Baufinanzierung

Tilgung vergleichen wichtiger als Zinsen vergleichen

Tilgung vergleichen besser als Zinsen vergleichen. So sparen Sie richtiig
05 May
Tilgung vergleichen: So können Sie in der Baufinanzierung viel Geld sparen (Foto: pexels.com)

Tilgung vergleichen – das ist das Gebot der Stunden. In der Baufinanzierung wird immer (nur) vom Zinsvergleich gesprochen. In der aktuellen Situation, in der die Zinsen historisch niedrig sind, unterscheiden sich die Zinssätze der Topanbieter kaum bis gar nicht. Natürlich ist ein Zinsvergleich immer sinnvoll. Besonders wenn es um eine Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen geht. Am meisten Geld über die Laufzeit des Darlehensvertrags gerechnet spart man, wenn man in der kürzest möglichen Zeit schuldenfrei ist. Jedes Jahr, das man mit der Kreditrückzahlung schneller fertig ist, spart viel Geld. Die schnelle Kreditrückzahlung kennt aber nur einen einzigen wichtigen Wert: die Tilgung. Deswegen sollten Sie immer (auch) die Tilgung vergleichen, wenn Sie über Ihr persönlichers Baufinanzierungskonzept nachdenken.

Tilgung vergleichen – so sehen Sie, was Sie effektiv sparen können

Um zu verdeutlichen, wie sehr der Tilgungssatz die Baufinanzierung bzw. das Einsparpotential beeinflussen kann, machen wir eine einfache Rechnung auf (Stand: Anfang 2020).

Die Beispielrechnung Tilgungsvergleich zeigt das Sparpotential:

  • Die monatliche Belastung bei einer 2 % Anfangtilgung ist tatsächlich sehr gering und kostet monatlich ungefähr nur die Hälfe der monatlichen Rate für den Baufinanzierungskredit, wenn dieser mit einer 5 % Anfangstilgung begonnen wird.
  • Bei der 2 Prozent Tilgung benötigen Sie aber mehr als doppelt solange, um den selben Kredit unter gleichbleibenden Zins- und Tilgungs-Bedingungen abzubezahlen, nämlich 42 Jahre.
  • Unter dem Strich zahlen Sie für den Kredit über 250.000 Euro mit 2 Prozent Anfangstilgung am Ende insgesamt ca. 320.000 Euro. Für den selben Kredit – aber mit 5 Prozent Tilgung nur ca. 283.000 Euro.
  • Mit der höheren Tilgung haben Sie ein sattes Einsparungspotential von nahezu 50.000 Euro. Und sind bereits 21 Jahre früher schuldenfrei, was wiederum einen unschätzbaren Mehrwert an Lebensqualität mit sich bringt, weil die Schuldenfreiheit zudem rein rechnerisch 1.150 Euro pro Monat mehr im Geldbeutel lässt über das Sie frei verfügen – oder gar für Ihre weitere Altersicherung anlegen – können.

Allein diese Beispielrechnung zeigt, dass ein wesentliches Element in der Baufinanzierungsplanung das Tilgung vergleichen ist. Denn wer in der aktuellen Niedrigzinsphase das dadurch gesparte Geld sofort in die Tilgung investiert, spart nicht nur viel Geld sondern erhöht zugleich seine Lebensqualität nach vollständiger Darlehensrückzahlung erheblich – und sorgt zudem für ein möglichst langes, sorgen- da schuldenfreies Leben.

Mit Tilgungskonditionen die eigene Baufinanzierung flexibilisieren

Eine Sondertilgung stellt grundsätzlich eine außerplanmäßige Zahlung an die Bank dar, die über die vereinbarten monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen hinausgeht. Und zusätzlich dazu beiträgt, dass der Kredit schneller getilgt bzw. abbezahlt ist. Ein Sondertilgungsrecht in der Baufinanzierung ist heute Standard. Trotzdem müssen Sie ihren Baufinanzierer aktiv darauf ansprechen. Eine  Sondertilgung in der Baufinanzierung wird Ihnen nämlich nicht immer automatisch gewährt. Dieses muss immer verhandelt und auch im Vertrag festgeschrieben werden. Bestehen Sie also darauf.

