Wenn ein anderer Kreditanbieter einen laufenden Kredit übernimmt, nennt man das Umschuldung. Während diese Übernahme bei Konsumenten- bzw. Ratenklrediten möglich ist, stellt sich dieser Vorgang in der Baufinanzierung schwieriger dar. Ein Ausstieg aus einem laufenden Baufinanzierungsdarlehen ist im Regelfall nuur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Das heisst, die finanzierende Bank erhält für die Folgezeit, in der sie keine Zinszahlungen vom Kreditnehmer mehr erhält, eine Entschädigung in Form einer Einmalzahlung. Diese Einmalzahlung ist aber in fast allen Fällen der Grund, dass sich ein Ausstieg aus einem laufenden Baufinanzierungskredits nicht rechnet. Trotdem kann man ein laufendes Baufinanzierungsdarlehen umschulden, wenn man folgende Regeln kennt.
Ein Baufinanzierungsdarlehen umschulden, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird
Insbesondere dann, wenn man seine Immobilie innerhalb der vertraglichen Laufzeit verkauft, stellt sich diese Frage. Es gibt einige wenige Möglichkeiten, die es dem Kreditnehmer ermöglichen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem laufenden Vertrag auszusteigen.
Verkauf der finanzierten Immobilie
Die Bank muss Ihre Kündigung akzeptieren, wenn Sie die von der Bank finanzierten Immobilie veräußern. Allerdings wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, berechnet auf die Restlaufzeit, verlangen.
Wenn jedoch Käufer bereit ist, Ihren laufenden Baufinanzierungskredit zu übernehmen – und die Bank zustimmt – entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Das wird vor allem dann ermöglicht, wenn der Käufer aus Sicht der eine gute Bonität vorweisen kann. Allerdings besteht das Problem bei älteren Verträgen, dass man heute womöglich günstigere Konditionen erhält, was den Käufer davon abhält, Ihren alten Vertrag zu übernehmen.
„Alten” Vertrag für eine neue Immobilie nutzen
Sie können bei Verkauf der Immobilie aber auch Ihr laufendes Darlehen „mitnehmen”, um damit eine neue Immobilie zu finanzieren. Voraussetzung ist allerdings, dass diese neue Immobilie zumindest den gleichenmbesser jedoch einen höheren Wert als die verkaufte Immobilie darstellt. Und Sie können eine laufende Baufinanzierung auch nur für eine weitere Immobilienfinanzierung einsetzen – und nicht z. B. für den Kauf eines Caravans oder einer Segelyacht. Denn Baufinanzierungsdarlehen sind sogeannt zweckgebundene Darlehen – also an die Immobilienfinanzierung gebunden.
Variables Baufinanzierungsdarlehen umschulden
Das variable Darlehen ist eine Baufinanzierung ohne Sollzinsbindung. Die Hypothekenzinsen werdenalle 3 Monate an die aktuelle Marktlage angepasst. Variabel bedeutet, dass dann die Zinsen nach oben oder unten angepasst werden. Maßstab für die Zinsanpassung ist der Euribor. Das ist der Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen.
Ein variables Darlehen für die Baufinanzierung wird in der Regel dann abgeschlossen, wenn man Aussicht auf eine große Summe aus einem Immobilienverkauf, Anteil-Veräußerung oder einer Erbschaft hat. Ein variables Baufinanzierungsdarlehen umschulden ist ohne weitere Kosten möglich.
Auch wenn die Bank von sich aus ihr Darlehen kündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Auch wenn ein Baufinanzierungsdarlehen einvernehmlich während der Laufzeit beendet wird, entstehen keine weiteren Kosten.
Zudem haben Sie nach Unterschrift unter Ihr Baufinanziierungsdarlehen grundsätzlich ein 14-tägiges Rücktrittsrecht . Diese Frist verlängert sich um 12 Monate, wenn die bankseitige Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist.
