Der Kauf einer Immobilie ist oftmals die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben. Den günstigsten Baufinanzierungskredit finden ist damit auch besonders wichtig. Nur ist der auf den ersten Blick günstigste Kredit zumeist langfristig nicht der beste. Wer bei der Kreditwahl nicht aufpasst, kann hohe fünfstellige Beträge verschenken. Deswegen ist eine umfassende Planung und eine tiefe Beschäftigung mit der Finanzierung so wichtig.
Den günstigsten Baufinanzierungskredit finden: wieviel Eigenkapital steht zur Verfügung?
Das Eigenkapital, das man in den kauf investieren kann, entscheidet maßgeblich über den Zinssatz. Je mehr zur Verfügung steht, umso günstiger wird die Gesamtfinanzierung. Eine Eigenkapitalquote von ca. 30 Prozent sollten es schon sein. Natürlich kann man, genügend sicheres Einkommen vorausgesetzt, auch mit 10 Prozent finanzieren. Nur dann schnellt der Zinssatz, den die Bank verlangt, in die Höhe. Eigenkapital ist das Geld, das Ihnen sofort zur Verfügung steht.
- Sparbücher, Tagelsgeld- und Festgeldkonten
- Aktien, Fonds und Wertpapiere, die sofort veräußerbar sind
- Bausparverträge, wenn sie zuteilungsreif sind
- Geld von Verwandten oder vorgezogenes Erbe der Eltern
- Eigenleistungen werden von Banken oftmals wie Bargeld behandelt. Vielleicht können Sie sämtliche Maler- und Parkettarbeiten erledigen?
Je mehr Eigenkapital Sie zusammenkratzen, umso besser für den Zinssatz. Bedenken Sie aber, dass die sogenannten Kaufnebenkosten wie Notar- und Maklerkosten, Grundwerbsteuer und Grundbucheintrag auch aus Barmitteln zu bezahlen sind. Diese können, je nach Bundesland, bis zu 15 Prozent ausmachen. Diese Ausgaben haben also nichts mit der Eigenkapitalquote zu tun.
Wieviel Kapitaldienst ist möglich? Dies entscheidet über die maximale Höhe des Kaufpreises.
Den günstigsten Baufinanzierungskredit finden hängt neben der Beleihungs- bzw. Eigenkapitalquote auch davon ab, wieviel Sie an monatlichen Belastungen tragen können. Kapitaldienst ist der Überbegriff für Zinsen und Kredittilgung. Dieser sollte maximal 40 Prozent des monatlich zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommen ausmachen. Wenn man dann noch die laufenden Betriebskosten der neuen Immobilie in die Rechnung miteinbezieht, sollten es dann nicht mehr als 50 Prozent sein.
Das sind natürlich nur Anhaltspunkte. Für eine Familie mit 2 Kindern und mittlerem Einkommen können diese 50 Prozent bereits zu viel sein, während ein gutverdienendes kinderloses Ehepaar die 50 Prozent locker stemmen kann. Ein Rechenbeispiel: Sie haben 100.000 Euro zur Verfügung. ie Immobilie kostet 500.000 Euro. Bei einem Zinssatz von ca. 2 Prozent (wegen 20 jähriger Zinsbindung) und einer Tilgung von 3 Prozent,ergibt sich eine monatlich Belastung von ca. 1.700 Euro. Hat das Ehepaar ein monatliches Nettoeinkommen von ca. 5.000 Euro, so wäre die Finanzierung gesichert.
Den günstigsten Baufinanzierungskredit finden ist eine Frage der Laufzeit.
Die kürzer die Zinsbindung des Baufinanzierungskredits, umso günstiger der Zinssatz. Aktuell bewegen wir uns aber nahe dem historischen Niedrigzinsniveau. Man kann sich für kurzfristige Laufzeiten bereits Krdite unter 1 Prozent sichern. Vor 10 Jahren lag dieser bei fünf Prozent. Je länger nun aber diese aktuell günstigen Zinsen festgeschrieben werden, umso höher fällt der Zinssatz aus.
