Zinskommentar

Immobilienpreise 2021 – eine Zinsvergleich-Prognose

Immobilienpreise 2021 – eine Zinsvergleich-Prognose
16 Jul
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2021? Nach 5 Monaten Corona liegen die ersten Erfahrungswerte vor. Was kann man daraus lernen? (Foto: pexels.com)

Corona hat die Welt fest im Griff. Viele glauben, dass am Ende der Pandemie vieles nicht mehr so sein wird,  wie es vorher war. Für uns stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienpreise 2021 entwickeln werden. Nachdem nun 5 Monate Lock-Down-Erfahrungen hinter uns liegen, kann man erste Tendenzen erkennen. Und diese überraschen dann schon. Denn von einer Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt kann aktuell noch keine Rede sein. Die Frage ist nur, ob das auch so bleiben wird.

Immobilienpreise 2021 – Tendenz gleichbleibend?

Nehmen wir als Anhaltspunkt die Entwicklungen, die nach der Finanzkrise 2008 den Immobilienmarkt beeinflusst hatten. Der wesentlcihe Effekt der Finanzkrise war die beginnende Niedrigzinspolitik. Die einsetzende wirtrtschaftliche Erholung ab 2009 zeitigte auf dem Immobilienmarkt erst keinerlei Effekte. Die Nachfrage nach Eigentum blieb gebremst, die Preise stagnierten. Ab 2012 kam es zur Trendwende – auch dadurch befeuert, dass die Zinsen für Kredite immer weiter fielen, die Löhne aber stiegen. Dadurch wurde eine Baufinanzierung günstig wie nie. Die dadurch befeuerte Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen trieb die Kauf- und Baupreise in einer bis dahin nicht gekannten Dynamik an. In diesen 8 Jahren bis heute stiegen die durchschnittlichen Erwerbspreise um über 50 Prozent.

Besonders deutlich war der Anstieg in Balluungszentren, in denen die Preise auf über 60 Prozent im Laufe von 8 Jahren stigen. Selbst dort in wirtschaftlich abgehängten Regionen mit schrumpfender Bevölkerung und zumindestens stagnierender Wirtschaftsleistungwar ein Preisanstieg von ca. 30 Prozent zu verzeichnen. Eine aktuelle Auswertung von Empirica von Juni 2020 zeigt, dass die Krise aktuell noch keinen Einfluss auf die Immobilienpreise nimmt. So steigen die Preise in Berlin, Hamburg und München weiter.

Sind die ersten Zahlen des Immobilienmarktes nach 5 Monaten Covid 19 aussagekräftig?

Man muss genau hinsehen: Die Studie hat Immobilienangebote auf den großen Online-Immobilienportalen ausgewertet. Angebote sind in der Regel teuerer als die dann tatsächlich gezahlten Preise. Aktuell kann nur festgehalten werden, dass Verkäufer bzw. Anbieter flächendeckend keine Preisreduzierung erwarten. Ob das der Tatsache entspricht, bleibt abzuwarten.

Festzuhalten ist aber, dass in den ersten Monaten der Corona-Krise im April und Mai weniger Immobilien verkauft oder vermietet wurden. Bei genauerer Betrachtung sieht man auch, dass vor allem hochwertigere Immobilien angeboten wurden. Also Objekte, die sich eher an ein wohlhabendes Klientel richteten und von denen man verkäuferseits sicher war, diese auch mitten in der Krise verkaufen zu können. Minder ausgestattete oder modernisierungsbedürftige Objekte fand man auf diesen Portalen während dieser Monate weit weniger als in den Monaten davor.

Immobilienpreis 2021 – eine Chance auf günstiges Eigentum?

Klar ist, dass Preise sinken, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt. Eine solche Situation ist auf dem deutschen Immobilienmarkt aktuell nicht zu erwarten. Sollte die Corona-Krise die Wirtschaftleistung Deutschlands beeinträchtigen, ist von einer regionalen Konzentration auszugehen. Denn die dann weiterhin gut bezahlten und sicheren Jobs finden sich eher in den Ballungsgebieten. Und dort ist der Wohnraum ohnehin schon knapp.

Die Frage ist natürlich auch, ob in Folge der Krise Finanzierungen platzen oder eszu Notverkäufen kommt. Diese Entwicklung ist tatsächlich nicht abzuschätzen. Durch die finanziellen Programme der Bundesregierung kann es durchaus sein, dass allermeisten Bürger ohne große finanzielle Einschnitte durch die Krise kommen können. Außerdem werden Immobilienbesitzer niemals sofort verkaufen. Erst wird dort gespart, wo man es leicht verkraften kann – z. B. beim Urlaub, bei geplanten Anschaffungen oder beim Neuwagenkauf. Zudem wird oft auch das familiäre Umfeld einspringen können oder finanzierende Banken werden kulanter mit dem Schuldner umgehen z. B. durch Tilgungssenkungen oder Umschuldung. werden die bedrängten Hausbesitzer mit ihrer Bank reden und versuchen, die Tilgung zu senken. Man wird also erst im Laufe des ersten Halöbjahres 2021 wissen, ob es zu einer Art Schuldenkrise kommt, in deren Folge die Immobilienpreise 2021 nachgeben.