Sondertilgung von 5 Prozent pro Jahr sollte kostenfrei sein.

Sondertilgungsrechte bis 5 Prozent pro Jahr sind aktuell bei vielen Kreditangeboten kostenfrei. Banken, die diese 5 Prozent nicht kostenfrei einräumen wollen, sind deswegen eher eine schlechte Wahl – insbesondere wenn für Sie immer wieder die Aussicht besteht, von diesen 5 Prozent Sondertilgung Gebrauch zu machen. Denn dieses Recht gewährt Ihnen die Möglichkeit, noch schneller schuldenfrei zu sein. Und damit noch mehr Geld über die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung zu sparen.

Erweiterte Sondertilgung in der Baufinanzierung, die über die 5 Prozent hinausgehen, sollten aber gut überlegt sein. Denn dieses Sonderrecht lassen sich die meisten Banken mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Falls Sie aber eine relativ gesicherte Aussicht z. B. auf eine zukünftige Erbschaft haben, kann es tatsächlich Sinn machen, eine finanzierende Bank zu suchen, die z. B. auch 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenfrei gewährt – auch wenn der dort angebotene Bauzins ein wenig höher als bei anderen Anbietern liegt.

Deswegen ist es auch sinnvoll, Angebote mit höherer als einer 5 Prozent Tilgung zu vergleichen. Sinnvollerweise suchen Sie sich dabei die kostenfreie Beratung eines versierten Baufinanzierungsberaters wie z. B. die ACCEDO AG.

Tilgung vergleichen und so die maßgeschneiderte Baufinanzierung erhalten

Auch wichtig zu wissen: Verkaufen Sie Ihre Immobilie vor Ablauf des zinsgebunden Baufinanzierungsvertrags und wollen Sie damit früher aus der Baufinanzierung heruaskommen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Eine solche Vorfälligkeitsentschädigung kann happig ausfallen. Denn der Bank entgehen Zinsen, für die sie dann einen Ausgleich verlangen, der oftmals wit über diesen tatsächlichen Zinsverlauf hinausgehen. Auch in diesem Fall sind im Vertrag festgeschriebvene Sondertilgungsrechte sehr hilfreich. Denn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank sämtliche, vertraglich festgeschriebene Sondertilgungen berücksichtigen. Selbst dann, wenn Sie von diesen bisher keinen Gebrauch gemacht haben.

Auch so können Sie viel Geld sparen: Je höher die Sondertilgungsmöglichkeiten für die Restlaufzeit des Vertrags, aus dem Sie aussteigen wollen, sind, umso weniger Entschädigung an die Bank müssen Sie dann zahlen. Somit gilt es eigentlich immer: kostenfreie Sondertilgungsrechte so hoch wie möglich verhandeln und vertraglich festschreiben lassen. So haben Sie weit mehr zuküntige Flexibilität in Ihrer persönlichen Finanzplanung. Sebstverständlich ist die Sondertilgung und Tilgung vergleichen nicht die absolut wichigsten Krierien für den Anschluss einer Baufinanzierung. Aber ein wichtiges, besonders dann, wenn Sie ähnliche Angebote vorliegen haben. Dann kann die gewährte Höhe der Sondertilgung das sprichwörtliche Zünglein an der Waage sein.

Zinsvergleich UND Tilgungsergleich besonders wichtig bei Anschlussfinanzierung, Umschuldung und Forward-Darlehen

In unsicheren Zeiten ist die Frage besonders brisant: wie kann man eine ältere Baufinanzierung mit höheren Zinsen in eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen mit dem aktuellen Niedrigzins ändern? Es gibt 3 Wege:

  1. Die Umschuldung nach 10 Jahren Laufzeit.

    Jeder Baufinanzierungsvertrag mit einer Laufzeit länger als 10 Jahre, kann exakt nach 10 Jahren gekündigt werden, ohne dass Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung) entstehen. Wer exakt 6 Monate vor Ablauf der 10-Jahres-Frist kündigt, kann dann problemlos in einen neuen Darlehensvertrag mit weit günstigeren Zinsen wechseln. Nach Möglichkeit sollte man dann aber die Zinsersparnis sofort in eine höhere Tilgung stecken. Die monatliche Raten, die Sie an die Bank für den Kredit zurückzahlen, bleiben dann zwar gleich. Der Effekt ist aber, dass Sie möglicherweise Jahre früher schuldenfrei sind.

