Fördermittel

Denkmalgeschützte Häuser maßgeschneidert finanzieren

Ein Lebenstraum. Eind enkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren.
13 Oct
Der Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses muss wohl überlegt und intelligent finanziert sein. (Foto: pexels.com)

Sie interessieren sich für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie? Gerade in Zeiten, in denen das Angebot bei Bestandsimmobilien begrenzt ist, rücken Immobilien mit erhöhtem Sanierungsbedarf in den Fokus des Interesses. Andererseits sind denkmalgeschützte Häuser auch eine reine Herzensangelegenheit. Und weniger eine rein rational auf Vermögensaufbau ausgerichtete Entscheidung. Man kann zwar mit einigen steuerlichen Vorteilen rechnen, andererseits weiss man auch um die Unwegbarkeiten bei einer Generalsanierung. Man muss schon kühl kalkulieren und sich umfassend informieren, bevor man sich für den Kauf eines denkmalgeschützen Hauses entscheidet. Aufwändige Sanierungen, ständige Absprachen mit dem Denkmalamt, strenge Auflagen und ein im Voraus nur schwer planbarer Finanzierungsaufwand. Das macht den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie spannend.

Der Reiz denkmalgeschützter Häuser.

Im Vorfeld ist es zwingend erforderlich, sich umfassend zu informieren. Das beginnt schon bei der Finanzierung, da man am Anfang die tatsächlichen Kosten der Sanierung trotz Gutachter nicht exakt absehen kann. Einerseits weil man während der Sanierung auf weitere Baumängel treffen kann oder weil sich Bauabschnitte – und damit die Auszahlungszeitpunkte der gesamten Kreditsumme – verschieben können. Zudem kann das Denkmalamt Auflagen machen, die nur von Spezial-Unternehmen ausgeführt werden können.

Außerdem ist der Förderdschungel zu durchforsten. Es gibt zwar viele Angebote zur Denkmalschutz-Förderung durch die öffentliche Hand oder die Deutsche Stiftung Denkmalschutz; diese sind aber kompliziert und nur für Sachverständige verständlich formuliert und zudem schwer zu finden. Zudem werden Eigentümern steuerliche Förderung mit besonderen Abschreibungsmöglichkeiten geboten, die wiederum aber an Vorgabengeknüpft sind. Alles in allem: eine längerfristige Planungsphase wartet auf Sie.

Meistens steht am Anfang der besondere Reiz eines Objekts. Dem Charme alter Häuser mit Geschichte kann man nur schwer entziehen.Trotz aller Liebelei: die aktuelle Bausubstanz ist das Maß, welche über die Kosten entscheidet. Bis zu vier Meter hohe Räume oder 1,5 Meter breiten Mauerwerk, große Treppenhäuser und individuell angefertigte Fensterkästen. Oder Fachwerk mit einem Stroh-Lehm-Gemisch ausgefüllt, das ein besondere Raum-Atmosphäre schafft. Fassaden, Giebel und Erker, die mit heutigen Bebauungsplänen der Kommunen kaum vereinbar wären, aber als denkmalgeschützter Bestand möglich sind. Oder die Lage: aufgrund des Alters oftmals in Toplagen – umgeben von ähnlich altem Bestand. Andere abseits gelegen auf zum Teil großen Grundstücken, die heute nicht mehr bebaut werden dürften.

Und zuletzt natürlich die Individualität. Das Leben in einer alten Fabrik, einem historischen Fachwerkhaus, in einer ehemaligen Grundschule oder einem stillgelegten Leuchtturm ist einzigartig. Trotzdem lassen denkmalgeschützte Häuser noch genug Spielraum, um zum Beispiel Innenräume ganz nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten – auch wenn das Bauamt bei Fassaden-Gestaltung und Bausubstanz-Sanierung enge Vorgaben macht, die exakt einzuhalten sind.

Fördermittel für denkmalgeschützte Häuser.

Die Fördermittel richten sich dabei immer nach der Art der Sanierung. Will man die Immobilie energetisch sanieren, bieten sich die Förderprogramme der KfW an, die zinsgeförderte Kredite und nicht rückzahlungspflichtige Tilgungszuschüsse bieten.

Für den Erhalt denkmalgeschützter Bausubstanz finden sich interessante Förderungen bei der Stiftung Denkmalschutz und dem Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden. Im Unterschied zu den Denkmalschutzförderungen der KfW sind diese keine klar definierten Programme, sondern werden individuell für die jeweilige Baumaßnahme entschieden. Interessant ist dabei immer auch die Kombinierbarkeit mehrerer Förderungen.

In welcher Höhe die Förderungen gewährt werden, ist nicht pauschal beantworten. So unterscheiden sich die Fördermöglichkeiten von Bundesland zu Bundesland. Zudem entscheidet die Art der geplanten Maßnahmen sowie der historische Wert der Immobilie über die Förderhöhe. Besonders schützenswerte Objekte erhalten eine höhere Förderung als weniger schützenswerte. Zuletzt spielt auch die finanzielle Möglichkeiten des Eigentümers eine Rolle.

Auch wichtig: Der Kauf muss vor einem ersten Bauschritt stattgefunden haben. Kauft man ein Gebäude, welches schon teilsaniert ist, so können die staatlichen Zuschüsse verloren gehen bzw. nicht gewährt werden. Deswegen ist es wichtig, sich genauestens mit den Fristen und Bedingungen für Förderungen auseinandersetzen. Und das bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt.

