fast nicht mehr möglich.
Ohne Eigenkapital kaum Aussicht auf eine positive Kreditprüfung
Die Zahlen der accedo AG für das erste Halbjahr 2022 unterstreichen diese Tendenz: Kunden erwarten weiter steigende Zinsen und wählen deswegen eine längere Zinsbindung.. In den ersten sechs Monaten wurde Baufinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung von fast 15 Jahren gewählt. 2021 lag der Durchschnitt der Zinsbindung noch bei circa 13 Jahren. Ende der 2010er Jahre waren circa 10 Jahre noch üblich. Auch der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtfinanzierung wuchs kräftig. Brachten Kreditinteressenten 2021 knapp 130.000 Euro ein, so stieg dieser Wert im ersten Halbjahr 2022 auch 160.000 Euro. Dabei sind die sogenannten Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Grundbuch etc. nicht enthalten und müssen mit weiterem Eigenkapital gezahlt werden.
Einfluss nimmt auch die Bankenaufsicht (Bafin), die einen kritischen Blick bei der Kreditprüfung anmahnt. Deswegen sind sogenannte 100 Prozent Finanzierungen inzwischen eine Seltenheit. Und das, obwohl solche Kredite für Banken ein gutes Geschäft sind. Denn für 100 Prozent-Finanzierungen, bzw. für Finanzierungen mit einer sehr geringen Eigenkapitalquote von z. B. 10 Prozent, können hohe Zinsen verlangt werden. Günstige Immobilienkredite, bei denen der Kunde 40 oder 50 Prozent Eigenkapital mitbringt, sind für Banken eigentlich nicht lukrativ, weil hierfür im Vergleich sehr günstige Zinsen angeboten werden. Trotzdem werden Kredite mit einer hohen Eigenkapitalquote inzwischen bevorzugt vergeben. Da spielt die Eintrübung der Wirtschaftslage in Deutschland eine Rolle.
Steigende Zinsen bereiten den Banken Sorge
Denn steigende Baufinanzierungszinsen machen für private Haushalte einen Immobilienerwerb schwieriger. Aufgrund der stark gestiegenen Inflationsrate, getrieben insbesondere von hohen Energiepreisen, werden zudem die Mindestanforderungen an Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Bonitätsbetrachtung nach oben anpasst. Die Kosten spielen eine wichtige Rolle dabei, wie viel freies Einkommen potentielle Käufer haben und wie kreditwürdig sie sind.
Dadurch wächst bei Baufinanzierungen das Ausfallrisiko. Der Kreditnehmer muss aktuell neben der hohen Inflation nun auch höhere monatliche Raten für Zins und Tilgung stemmen. Deswegen finden sich inzwischen auch wieder bankenseitige Angebote mit nur noch 1 Prozent Tilgung. Das Risiko für den Kreditnehmer wächst, weil sich die Laufzeit einer Finanzierung bis zur völligen Schuldenfreiheit um viele Jahre verlängert und eine hohe Restschuld nach Ablauf der Erstfinanzierung mit einer dann teueren Ansschlussfinanzierung getilgt werden muss. Wenn die Zinsbindung für das Darlehen z. B. nach 15 Jahren ausläuft, ist der Restschuldbetrag noch sehr hoch. Wenn dann aber die Zinsen nicht mehr 3 sondern z. B. 6 Prozent betragen, verdoppelt sich auch die monatliche Belastung. Dadurch steigt die Gefahr, dass der Kreditnehmer diese nicht mehr stemmen kann. Diese Situation war einer der Gründe für die Finanzkrise 2008. Mit dieser Erfahrung wappnen sich Banken nun durch höhere Anforderungen bei der Kreditprüfung.
Was bedeutet eine Verschärfung der Kreditprüfung für die Baufinanzierung?
Die Kriterien für für Kreditprüfung wurden nach der letzten Finanzkrise neu formuliert. So muss die Bank mit schriftlichen Protokollen nachweisen, dass der Kreditkunde umfänglich über alle Risiken informiert wurde. Außerdem gilt seither, dass ein Kredit mit dem Eintritt ins Rentenalter getilgt sein muss. Die Bonität ist ebenso einer strengeren Prüfung zu unterziehen. Zudem wird der Standort der Immobilie einer Bewertung unterzogen. Die ausbezahlten Kreditsummen in ländlichen, strukturschwachen Regionen fallen geringer aus. Weil der Immobilienwert geringer eingestuft ist. Zudem verlangt man von Familien, dass beide Ehepartner für den Kredit bürgen. Und am besten beide über ein unbefristetes Angestelltenverhältnis verfügen. Für Selbständige wird dadurch eine Kreditaufnahme noch schwieriger.
Diese von der Bankenaufsicht aufgestellten Regel für die Kreditvergabe gelten bereits seit über 10 Jahren. In der jüngsten Vergangenheit haben Banken diese aber eher lax ausgelegt. Auch deswegen, weil Immobilienkredite heute ein wichtiges Geschäftsfeld sind. Auch erwarten Banken in der nächsten Zeit schlechtere Geschäfte. Das wiederum ist gut für Kreditinteressanten. Da Baufinanzierungen ein wichtiges Geschäftsfeld für Banken sind, verschärft sich der Wettbewerb. Weniger Finanzierungsinteressenten müssen dann mit besseren Angeboten umgarnt werden, will die Bank weiterhin ein gutes Immobilienfinanzierungsgeschäft machen.
Die richtigen Fragen für die persönliche finanzielle Sicherheit
Die Kreditprüfung der Banken ist das eine. Aber genauso wichtig: jeder Einzelne muss im Vorfeld prüfen, welche Kreditsumme er in Zukunft sicher zurückzahlen kann. Um eine Machbarkeit noch vor dem Erstkontakt mit der Bank zu prüfen, sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG hilfreich. Mit den Expert:innen können Sie im Vorfeld einer Finanzierungsanfrage kostenfrei klären, wo ihre finanziellen Belastungsgrenzen liegen. Denn verschlechtert sich die eigene finanzielle Situation z. B. durch Inflation, ist eine zu hohe monatliche Belastung gefährlich. Deswegen sind maximal 40 Prozent des monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens für Zins- und Tilgungsdienste ein guter Maßstab.
All diese Faktoren sind zu bedenken. Und im Vorfeld mit einem versierten Baufinanzierungsberater:in zu besprechen. Nutzen Sie dafür die Angebote von bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlern wie die accedo AG, die Ihre Beratung kostenfrei anbieten. Und zudem wissen, welche Bank welche Kreditvergabe-Prüfung anstellt.
