Wenn man die erste Baufinanzierung für den Immobilienkauf oder den Neubau unter Dach und Fach hat, ist man erst einmal froh. Und macht sich erst einmal keine weiteren Gedanken mehr, wie es dann nach Ablauf der Zinsbindung – in der Regel nach 10 oder 15 Jahren – dann weitergeht. Das ist auch gut so. Aber man sollte den Zeitpunkt bzw. das Jahr im Auge behalten, wann man sich mit der dann fälligen Anschlussfinanzierung auseinandersetzen muss. Einzige Ausnahnme: man hat ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen, mit dem man die gesamte Laufzeit bis zur Endfälligkeit des Kredits finanziert. Die Fausregel: zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollte man beginnen, den Markt und die Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung zu sondieren.
Auch wenn man die Erstfinanzierung sehr langfristig (z. B. über 20 Jahre oder als Volltilger) abgeschlossen hat, sollte man über eine besondere Art der Anschlussfinanzierung – nämlich die Umschuldung – nachdenken. Deswegen sollten Sie spätestens nach 9 Jahren ihren laufenden Baufinanzierung einer kritischen Prüfung unterziehen. Denn Sie haben die Möglichkeit, jede langfristige Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen, um anschließend günstiger, flexibler oder mit einer anderen Kreditform – z. B. Kombidarlehen zu finanzieren. Deswegen sollte man sich spätestens im 9. Jahr der Laufzeit mit einer möglichen Anschluss-Finanzierung beschäftigen. So können Sie im Anschluss möglicherweise in den Genuss weit günstigerer Konditionen kommen.
Erste Anschlussfinanzierung zur Umschuldung nutzen
Die durchschnittliche Laufzeit der im vergangenen Jahr abgeschlossenen Baufinanzierungen liegt bei ca. 14 Jahren. Im Normalfall wird nach Ablauf der Erstfinanzierung eine Restschuld übrig bleiben, die dann neu finanziert werden muss. Deswegen ist die erste Anschlussfinanzierung sehr wichtig. Mit der Anschlussfinanzierung entscheiden Sie, ob Sie günstiger weiterfinanzieren können. Ziel sollte immer sein, möglichst schnell schuldenfrei zu sein, denn das spart über die gesamte Laufzeit betrachtet immer das meiste Geld.
Prüfen Sie z. B. die Tilgungsrate der Erstfinanzierung: In der Regel wurden die meisten Tilgungen in den 2000er Jahren mit 1 bis 2 Prozent abgeschlossen. Heute, da wir uns in immer noch in einer Niedrigzinsphase bewegen, ist es sehr ratsam, die Tilgung so hoch wie möglich zu wählen. Denn je höher Sie Tilgung, umso schneller sind Sie schuldenfrei.
Deswegen sollte man auf Ratschläge nicht unbedingt hören, die monatlichen Raten durch eine sehr niedrige Tilgung möglichst gering zu halten. Der Effekt dieses Ratschlags ist, dass Sie viel länger finanzieren müssen. Zudem zahlen Sie zumeist bei sehr langen Laufzeiten viel mehr Geld als Zinsdienst an die Bank. Die Faustregel: Je schneller man schuldenfrei ist, um so mehr Geld spart man. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es ratsam, möglichst schnell mit hohen Tilgungsraten von 4 bis 5 Prozent das Baufinanzierungsdarlehen zurückzuzahlen. Das Sonderkündigungsrecht nach einer Laufzeit von 10 Jahren hilft, einen alten – möglicherweise sehr teuren – Darlehensvertrag zu korrigieren.