Immobilienpreise 2021 – wo mit Preisdruck zu rechnen ist

Sicherlich wird die Corona-Krise Spuren in der Wirtschaft hinterlassen. Deswegen st davon auszugeben, dass Gewerbeimmobilien und Büroräume günstiger werden. Denn auch die Tendenz, dass nach Corona Homeoffice arbeitsgeberseits neu bewertet wird, lässt die Nachfrage nach neuen Büroräumen eher sinken.

Experten rechnen auch damit, dass Immobilien miit hohem Sanierungsbedarf – z. B. beispielsweise unsanierte Häuser aus den fünfziger Jahren in ungünstigen Stadtrandlagen an kaum Käufer finden werden. Schwieriger wird es wohl auch fürdiejenigen, die eine hochwertige Immobilie für sehr viel Geld gekauft haben und meinten, diese mit Gewinn weiterverkaufen zu können. Diese müssen jetzt einen sehr langen Atem haben und solche Immobilien weiter halten, wenn sie keine Verluste riskieren wollen.

Wo sich die Immobilienpreise 2021 kaum ändern werden

Auch hier sind sich die Experten einige: Doppelhaushälften und typische Vier- bis Fünfzimmer-Eigentumswohnungen können sich auch 2021 über eine hohe Nachfrage erfreuen. Insbesondere dann, wenn sich diese im Einzugsbereich von Ballungszentren befinden. Der Wohnungraum wird in diesen Gebieten weiterhin knapp sein. Zuzdem ist der Wunsch nach Eigentum spätestens mit der Geburt eines Kindes besonders groß. Dadurch bleibt die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau. Zudem werden die in Zeiten im Homeoffice weiter steigen. Ein Überangebot in diesem Segment ist zudem nicht gegeben. Die Nachfrage wird 2021 weiterhin das Angebot übersteigen. Somit ist  ein Preiseinbruch für selbstgenutzte Eigenheime am unwahrscheinlichsten. Auch hier sind sich die Experten sicher.

Punktuell kann es zuProblemen kommen – insbesondere in den Ballungszentren und Einzugsbereichen, die in den letzten Jahren massiv von der deutschen Exportwirtschaft profitiert haben (z. B. Maschinenbau, Automobilindustrie). Aber auch nur dann, wenn es zu einer unkontrollierten 2. Pandemiewelle und einem weiteren Lock-Down kommt. Denn insbesondere die deutschen Konzerne sind dank der umfangreichen Hilfspakete der Bundesregierung bestens ausgestattet. Es ist sogar eher zu erwarten, dass diese dann vom Boom der Nach-Corona-Ära profitieren.

Sie planen einen Immobilienkauf 2021? Handeln Sie jetzt.

Unsere Bankpartner sehen aktuell keinerlei Anzeichen für keine Immobilienkrise. Ein klares Indiz ist, dass keine Bank aktuell irgendwelche Risikoaufschläge auf den angeotenen Bauzins plant.  Deswegen legen auch die nach wie vor unglaublich günstigen Bauzinsen legen nahe, dass Banken kaum mit platzenden Finanzierungen rechnen. Ein besonders wichtiger Indikator für die positive Einschätzung der Banken auf die zukünftige Entwicklung auf dem Immobilen- bzw. Baufinanzierungsmarkt. Aktuell zahlen sie – mitten in der Coronakrise – für eine Baufinanzierung mit 10-jähriger Zinsfestschreibung nur ca. 0,85 Prozent Zinsen – also nur ca.  0,15 Prozentpunkte mehr als unmittelbar vor Corona. Und da hatte der Markt seinen historischen Tiefstand erreicht..

Fazit: der Markt für Wohnimmobilien äußerst robust. In einzelnen Regionen und Segmenten könnten die Preise nachgeben – aber das auch nur in eher geringem Umfang. Mittelfristig mt Ende der Pandemie werden sie aber im Sog des dann ebenfalls kommenden Wirtschaftsboom aber weiter anziehen. Was man natürlich nicht weiss, ob das bereits Ende 2021 oder erst drei bis vier Jahre später ist. Sicher ist: diese Pandemie ist mit Sicherheit irgendwann Geschichte.

Hausdarlehen in unsicheren Zeiten? Wer sich diese Fragen stellt, weiss danach Bescheid.
Die Gelegenheit ist günstig. Endlich die Wunsch-Immobilie oder den -Baugrund gefunden? Kann man in der Corona-Krise aber sicher finanzieren?
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