Steuervorteile für denkmalgeschützte Häuser.

Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten richten sich zudem danach, ob das  denkmalgeschützte Gebäude nach Sanierung dann eigengenutzt oder vermietet ist. So können Vermieter beispielsweise über 8 Jahre hinweg bis zu 9% der Kosten jährlich steuerlich abschreiben. Danach sind weitere 4 Jahre mit jährlich 7% möglich. So können Vermieter über diesen Zeitraum tatsächlich 100% der Gesamtkosten absetzen.

Eigennutzer können über einen Zeitraum von 10 Jahren 90% der Gesamtkosten absetzen. Oder anders ausgedrückt: über 10 Jahren können Eigennutzer jeweils 9 % pro Jahr steuerlich geltend machen. In beiden Fällen nutzt man die AfA, die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie das im „steuerdeutsch” heisst. Diese legt zunächst als Berechnungsgrundlage 70 Prozent des Gesamtkaufpreises, inklusive der Sanierungskosten, fest.

Für Investoren sind die Steuervorteile gestaffelt. Je nach Sanierungsaufwand sind Abschreibungen bis zu 70% über 12 Jahre möglich. Dabei müssen natürlich alle Denkmalschutz-Vorgaben und Vorschriften eingehalten werden.

Vorsicht vor schwarzen Schafen

Leider gibt es immer wieder Fälle, bei denen ein Bauträger auch etwas von den Steuervorteilen abhaben möchte. Daher werden einige denkmalgeschützte Häuser nicht zum eigentlichen Marktpreis verkauft, sondern erheblich teurer. Durch die steuerlichen Vorteile fällt dies dem Käufer dann gar nicht so sehr auf. Es kam schon vor, dass ein Bauträger 50% der Vorteile auf den Marktpreis aufgeschlagen hatte und so kräftig mitverdiente.

Daher ist dringend anzuraten, den Markt großflächig zu durchforsten und immer auch einen Sacherständigen zu Rate ziehen, der sowohl Angebotspreis wie Sanierungsbedarf einschätzen kann. Kauft man ein überteuertes Objekt, so kann das verschiedene Auswirkungen haben, zum Beispiel:

  • Die Bank verlangt höhere Sicherheiten als erwartet, da Banken immer mit dem tatsächlichen Marktwert und nicht mit dem Kaufpreis rechnen.
  • Im Falle einer späteren Veräußerung besteht bei denkmalgeschützten Objekten immer die Gefahr, dass man den vollen Umfang der Sanierungskosten plus Kaufpreis nicht erlösen kann.

Seriöse und flexible Finanzierungsplanung ist besonders wichtig

Nicht nur, dass man zum Zeitpunkt des Kaufs den tatsächlichen Kreditaufwand nur selten exakt kennt. Auch die Dauer der Sanierung ist schwer zu kalkulieren. Benötigte Spezial-Gewerke sind nur schwer zu finden und dementsprechend terminlich schlecht zu planen. Die Finanzplanung muss also flexibel sein, z. B.

  • die zinsbefreite Auszahlungszeitraum für den Kredit muss besonders lang und flexibel gestaltet sein
  • die Kombination von Fördermitteln, Eigenkapital und Immobilienfinanzierungs-Bausteinen muss aufeinander abgestimmt sein
  • Flexibilität und Anpassungsfähigkeit des Finanzierungskonzepts sind besonders wichtig

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sind also viele Hausaufgaben zu erledigen. Und Sie brauchen Spezialisten, die Sie beraten. Von der Frage nach dem Zustrand der Bausubstanz bis zur Schätzung des tatsächlichen Werts der Denkmalschutz-Immobilie, über die recherchierten Vorgaben des Denkmalschutzamtes für die Sanierung und die Sicherheit, welche Gewerke und Aufwände anfallen bis hin zu einer – zumeist kombinierten und vor allem– besonders flexiblen Baufinanzierungsplanung – wer diese Fragen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags weitgehend geklärt hat, kann die richtigen Finanzierungsentscheidungen zusammen mit einem versierten Baufinanzierungsberater treffen.

Suchen Sie sich professionelle Unterstützung

Falls Sie den Kauf eines denkmalgeschützten Hausesin Betracht ziehen, dann sollten Sie sich einen professionellen Berater bzw. Sachverständigen suchen. Gerade bei solchen Objekten ist es extrem wichtig, im Vorfeld gut zu planen. Ist beispielsweise in die Finanzierung die staatliche Förderung mit einkalkuliert, so sollten Sie weitgehend schuldenfrei sein, sobald die Fördermittel aufhören zu fließen. Ein Beratungsgespräch bei einem seriösen Kreditvermittler kann Ihnen schnell Ihren finanziellen Rahmen aufzeigen.

Zudem helfen Ihnen sachkundige Baufinanierungsberater dabei, das beste Finanzierungskonzept zu erstellen– welches aus geförderten Krediten, Tilgungszuschüssen, Unerstützung des Bundes und der Länder sowie klassische Baufinanzierungsdarlehen bestehen kann. Und Ihren Steuerberater sollten Sie auf alle Fälle auch kontaktieren, um über Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile bestens informiert zu sein. Verbindliche Aussagen zu steuerlichen Modellen kann nur der Steuerberater geben – ein Baufinanzierungsexperte aber nicht. Dieser Mix aus steuerlichen Überlegungen und kombinierten Finanzierungs- und Förderprogrammen entscheidet am Ende, wie sicher Sie ihr denkmalgeschütztes Haus finanzieren können.

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