Die erste Anschlussfinanzierung und die Frage nach der günstigsten monatlichen Rate
Die erste Anschlussfinanzierung ist immer eine Frage nach der möglichst schnellsten Schuldenfreiheit. Und so gut wie nie eine Frage nach der geringsten monatlichen Belastung. Geringe Rückzahlungen für Zinsen und Tilgung verlängern die Laufzeit und damit die Gesamtkosten des Kredits. Deswegen sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung genauso wie beim Abschluss der Erstfinanzierung handeln und sich für den letztendlich in Summe günstigsten Anbieter entscheiden – und nicht nur dem Angebot der erstfinanzierenden Bank vertrauen. Fragen Sie auch bankenunabhängige Baufinanzierer bzw. Online-Direktfinanziererbei einer anstehenden Anschlussfinanzierung an. Diese beraten kostenfrei und machen Ihnen dann ein ebenfalls kostenfreies Angebot. Neben der monatlichen Raten sollte immer die Gesamtlaufzeit – also die Tilgung – genauso eine Rolle spielen wie die Möglichkeit, einen neuen Vertrag möglichst flexibel – z. B. durch hohe und kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten – zu gestalten.
Der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber nach Ablauf der Erstfinanzierung ist einfach: Da Sie ja alle Unterlagen der Erstfinanzierung zur Hand haben, reicht zumeist die Beschaffung und Aushändigung des Grundbuchauszugs aus;. Es gibt einige Online-Finanzierer wie die ACCEDO AG, die selbst das Beschaffen dieses Grundbuchauszugs für Sie erledigen. Letzt müssen Sie nur fristgerecht vor dem Ablauf der 10 jährigen Bindung bei der Hausbank kündigen (wie diese Kündigung richtig geht, lesen Sie hier: Umschuldung durch Kündigung).
Auf alle Fälle sollten Sie sich bei Angeboten für die erste Anschlussfinanzierung immer die Restschuld nach Ablauf von 10 Jahren (entspricht der gesetzlichen Kündigungsfrist) sowie nach vollständiger Laufzeit (wenn die Anschlussfinanzierung z. B. über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen wird) von der kreditgebenden Bank ausrechnen und mitteilen lassen. Diese Restschuld ist ein wichtiger Maßstab für die Frage, ob sich eine Kündigung nach 10 Jahren und eine damit verbundene Umschuldung lohnt.
Erste Anschlussfinanzierung als Forward-Darlehen abschließen?
Banken agieren gerne damit, Ihre Kunden zeitlich unter Druck zu setzen. Um Ihre Entscheidung aber nicht von diesem Druck beeinflussen zu lassen, ist Ihre Eigeninitiative gefragt. Hierfür gibt es verschiedene Szenarien:
- Setzen Sie sich ca. ein Jahr vor Ablauf der 10 Jahresfrist mit der kreditgebenden Bank in Verbindung und lassen Sie sich ein Angebot für die Anschlussfinanzierung, Prolongation bzw. Umschuldung machen.
- Nehmen Sie dieses Angebot und verhandeln Sie mit einem Online-Direktfinanzierer, um möglicherweise ein besseres Angebot zu erhalten.
- Läuft Ihre Baufinanzierung länger als 10 Jahre, sollten Sie sich spätestens nach 8 Jahren mit der Umschuldung beschäftigen.
Normalerweise lässt sich der Übergang vom Erstvertrag in die Anschlussfinanzierung ohne weitere Gebühren regeln (mit ca. einem Vorlauf von einem Jahr). Solange Sie bereits in der Niedrigzinsphase ihre erste Baufinanzierung abgeschlossen haben, drängt Sie nichts zur Anschlussfinanzierung. Es sei denn, Sie benötigen eine besonders flexible Vertragsausgestalltung (z. B. erweiterte Sondertilgungsrechte, Ratenwechsel, eimalige Rückzahlung eines Teils des Baufinanzierungsdarlehens etc.).
Stammt Ihr Vertrag allerdings aus einer Zeit vor 2013, dann können Sie sich bereits ca. 36 Monate vor Ablauf (also nach 7 Jahren) mit der Anschlussfinanzierung mittels Forward-Darlehen kümmern. Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den günstigen Zinssatz für die Zukunft; allerdings sind – je nach Vorlaufzeit – Zinsaufschläge fällig. Sie sollten die die Bauzinsentwicklung im Auge behalten, um reagieren zu können, wenn der Zins dreht.
Folgender Zinsvergleich-Artikel ist bereits älter. Auch wenn die darin angesprochene Zinserhöhung längst wieder vom Tisch ist, sind die Ausführungen zu Forward-Darlehen immer noch aktuell:
