Jetzt ist der beste Zeitpunkt, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Denn günstiger wie heute werden Sie ein Baufinanzierungsdarlehen kaum bekommen können. Folgende Fragen sollten Sie vorher beantworten:
- Wie hoch ist die Restschuld aktuell?
- Komme ich aus einem langfristigen, teueren Vertrag überhaupt raus?
- Wie kann ich dann möglichst risikolos bis zur völligen Rückzahlung finanzieren?
- Wann muss ich mich überhaupt um eine Anschlussfinanzierung kümmern?
- Kann ich den Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung wechseln? Und wenn ja, wie kompliziert ist das?
Viele Fragen, aber eine klare Antwort: Jetzt ist der beste Zeitpunkt. Denn die Zinsen sind auf ein historisches Tief gefallen. Das gilt gleichermaßen für Baufinanzierungsdarlehen, die in den nächsten 24 Monaten auslaufen und mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Das gilt aber auch für langfristige Darlehen mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit, die heute 9 Jahre alt sind.
Die Anschlussfinanzierung muss nicht bei der erstfinanzierenden Bank abgeschlossen werden.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist ein Anbietervergleich anzuraten. Viele Vergleichsstudien kommen zu dem Ergebnis, dass Banken bei Bestandskunden für die Anschlussfinanzierung ein paar Prozentpunkte mehr verlangen. Vergleichbare Anfragen von Neukunden fallen hingegen meistens günstiger aus. Deswegen werden Banken für die Anschlussfinanzierung von Neukunden auch weniger Zinsen verlangen. Der Grund ist einfach: Man spekuliert, dass der Bestandskunde ohne Aufwand weiterfinanzieren möchte und deswegen keinen Anbietervergleich macht.
Dabei ist der Aufwand bei einem Wechsel ist an sich keine große Sache: Zumeist braucht man nur den Grundbuchauszug und muss den Hypothekengeber ändern. In vielen Fällen übernimmt das dann die neue, anschlussfinanzierende Bank. Außerdem reichen normalerweise die Unterlagen der Erstfinanzierung aus, die Sie dann gesammelt der neuen Bank vorlegen bzw. an einen Baufinanzierungsvermittler wie die Accedo AG übermitteln. Die wenige Zeit, die Sie dafür investieren müssen, zahlt sich aber fast immer auch aus. Denn ein günstigerer Zinssatz – auch wenn es sich nur um die Nachkommastellen handelt – kann über die Gesamtlaufzeit viele tausend Euro Ersparnis ausmachen.
Anschlussfinanzierung im Zinstief: Wie lange soll ich warten?
Besser früher als später: Grundsätzlich wird die Restschuld sofort nach Ablauf des Vertrages fällig. Die Anschlussfinanzierung muss so datiert sein, dass die Finanzierung nahtlos weiterläuft.
Handelt es sich um eine reine Anschlussfinanzierung nach Ablauf des Erstvertrags, dann reichen in der Regel 6 Monate davor aus. Wir empfehlen aber, bereits 16 bis 24 Monate vorher aktiv zu werden. Da die Zinsen in diesem Jahr aller Voraussicht nach weiterhin auf niedrigstem Stand verharren, kann man sich diese bereits jetzt sichern.
Viele Banken schließen auch Anschlussfinanzierungen bereits 12 Monate vorher ab, ohne Zinsaufschläge zu verlangen. Denn der Baufinanzierungsmarkt ist aktuell besonders hart umkämpft. Das können Sie für sich nutzen und sich so die sehr niedrigen Zinsen ein Jahr vorher sichern, bevor die Anschlussfinanzierung bzw. Prolongation startet.
Forward-Darlehen im Zinstief, um später vom aktuellen Minizins zu profitieren
Läuft die Erstfinanzierung noch länger als 2 Jahre, dann kommt ein Forwarddarlehen in Frage. Wenn der Kreditnehmer z. B. seinen Erstfinanzierungsvertrag 2012 zu wesentlich höheren Zinsen abgeschlossen hat, dann kann er sich schon heute, den aktuell extrem günstigen Zinssatz mittels Forwarddarlehen sichern. Forwarddarlehen lassen sich Banken aber mit höheren Zinsen bezahlen.
Weil aktuell keine Zinsverteuerung zu erwarten ist, kann man sich in Ruhe mit den Vor- und Nachteilen eines Forwarddarlehens auseinandersetzen. Der aktuelle Zinssatz sollte ca. 2 Prozent unter dem Zinssatz liegen, der in der Erstfinanzierung festgeschrieben ist. Denn je länger der Vorlauf eines Forward-Drlehens ist, umso höhere Zinsen werden verlangt. Mit den höheren Zinsen lassen sich die Banken das Risiko zahlen, das sie eingehen falls die Zinsen in Zukunft steigen.
Umschulden im Zinstief, um langfrsitig günstiger zu finanzieren
Ebenso wichtig: Jeder Kreditnehmer kann seine Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einem Vorlauf von einem halben Jahr ohne Nennung von Gründen kündigen, ohne dass Kosten entstehen. Diese gesetzliche Option kann man nutzen, wenn man ca. 2012 einen Vertrag mit einer Laufzeit über 10 Jahren abgeschlossen oder ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen hat. Diese Umschuldung kann über die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit viel Geld sparen. Dnn macht es zudem Sinn, den aktuell sehr günstigen Zinssatz wiederum langfristig zu sichern. Über die Möglichkeiten einer Umschuldung bei langfristigen Darlehen sowie über die mögliche Zinsersparnis geben Ihnen Direktfinanzierer wie die accedo AG kostenfrei Auskunft.
Welche Möglichkeiten habe ich, das Risiko steigender Zinsen zu vermeiden?
Natürlich ist davon auszugehen, dass der aktuell besonders niedrige Zinssatz irgendwann zu Ende geht. Aktuell gibt es dafür aber keine Anzeichen. Trotzdem solle man als Kreditnehmer immer auch ein Auge auf den Zinsverlauf haben.
Im Jahr 2000 wurden durchschnittlich 7 Prozent Zinsen verlangt. Auch Mitte der 2000er Jahre galten Zinssätze um 5 Prozent als günstig. Der aktuelle Kurs von ca. 1 Prozent ist in der Geschichte der Baufinanzierung einmalig. Wer heute eine Finanzierung abschließt, sollte deswegen auf eine möglichst lange Laufzeit und eine überdurchschnittliche Tilgung achten.
Waren in den 2000er Jahren Tilgungssätze von 1-2 Prozent üblich, sind heute 4 Prozent die Regel. Wir empfehlen nach Möglichkeit, auch höhere Tilgungssätze zu prüfen; denn je höher der Tilgungssatz, umso schneller ist der Kredit abbezahlt. Und frühere Schuldenfreiheit spart immer auch sehr viel Geld.Die lange Laufzeit und die hohe Tilgung geben Sicherheit und helfen, schneller den Kredit zurückgezahlt zu haben. jedes Jahr, dass Sie schneller wieder schuldenfrei sind, spart richtig viel Geld.
Auch ein Forwarddarlehen sichert vor einem Zinsanstieg ab. Läuft die aktuelle Finanzierung noch 3 Jahre, bietet ein solches Darlehen die Möglichkeit, sich heute (oder in den nächsten 1,5 bis 2 Jahren) sich die heute günstigen Zinsen zu sichernEn solches Forwarddarlehen sollte aber auch mit einem langfristigen Horizont bzw. als Volltilger abgeschlossen werden. Aus aktueller Sicht ist ein Forwarddarlehen aber nur bis zu max. 24 Monaten Vorlauf sinnvoll, da s der höhere Zinssatz eines Forwarddarlehens die Vorteile der aktuellen Niedrigzinsphase wieder wegnimmt.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, sich um die Anschlussfinanzierung im Zinstief zu kümmern?
Grundsätzlich gibt es hierfür 3 Szenarien:
- Das erste Szenario ist, wenn die Erstfinanzierung in Kürze abläuft. Dann sollte man sich ca. 6 bis 9 Monate vor der Frist um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um genügend Zeit für die Erstellung einer maßgeschneiderten Anschlussfinanzierung zu haben und um so in Ruhe die besten Angebote und Kombinationen durch einen Baufinanzierungsberater recherchieren zu lassen. Ew lohnt sich aber auch, bereits 16 Monate vorher zu prüfen; besonders dann, wenn Sie sich einen Bank- bzw. Finanziererwechsel vorstellen können. Bis zu 12 Monaten Vorlaufzeit, bevor die Anschlussfinanzierung aufgerufen wird, sind bei manchen Anbietern kostenfrei möglich.
- Das zweite Szenario ist dann, wenn der Zinssatz wieder steigen sollte. Verdichten sich die Anzeichen für eine Zinswende, dann sind Forwarddarlehen die erste Wahl, die sinnvollerweise bis zu 24 Monate vor Ablauf abgeschlossen werden können.
- Das dritte Szenario tritt ein, wenn man eine sehr langfristige Baufinanzierung von 15, 20 oder 25 Jahren zu einem im Vergleich zu heute hohen Zinssatz abgeschlossen hat. Dann sollte man diesen Vertrag nach 10 Jahren mit einer 6 monatigen Vorlaufzeit kündigen und sich eine Anschlussfinanzierung mit dem aktuellen Niedrigzins sichern.
Sich über die Anschlussfinanzierung im Zinstief Gedanken zu machen und sich entsprechenden Rat einzuholen, ist immer empfehlenswert. Selbst wenn Ihre Finanzierung noch 1 oder 2 Jahre laufen sollte, macht es Sinn, sich bereits jetzt mit einem Baufinanzierungsberater über die Möglichkeiten eine Anschlussfinanzierung auszutauschen.
