Immobilienkauf

Das neue Gesetz zur Maklercourtage

30 Mar
das neue Gesetz zur Maklercourtage hilft Ihnen, viel Geld zu sparen (Foto: pixabay.com)

Seit dem 23.12.2020 ist das Gesetz zur Maklercourtage in Kraft, das festsetzt, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zur Hälfte aufgeteilt werden muss. War in der Vergangenheit meist der Käufer – abhängig vom Bundesland des Immobilienerwerbs – voll belastet und wurde während der Novellierung auch das sogenannte Bestellerprizip – also zahlen muss, wer den Makler beauftragt – im Gespräch, so wurden nun salomonisch die Kosten auf beide Parteien aufgeteilt. So weit. So gut. Interessant ist aber, dass diese Gesetzesanpassung mehr Einfluss auf den Immobilienmarkt nimmt, als man vermutet konnte. Durch dieses neue Gesetz zur Maklercourtage kommt Bewegung in die Branche.

Durch die neu festgesetze Maklercourtage geraten Makler unter Druck

Seit Beginn des Jahres sind private Immobilienverkäufe massiv angestiegen. Makler gehen also öfter mal leer aus, und Verkäufer wie Käufer sparen so viele Tausend Euro an Maklercourtage. Eigentlich erwartete man – auch in Maklerkreisen – dass das neue Gesetz keinen Einfluss auf das Geschäft nehmen würde. Man vergaß dabei aber, dass der Sparsinn der Deutschen sehr ausgeprägt ist. Dadurch, dass das Gesetz im Vorfeld in den Medien diskutiert wurde, wurde das Interesse der Bevölkerung an dieser Thematik geweckt. Nahm man in der Vergangeheit die Maklerprovision stillschweigend als gegeben hin, so zeigt sich heute ein neues Engagement. Zumal es um viel Geld geht.

Maklercourtage ist im internationalen Vergleich sehr hoch

Die in Deutschland verlangte Maklercourtage ist im internationalen Vergleich hoch. Käufer und Verkäufer zahlen zusammen im Regelfall zwischen sechs bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie, die 400.000 Euro kosten soll, sind das immerhin circa 30.000 Euro. Für den Verkäufer bedeutet das, das er sich für seinen Anteil einen Kleinwagen kaufen könnte. Und der Käufer erhält für diesen Betrag eine schicke Einbauküche. Da die Immobilienpreise hierzulande massiv gesteigen sind, kann dieser Betrag, der zu den sogenannten Kaufnebenkosten gehört und damit nicht über einen Baufinanzierungskredit finanziert werden kann, oftmals sogar eine so hohe Hürde dar, die den Kauf unmöglich macht. Denn dieser Betrag fehlt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung und verhindert, dass Banken wegen fehlender Eigenmittel bzw. zu geringem Eigenanteil zur Finanzierung der Wunschimmobilie bereit sind.

Das Problem liegt somit tiefer: In manchen Bundesländern und Städten hat es sich mit der Zeit eingebürgert, dass nur noch Käufer die Provision zahlten. Das funktionierte in der Veergangenheit noch, als die Kaufpreise noch moderat waren. In anderen Bundesländern, etwa in Nordrhein-Westfalen, wurde es zur Gewohnheit, dass sich die Parteien die Provision teilen. Doch Makler, besonders in nachfragestarken Städten, gingen dazu über, Immobilienverkäufern die Provision zu erlassen und nur Käufer zur Kasse zu bitten. Der Effekt: Immer weniger Interessenten sind in der Lage, eine Immobilie zu erwerben. Denn der Schlüssel für eine erfolgreiche und günstige Baufinanzierung ist immer der Anteil der Eigenmittel an der Gesamtfinanzierung. Dabei spielt die Maklerprovision bereits eine mitentscheidende Rolle. Wer 10.000 bis 20.000 Euro mehr dafür zur Verfügung hat, hat dann definitiv bessere Karten bei den Bankenverhandlungen für den Kredit.

