Fördermittel

Denkmalgeschützte Häuser maßgeschneidert finanzieren

Ein Lebenstraum. Eind enkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren.
28 Aug
Der Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses muss wohl überlegt und intelligent finanziert sein. (Foto: pexels.com)

Sie interessieren sich für den Kauf eines denkmalgeschützten Hauses? Wer denkmalgeschützte Häuser kaufen und sanieren möchte, kann häufig mit steuerlichen Vorteilen rechnen. Andererseits muss man kühl kalkulieren und sich umfassend informieren, bevor man sich für den Kauf eines denkmalgeschützen Hauses entscheidet. Denn oftmals sind aufwändige Sanierungen – in Abstimmung mit dem Denkmalamt – nötig, die strengen Auflagen unterliegen. Das erhöht den bürokratischen und finanziellen Aufwand. Aber es gibt auch einige Angebote zur Denkmalschutz-Förderung durch die öffentliche Hand oder die Deutsche Stiftung Denkmalschutz. Zudem werden Eigentümern steuerliche Förderung mit besonderen Abschreibungsmöglichkeiten geboten. Deswegen sind denkmalgeschützte Immobilien auch eine interessante Kapitalanlage für ein breites Publikum.

Der Reiz denkmalgeschützter Häuser.

Ganz vorne steht die reine Bausubstanz. Niemand würde heute bis zu vier Meter hohe Räume konzipieren und das mit einem 1,5 Meter breiten Mauerwerk verstärken. Heute wären Genehmigungen für solche Bauvorhaben nur schwer zu erhalten. Ein weiterer Pluspunkt für denkmalgeschützte Häuser ist die Lage. Manche stehen sehr zentral in innerstädtischen Toplagen. Andere einsam und auf Grundstücken, die heute nicht mehr bebaut werden dürften.

Ein dritter Aspekt ist die Individualität. Leben in einer alten Fabrik, einem historischen Fachwerkhaus, in einer ehemaligen Grundschule oder einem stillgelegten Leuchtturm ist einzigartig. Trotzdem lassen denkmalgeschützte Häuser noch genug Spielraum, um zum Beispiel Innenräume ganz nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.

Fördermittel für denkmalgeschützte Häuser.

Die Fördermittel richten sich dabei immer nach der Art der Sanierung. Will man die Immobilie energetisch sanieren, bieten sich die Förderprogramme der KfW an, die zinsgeförderte Kredite und nicht rückzahlungspflichtige Tilgungszuschüsse bieten.

Für den Erhalt denkmalgeschützter Bausubstanz finden sich interessante Förderungen bei der Stiftung Denkmalschutz und dem Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz. Diese Zuschüsse müssen ebenfalls nicht zurücgkezahlt werden. Im Unterschied zu den Denkmalschutzförderungen der KfW gibt es dabei keine speziellen Programme, sondern diese werden individuell für die jeweilige Baumaßnahme entschieden. Interessant ist dabei die Kombinierbarkeit mehrerer Förderungen.

In welcher Höhe die Förderungen gewährt werden, kann man nicht pauschal beantworten. So unteerscheiden sich die Fördermöglichkiten  in jedem Bundesland. Zudem entscheidet die Art der geplanten Maßnahme über die Förderhöhe. Besonders schützenswerte Objekte erhalten eine höhere Förderung als weniger schützenswerte. Zuletzt spielt auch die finanzielle Lage des Eigentümers eine Rolle.

Auch wichtig: Der Kauf muss vor einem ersten Bauschritt stattgefunden haben. Kauft man ein Gebäude, welches schon teilsaniert ist, so können die staatlichen Zuschüsse verloren gehen.

Steuervorteile für denkmalgeschützte Häuser.

Bei den Abschreibungsmöglichkeiten muss dabei zwischen Eigennutzung und Vermietung unterschieden werden. So können Vermieter beispielsweise über 8 Jahre hinweg bis zu 9% der Kosten jährlich steuerlich abschreiben. Danach sind weitere 4 Jahre mit jährlich 7% möglich. So können Vermieter über diesen Zeitraum tatsächlich 100% der Gesamtkosten absetzen.

Eigennutzer können über einen Zeitraum von 10 Jahren 90% der Gesamtkosten absetzen.Oder anders ausgedrückt: über 10 Jahren können Eigennutzer jeweils 9 % pro Jahr steuerlich geltend machen. In beiden Fällen nutzt man die AfA, die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie das im „steuerdeutsch” heisst. Diese legt zunächst als Berechnungsgrundlage 70 Prozent des Gesamtkaufpreises, inklusive der Sanierungskosten, fest.

Für Investoren sind die Steuervorteile gestaffelt. Je nach Sanierungsaufwand sind Abschreibungen bis zu 70% über 12 Jahre machbar. Dabei müssen natürlich einige Vorschriften eingehalten werden. Beispielsweise darf der Denkmalschutz nicht verletzt werden.

Vorsicht vor schwarzen Schafen

Leider gibt es immer wieder Fälle, bei denen ein Bauträger auch etwas von den Steuervorteilen abhaben möchte. Daher werden einige denkmalgeschützte Häuser nicht zum eigentlichen Marktpreis verkauft, sondern erheblich teurer. Durch die steuerlichen Vorteile fällt dies dem Käufer dann gar nicht so sehr auf. Es kam schon vor, dass ein Bauträger 50% der Vorteile auf den Marktpreis aufgeschlagen hatte und so kräftig mitverdiente.

Daher ist dringend anzuraten, den Markt großflächig zu durchforsten und immer auch einen Sacherständigen zu Rate ziehen, der sowohl Angebotspreis wie Sanierungsbedarf einschätzen kann. Kauft man doch ein überteuertes Objekt, so kann das verschiedene Auswirkungen haben, zum Beispiel:

  • Die Bank verlangt höhere Sicherheiten als erwartet, da diese mit dem reellen Wert rechnet.
  • Beim Wiederverkauf fährt man eine geringere Rendite ein, als erwartet.

Suchen Sie sich professionelle Unterstützung

Falls Sie den Kauf eines denkmalgeschützten Hausesin Betracht ziehen, dann sollten Sie sich einen professionellen Berater bzw. Sachveerstndigen suchen. Gerade bei solchen Objekten ist es extrem wichtig, im Vorfeld gut zu planen. Ist beispielsweise in die Finanzierung die staatliche Förderung mit einkalkuliert, so sollten Sie weitgehend schuldenfrei sein, sobald die Fördermittel aufhören zu fließen. Ein Beratungsgespräch bei einem seriösen Kreditvermittler kann Ihnen schnell Ihren finanziellen Rahmen aufzeigen. Zudem helfen Ihnen sachkundige Baufdinanierungsberater dabei, das beste Finanzierungskonzept zu erstellen– welches aus geförderten Krediten, Tilgungszuschüssen, Unerstützung des Bundes und der Länder sowie klassiche Baufinanzierungsdarlehen bestehen kann. Und Ihren Steuerberater sollten Sie auf alle Fälle auch kontaktieren, um über Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile bestens informiert zu sein. Dieser Mix entscheidet am Ende, wie günstig Sie ihr denkmalgeschütztes Haus erwerben können.

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