Den günstigsten Baufinanzierungskredit finden ist aber insbesondere auch die Frage nach langfristiger Sicherheit. Da der Zins aktuell so niedrig ist, macht es durchaus Sinn, diesen möglichst lange festzuschreiben. Wer aktuell eine Baufinanzierung mit 20 Jahren Laufzeit abschließt, zahlt dafür über 2 Prozent Zinsen. Dafür bekommt man die Sicherheit, das man unabhängig von Zinssteigerungen ind er Zukunft ist. Wer nur 5 Jahre wählt, hat das Risiko, dass die hohe Restschuld dann zu einem wesentlich höheren Satz zu verzinsen ist.
Höhe des maximalen Immobilien-Kaufpreis berechnen.
Die Rechenformel dafür ist denbar einfach: Ihre monatliche Belastungsgrenze einfach mit zwölf multiplizieren, um die jährliche Maximalbelastung zu berechnen. Teilen Sie diese jährliche Maximalbelastung durch die Summe von Zins- und Tilgungssatz. Dann erhalten Sie Ihre maximale Darlehenssumme.
- Monatliche Belastungsgrenze: 1.000 Euro.
- Jährliche Maximalbelastung: 1.000 x 12 = 12.000
- Zinssatz: 2 Prozent – Tilgungsatz: 2 Prozent
- 12.000 : (0,02 + 0,02) = 300.000 Euro
- Eigenkapital: 100.000 Euro
- Belastungsgrenze + Eigenkapital = 400.000 Euro
- minus Nebenkosten: 45.000 Euro
- Immobilienkaufpreis bei ca. 350.000 Euro
Den günstigsten Baufinanzierungskredit finden – niemals ohne Anbietervergleich.
Stiftung Warentest hat in der Ausgabe März 2019 „Finanztest” die Konditionen verschiedener Finanzierungsmodelle verglichen. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter liegen dabei auf den ersten Blick nur geringe Differenzen beim Zinssatz. Im Testszenario „Einfamilienhaus für 500.000 Euro und mit 50.000 Euro Eigenkapital” sowie 15 Jahren Festzinsbindung verlangt der Testsieger auf 1,5 Prozent Darlehenszinsen, das teuerste Angebot liegt bei 2,66 Prozent. Klingt eher wenig, macht aber unter dem Strich viel Geld aus: Über die gesamte Darlehenslaufzeit summieren sich die zusätzlich zu zahlenden Zinsen auf ca. 70.000 Euro. Das liegt laut Testbericht an den langen Laufzeiten für Immobilienkredite über mehrere Jahrzehnte sowie Zinseszins-Effekten.
Aber Zinsunterschiede sind nur ein Aspekt: in vielen Finanzierungsfällen ist aber auch die Flexibilität des Darlehens wichtig. Wer den günstigsten Baufinanzierungskredit finden will, muss sich auch darüber Gedanken machen:
- Ratenanpassungen, um auf geänderte finanzielle Situation nach oben oder unten reagieren zu können?
- Sondertilgung während der Vertragslaufzeit, um z. B. durch eine Erbschaft den Kredit schneller zurückzahlen oder die Restschuld drücken zu können.
Oftmals kosten diese Flexibilisierung des Vertrages ein paar Prozentpunkte mehr. Das kann durchaus Sinn machen, wenn man ein besonderes Ziel vor Augen hat: die möglichst schnelle Schuldenfreiheit. Das ist aber nur in einem persönlichen bertungsgespräch zu klären, um das Für und Wider abzuwägen. Den günstigsten Baufinanzierungskredit findet bedeutet also in letzter Konsequenz nicht den nominal günstigsten Zinssatz zu finden, sondern den aus individueller Sicht günstigsten Weg, den Kredit möglichst schnell zurückzuzahlen. Oder um möglichst großen finanziellen Spielraum zu haben. Unsere Erfahrung zeigt: jede Baufinanzierung ist anders. Deswegen muss diese auch maßgeschneidert werden.
Somit heisst „die günstigste Baufinanzierung finden” immer auch „die beste, persönliche und kompetenteste Beratung zu finden”.