Maklerprovision – die Zeit des „Do it Yourself” hat begonnen

Viele setzen sich erst seit der Diskussion um das neue Gesetz mit Provisionsforderungen auseinander. Warum eine fünfstellige Courtage zahlen, wenn die Interessenten ohnehin vor der Tür der angebotenen Immobilie Schlange stehen. Analysen zeigen, dass heute eine Umschichtung festzustellen ist.

Der Immobilienspezialist Pricehubble (mit dem accedo zusammenarbeitet: Hauswert-Rechner) kommt zum Schluss: Mit dem neuen Gesetz habe sich laut Pricehubble die Quote der Do-it-yourself-Verkäufer von rund 15 auf 25 bis 35 Prozent erhöht. Das ist ein stolzer Wert. Indirekt profitieren auch Käufer davon. Denn sie müssen dann auch keinen Provisionsanteil zahlen. Und stecken das gesparte Geld in die Finanzierung mit dem Effekt, dass die Bankenangebote für die Baufinanzierungszinsen dann zusätzlich günstiger sind. „Unsere Analyse zeigt, dass in einigen Bundesländern die Änderung der Maklerprovisionsregelung … zu einem starken Anstieg privater Inserate geführt hat”, sagt Pricehubble.

Für Kaufinteressenten lohnt es sich also, genau hinzusehen, um Geld zu sparen. Inzwischen sind ein Drittel der Online-Inserate ohne Maklerbeteiligung zu finden. Der dadurch gespaarte 50-Prozent-Anteil an der Provision verbessert die Ausgangssituation bei Verhandlungen über einen Baufinanzierungskredit enorm. Die Finanzierung ist so leichter zu bewerkstelligen. Auch setzen Makler noch alles daran, die vollen Provisionssätze zu erhalten. Oftmals gelingt das auch (noch). Mit Marktgesetzen hat das wenig zu tun, eher mit Gewohnheit. Aber durch die öffentliche Diskussion aufgrund des neuen Gesetzes ist dieses „Gewohnheitsrecht” inzwischen auch in Frage gestellt.

Maklerprovision – Verhandeln lohnt sich

Die Branche ist unter Druck. Denn der Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor im Ausnahmezustand. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Gebrauchtimmobilien ist immens. Und die Nachfrage übersteigt das Angebot. Wer als Käufer eine Immobilie sucht,  nicht über ausreichende lokale Kenntnisse und ausreichend Zeit verfügt, muss die Dienste von Maklern in Anspruch nehmen. In diesem Fall lohnt sich Verhandeln.Denn Makler finden durch das neue Gesetz schwieriger Kunden. Deswegen muss mit einer weiteren deutschen Gepflogenheit in diesem Fall gebrochen werden: in der Vergangenheit waren Käufer wie Verkäufer nicht willens, um die Provision zu verhandeln. Diese Gepflogenheit sollte man heute unbedingt hinterfragen.

Viele songenannte Makler-Hybridanbieter – in der Regel Online-Plattformen – haben inzwischen die Courtagen von sich aus heruntergesetzt. Dadurch ist der Maklermarkt weiter unter Druck gesetzt. Der Trend, Provisionen flexibel nach Objekt und Vermittlungsaufwand zu gestalten, setzt sich durch. Da macht es für Kaufinteressenten mehr als Sinn, von sich aus die geforderte Provision zu hintergragen und in Verhandlungen der Courtage zu treten. Der Anstieg der Privatinserate lässt den Schluss zu, dass das Preisbewusstsein gestiegen ist. Makler-Kunden bschauen bei Preis- und Leistung genauer hin. Dieses erhebliche Sparpotenzial können Kaufinteressenten wie Verkäufer für sich nutzen.

Wer sagt denn, dass Verkäufer nicht daran interessiert sind, dass auch der Käufer weniger Courtage zahlet. Denn so finden sie eventuell Käufer, dem sie ihre Immobilie lieber anvertrauen. Einen günstigen Makler zu suchen, oder zumindest zu verhandeln, ist also das Mindeste, was ein Verkäufer tun sollte. Sie sparen damit immerhin fünfstellige Eurobeträge. Und wenn Käufer dadurch ebenfalls Provision sparen, können sich diese wiederum einen etwas höheren Kaufpreis leisten.

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