Baufinanzierungsdarlehen – besonders in einer historischen Niedrigzinsphase – werden über lange Zeiträume von 15, 20 oder gar 30 Jahre abgeschlossen. Das macht auch Sinn, denn dadurch sichert man sich die aktuell supergünstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum. Das gibt finanzielle Planungssicherheit, nimmt die Angst vor zukünftigen Zinserhöhungen und macht die Finanzierung über einen langen Zeitraum günstig. Doch was ist, wenn sich die Lebensplanung ändert und man aus welchen Gründen auch immer die Immobilie vorzeitig verkaufen muss? Dann steht man vor der Frage, ob man den Baufinanzierungskredit schneller zurückzahlen kann als vertraglich vereinbart.
Die Hürde Vorfälligkeitsentschädigung
Übliche Baufinanzierungsdarlehen sind während der vertraglich vereinbarten Laufzeit zwar kündbar, aber das kostet normalerweise viel Geld. Denn dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Denn die Bank verdient an den läufenden Zinsen. Wenn man also 8 Jahre vor Ende der Zinsbindung aussteigen will, verliert die Bank die einkalkulierte Zinszahlungen. Grundsätzlich gilt dabei: je niedriger der vertraglich vereinbarte Zinssatz, umso teurer wird die Vorfälligkeitsentschädigung. 10 Prozent vom zum Zeitpunkt des Ausstiegs verbleibenden Restschuldbetrag sind üblich. Abhängig vom vertraglich vereinbarten Zinssatz, der aktuellen Restschuld sowie der verbleibenden Laufzeit kann der Prozentsatz der Vorfälligkeitsentschädigung aber auch noch nach oben oder unten variieren.
Das gesetzliche Kündigungsrecht nutzen, um den Baufinanzierungskredit schneller zurückzahlen zu können
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung steht Ihnen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kreditsein ein gesetzliches Kündigungsrecht zu (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). So können Sie den Darlehensvertrag mit einer Frist von 6 Monaten vor Erreichung der 10 Jahres-Grenze beenden. Aus einem langfristigen Baufinanzierungsdarlehen kann man also frühestens nach zehn Jahren aussteigen. Bei Darlehen mit kürzerer Laufzeit als 10 Jahre müssen Sie auf das Vertragsende warten, falls Sie der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen wollen.
Somit sind Sie ab einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten völlig frei, wann und wie Sie das Darlehen zurückführen möchten. Sie haben dann auch die Möglichkeit, einen Teil Ihres Darlehens nach 10 Jahren zurückführen und den verbleibenden Rest z. B. nach weiteren 5 Jahren. Unser Rat: falls Sie über diese Splittungsvarianten variante nachdenken, holen Sie sich im Vorfeld professionelle Beratung. So ist die accedo AG auf saolche Fälle spezialisiert. Manche Bankpartner der accedo AG gewähren in diesen Fällen das Recht auf Sondertilgung bis zu 100% der Darlehenssumme. Vorteilhaft, wenn man das Erstdarlehen bei einer dieser kulanten Banken bereits abgeschlossen hat.
Der besondere accedo-Service: der Vorfälligkeitsschutz
Mit dem accedo-Vorfälligkeitsschutz können Sie Ihr Darlehen in bestimmten Situationen wie z.B. einem berufsbedingten Ihre Immobilie verkaufen und gleichzeitig bei frühzeitiger Vertragsauflösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung den verbliebene Kreditsumme zurückzahlen. Fragen Sie die accedo, was bei diesem Schutz vor Mehrkosten bei vorzeitigem Ausstieg zu bedenken ist und welche Voraussetzung dafür gelten.
Sondertilgungsmöglichkeiten voll ausnutzen
Um die Restschuld und damit die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig zu verringern, bietet sich das Sondertilgungsrecht an. Kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten bieten nahezu alle Banlen an. Die Frage ist dabei nur die Höhe der kostenfreien außerplanmäßigem Rückzahlungen. Wichtig: Sie müssen bei den Darlehensverhandlungen oftmals die kostenfreie Sondertilgung aktiv ansprechen und dann über die Höhe verhandeln.
Günstig ist es in der Folge natürlich, die Sondertilgungsrechte maximal ausnutzen, um damit die Restschuld zu minimieren, um letztendlich den Baufinanzierungskredit schneller zurückzahlen zu können.
Hatben Sie laut Vertrag ein kostenfreies Sondertilgungsrecht, um eine größere, vertraglich festgeschriebene Summ, pro Jahr zu tilgen, so muss die Bank diese hypothetische maximal mögliche zukünftige Zahlung in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit einbeziehen. Auch das reduziert die nachträglichen Kosten oftmals erheblich.
Andere Darlehensformen, um den Baufinanzierungskredit schneller zurückzahlen zu können
Wer von Anfang an mehr Flexibilität wünscht, der kann die Kreditform des Variablen Darlehen wählen. Hier ist die vollständige oder teilweise Tilgung jederzeit möglich. Das variable Darlehen, in Deutschland eher selten anzutreffen, ist im angloamerikanischen Raum die bevorzugte Kreditvariante in der Baufinanzierung. Dabei findet keine Zinsfestsetzung im klassischen Sinne statt, sondern der zu zahlende Zins orientiert sich am EURIBOR. Der EURIBOR ist der Zins, den sich europäische Banken bedienen, um sich gegenseitig Kredite zu geben. Der EURIBOR wird täglich neu veröffentlicht. Iin der Regel werden im Zeitraum von 3 – 6 Monate der zu zahlende Zins des variablen Darlehens immer beu angepasst wird.
Zu jedem Anpassungstermin des Zinses sind kostenlose Sondertilgungen in beliebiger Höhe ohne Probleme zahlbar. Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei einem klassischen Annuitätendarlehen anfallen, existieren beim variablen Darlehen nicht.
Für Ihre Baufinanzierung sind auch Kombinationen möglich:
- ein Teil des Gesamtdarlehen wird als klassisches Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und festem Zinssatz abgeschlossen
- der andere Teil ist ein variables Darlehen.
Zusammen ergibt sich ein Kombidarlehen, das zur Hälfte sicher und planbar ist und zur anderen Hälfte flexiblere Sonderleistungen beinhaltet, die dann auch genutzt werden, um einen Baufinanzierungskredit schneller zurückzahlen zu können.
Vor Abschluss einer Baufinanzierung: persönliche Risiken checken
Maximale Flexibilität oder maximale Zinssicherheit: Sie müssen sich entscheiden. Abhängig von Lebensplanung und finanziellen Möglichkeiten sollten Sie die Kreditform wählen, die am besten zu Ihnen passt. Dabei hilft Ihnen ein Gespräch mit bankenunabhängigen Baufinanzierungsexperten, um sich Ihre Meinung zu bilden. So sind die Risiken eines variablen Darlehens in Niedrigzinszeiten überschaubar. Zwar ändern sich alle 3 bis 6 Monate die Zinsen und damit auch die monatlichen Beträge, die Sie an die Bank zahlen müssen. Aktuell sind die Schwankungen so gering, dass Sie keine Überraschunf erleben sollten. Außerdem können sie ein variables Darlehen bei einer Zinsanpassung kündigen, um danach in ein Annuitätendarlehen zu wechseln – und Sie sind dabei nicht einmal an den Anbieter gebunden und können dann frei die Bank wählen, die Ihnen am Zeitpunkt das beste Angebot macht.
https://www.zinsvergleich.de/2020/12/sondertilgung-in-der-baufinanzierung/