Mit Sondertilgungsrecht bestehendes Baufinanzierungsdarlehen umschulden
Um die Vorfälligkeitsentschädigung möglich gering zu halten, können Sie Ihr Sondertilgungsrecht vollständig ausnutzen. Das heisst aber, dass Sie Ihr Vertrag ein solches Sondertilgungsrecht ausweist. Dieses sollten Sie immer vor Abschluss der Erstfinanzierung verhandeln. Dabei sollten Sie auf das kostenfreie Sondertilgungsrecht bestehen, das jede Bankl anbietet. Nur die Höhen der kostenfreien Sondertilgungsrechte variieren von Anbieter zu Anbieter. 5% der Gesamtsumme sind die Regel. Mehr ist möglich.
Da die Vorfälligkeitsentschädigung immer auf die bei Kündigung verbleibende Restschuld berechnet wird, ist eine Senkung dieses Betrags anzustreben. Sie können auch das gesamte Sondertilgungsrecht mit Kündigung ausnutzen und in einer Summe zurückzahlen. So minimieren Sie die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung fällt danach geringer aus.
Gesetzliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren Vertragslaufzeit nutzen und Baufinanzierungsdarlehen umschulden
Sie können zehn Jahre nach Vollauszahlung mit 6-monatigem Vorlauf Ihre Baufinanzierung ohne Nennung von Gründen nach § 489 BGB kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Einzige Voraussetzung hierfür ist, dass Ihr Baufinanzierungsdarlehen mit einer Laufzeit von über 10 Jahren abgeschlossen wurde. Das stellt in der Baufinanzierung aktuell der häufigste Fall dar, um kostenfrei in einen neuen, günstigeren Baufinanzierungskredit eines anderen Anbieters zu wechseln.
Teilkündigungsrecht nutzen, um günstiger bei einem anderen Anbieter zu finanzieren
Ein besonderes elegantes Mittel der Umschuldung ist die Möglichkeit, mit einer Teilkündigung nach 10 Jahren Ihre laufenden Kosten für eine Anschlussfinanzierung signifikant zu senken. Sie zahlen nach Kündigung des Erstvertrags unter Nutzung des Sondertilgungsrechts eine größere Summe zurück, um somit mit der Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditanbieter weniger Restschuld zu finanzieren. So sparen Sie doppelt: einerseits an der Laufzeit des Anschlussvertrags. Jede Verkürzung der Laufzeit spart bares Geld. Andererseits eventuell zusätzlich noch an den monatlichen Raten für Tilgung und Zins.
Umschuldung unter Ausnutzung der bereitstellungszinsfreien Zeit
Koppeln Sie die Anwendung Ihres Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren mit der vollen Sondertilgung am Ende der Laufzeit und einer vorgezogenen” Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter. Besonders in Zeiten wieder steigender Zinsen ist das ein besonders eleganter Weg. Sie schließen Ihre günstigere und eventuell flexiblere Anschlussfinanzierung bei einem Anbieter zu einem besonders günstigen Zinssatz bereits ein Jahr vor Ablauf der Erstfinanzierung ab, dwenn dieser Anbieter Ihnen eine bereitstellungszinsfreie Zeitraum von einem Jahr bietet (also keine Zinsaufschläge für die Vorlaufzeit verlangt). Dann können Sie in Ruhe das Sondertilgungsrecht nutzen und problemlos und günstiger neu finanzieren.
Guter Rat muss nicht teuer sein
Auch wenn Sie sich noch nicht sicher sind, Ihre laufende Baufinanzierung umschulden zu lassen, lohnt sich der Weg zu bankenunabhängigen Baufianzierungsvermittlern wie die accedo AG. Denn hier ist die Expertenberatung absolut kostenfrei. Informieren Sie sich umfassend vor der Kündigung einer laufenden Baufinanzierung. Nutzen Sie die Expertise von Experten, die Erfahrung bei Umschuldungen laufender Baufinanzierungen haben. Besonders dann, wenn Sie das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren nutzen wollen, um günstiger und flexibler anschlussfinanzieren zu können.
https://www.zinsvergleich.de/2020/11/erste-anschlussfinanzierung-nicht-verpassen/
