Wer aktuell bei der Bank oder einem Baufinanzierungsvermittler nach einer Baufinanzierung fragt, dem wird empfohlen keine zu kurze Zinsbindung einzugehen. Bevorzugt werden Finanzierungen mit einer 15 jährigen Laufzeit angeboten. Manchmal offeriert man auch sehr langfristige Baufinanzierungsverträge bis zu 30 Jahren als sicherste Finanzierungsvariante. In vielen Fällen ist aber tatsächlich eine kurze Zinsbindung auf lange Sicht von Vorteil.
Mehr als 25 Prozent Eigenkapital-Anteil an der gesamten Finanzierung? Dann sollte man über eine kurze Zinsbindung nachdenken.
Wer anteilig viel Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung des Immobilienerwerbs einbringt, der sollte sich genau überlegen, ob er besonders langfristig finanzieren möchte. Die gängigen Finanzierungsdauers sind 15, 25 und 30 Jahre. Während der Vertragsdauer darf die Bank nur den anfangs vereinbarten Zins verlangen. Eine Erhöhung ist nicht möglich, selbst wenn der Leitzins massiv steigt. Das ist auch das Argument in vielen Beratungsgesprächen: lange Zinsbindung bedeutet Planungssicherheit.
30 Jahre Zinsbindung kosten derzeit über zwei Prozent Zins. Für 15 Jahre sind dagegen nur 1,5 Prozent fällig. Der persönliche Zinssatz hängt dabei von vielen Faktoren ab. Die wichtigsten sind Bonität des Schuldners und der Eigenkapital-Anteil. Wer eine 100-Prozent-Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, muss viel mehr Zins zahlen. Bei 15 Jahren Laufzeit durchschnittlich zwischen 0,5 bis 0,7 Prozent mehr als bei einer 80-Prozent-Finanzierung.
Wichtiges Kriterium für die Entscheidung für eine lange oder kurze Zinsbindung: der Tilgungssatz.
Hohe Kredite mit geringer Eigenkapitalquote und einer zu dem geringen Tilgung sind mit einem weiteren Zinsaufschlag belastet. Auf den ersten Blick erscheinen dabei Zinsaufschläge von 0,5 bis 0,9 Prozent als gering, Doch dieses Zinsaufschläge ergeben bei einer langen Laufzeit Mehrkosten im mittleren 5-stelligen Bereich. Eine lange Zinsbindung ist daher nur gerechtfertigt, wenn die Zinsen nach Ablauf der Erstfinanzierung deutlich gestiegen sind und die Anschlussfinanzierung dann mit 4 oder mehr Prozent Zinsen zu Buche schlagen.
Wie sich die Zinsen in 20 oder 30 Jahren tatsächlich darstellen, weiss heute niemand. Vor der Finanzkrise im Jahr 2008 lagen Baufinanzierungszinsen durchschnittlich bei 5 Prozent. Wenn man diese 5 Prozent in Zukunft wieder als Normalwert sieht, dann rechnet sich eine lange Zinsbindung von 25 Jahren (bei der Annahme eines 400.000,- Finanzierungssumme und 20 Prozent Eigenkapital). Steigt der Zins aber ledigich auf 4 Prozent, dann wäre eine 15 jährige Laufzeit besser. Bei diesen 4 Prozent spart man mehr als 30.000,- Euro gegenüber der 25 jährigen Vertragsbindung. Ist diesem Falle ist eine kurze Zinsbindung also von Vorteil.
Lange oder kurze Laufzeit – diese Entscheidung liegt bei Ihnen.
Die Beispielrechnung zeigt: bei hohem Eigenkapitalanteil sowie entsprechend hoher Tilgung ist eine kurze Zinsbindung bis zu 15 Jahre eine Option. Derzeit geht niemand davon aus, dass die Zinsen in nächster Zeit rasant steigen. Durch die aktuelle Leitzinspolitik ist es ein sehr langer Weg von 1,5 auf 4 Prozent. Zudem findet man mehr Banken, die eine kurze Zinsbindung anbieten. Das verbessert die Verhandlungsposition. 30 Jahre Zinsbindung bieten nur wenige Geldhäuser. Die Finanzierungskosten bei kurzer Laufzeit sind zudem deutlich niedriger.
Wer hingegen mit wenig Eigenkapital ausgestattet und wem zudem größtmögliche Planungssicherheit wichtig ist, ist mit einer z. B. 25 jährigen Laufzeit gut beraten. Dafür wird allerdings deutlich mehr Kapital benötigt, das durch die monatlichen Zinstilgungen abgerufen wird.
Fazit: hohe Kreditsumme, wenig Eigenkapital und eine eher geringe monatliche Belastung führt zu einer langen Zinsbindung. Denn die Restschuld baut sich nur sehr langsam ab, das Risiko eines Zinssprungs nach Ablauf des Vertrags steigt. Eine kürzere Zinsbindung von z. B. 15 Jahren bedeutet hohe Tilgung von drei und mehr Prozent und höhere monatliche Belastung. So schrumpft die Restschuld schneller und das Risko der Anschlussfinanzierung minimiert sich.