  2. Die Anschlussfinanzierung nach Ablauf des Erstvertrags.

    Selbst wenn Ihr derzeitiger Baufinanzierungsvertrag z. B. erst in 16 Monaten ausläuft, macht es durchaus Sinn, sich bereits jetzt in der Minizins-Zeit um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen. Und diese Anschlussfinanzierung muss nicht bei der aktuell finanzierenden Bank abgeschlossen werden. Im Gegenteil: es lassen sich aller Voraussicht nach Banken finden, die weit günstiger als Ihre Hausbank weiter finanzieren. Zudem gibt es Anbieter, bei denen Sie bereits 12 Monate oder mehr vor Ablauf eine Anschlussfinanzierung zu Minizinsen (und mit dem freiwillig erhöhten Tilgungssatz) ein neues Darlehen abschließen können, OHNE dass Gebühren oder Zinsaufschläge anfallen. Besonders in der aktuell noch istorisch niedrigen Zinsphase eine gute Idee.

  3. Das Forward-Darlehen.

    Ein Forward-Darlehen ist genau genommen eine Wette auf zukünftig steigende Baugeld-Zinsen. Manche Anzeichen deuten darauf hin, dass die Zinsen in der Post-Corona-Zeit wieder langsam steigen. Genaugenommen weiss das aber niemand. Wer aber auf Nummer Sicher gehen will – auch im Bewusstsein, dass die aktuellen Zinsen kaum noch fallen können – und sich die derzeitigen Minizinsen für die Zukunft sichern möchte, der nutzt die Möglichkeit eines Forward-Darlehens. Das schließen Sie heute ab, wenn z. B. Ihre Erstfinanzierung erst in 2 Jahren ausläuft. Das kostet zwar Zinsaufschläge – abhängig von der Vorlaufzeit – von ca. 0,25 Prozent. Als immer noch sehr günstig. D. h. wenn der Baukredit aktuell 1 Prozent kosten würde, sichern Sie sich diesen Zinssatz für eine sehr lange Zeit – am besten bis zur vollständigen Tilgung – für immer noch sehr günstige 1,25 Prozent. Genaugenommen ist aktuell sogar eine 3 jährige Vorlaufzeit durchaus lukrativ.

Baufinanzierung immer erst nach einem umfangreichen Anbieter-Vergleich abschließen.

Es spielen viele Faktoren eine Rolle, um am Ende die beste, da maßgeschneiderte Baufinanzierung zu erhalten. Um die vielen Faktoren nicht nur im Blick zu haben, sondern auch bewerten zu können, ist eine bankenunabhängige Experten-Beratung wichtig. Mit deren Hilfe bekommt man z. B. einen Überblick über die deutschlandweiten Best-Angebote unter Vorgabe der eigenen Bedürfnisse und Vorstellungen. Erst mit diesem umfangreichen Baufinanzierungswissen kann man zielführend in Kreditverhandlungen einsteigen. Tilgung vergleichen ist dabei ein wichtiger Baustein, um am Ende möglichsdt viel Geld zu sparen.

Besonders wenn Umschuldung, Forward-Darlehen oder vorgezogene Anschlussfinanzierung – also heute schon die Anschlussvertrag fixieren, auch wenn diese erst in 12 – 16 Monaten fällig ist – für Sie aktuell ein Thema sind, sollten Sie jetzt die Zeit nutzen und sich umfänglich über Ihre Möglichkeiten informieren. Bei seriösen Anbietern wie der ACCEDO AG ist diese Beratung IMMER kostenlos.

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