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Wohneigentum-Finanzierung wird komplexer

Wohneigentum-Finanzierung: Zinsen steigen, Förderungen werden eingeschränkt. Trotzdem kann man noch sher günstig finanzieren
03 Apr
Die Wohneigentum-Finanzierung wird ab 2018 schwieriger. Ein Ausblick in die Zukunft (Foto: picjumbo.com)

Inzwischen ist sicher, dass das Ende der extrem günstigen Wohneigentum-Finanzierung eingeleitet ist. Das heisst aber nicht, dass man nicht doch weiterhin extrem günstig finanzieren kann. Die dafür notwendigen Baufinanzierungskonzepte werden nur komplexer. Eine Wohneigentum-Finanzierung, die zukunftssicher ist und zur schnelleren Schuldenfreiheit führt, besteht aus vielen Komponenten. Von den Eigenmitteln, die für die Finanzierung zur Verfügung stehen, über Finanzierungsbausteine wie zinsgeförderte staatliche Zuschüsse bis hinzu Laufzeit, Tilgungssatz, Ratenanpassungen und Sondertilgungen muss vieles bedacht, geplant und individuell konzipiert werden. Wer in Zukunft eine Wohneigentum-Finanzierung in die Wege leitet, braucht einen versierten, umfassend informierten und unabhängigen Baufinanzierungsexperten an seiner Seite.

Wohneigentum-Finanzierung wird teurer

Aktuell sind Kredite mit 10 jährigen Laufzeiten und entsprechender Eigenbeteiligung noch um die 1,5 Prozent zu haben. Richtig günstig, wenn man bedenkt, dass man vor 10 Jahren noch mit ca. 5 Prozent rechnete. Wie stark die Zinsen in der nächsten Zeit steigen, hängt von einigen Faktoren ab. Da ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank, der aktuell immer noch bei null Prozent steht und nach Expertenansicht erst einmal so bleiben wird. Anders verhält sich ein anderer Einflussfaktor auf den Baugeldzins, nämlich die Anleihen. In den letzten Monaten sind die Zinsen für Anleihen wieder angezogen. Einerseits durch den wirtschaftlichen Aufschwung in der EU beflügelt; andererseits durch die Erwartung beeinflusst, dass die EZB das Kaufprogramm für Anleihen beenden wird. Auf Basis dieser Trend gehen die Analysten der Banken davon aus, dass sich die Zinsen bei 10 jähriger Bindung um ca. 0,5 Prozent bsi Ende des Jahres verteuern werden.

Wichtiger wird auch wieder der Eigenanteil an der Baufinanzierung. 20 bis 30 Prozent Eigenmittel muss der Immobilienkäufer für eine im Vergleich zu 10 Jahren immer noch sehr günstige Wohneigentum-Finanzierung einbringen. Nicht vergessen:  die Kaufnebenkosten sind zusätzlich aus eigener Tasche zu bezahlen. Je nach Bundesland kann das dann ca. 15 Prozent vom Kaufpreis der Wohnimmobilie zusätzlich ausmachen.

Die KfW ändert die Programme bei der Wohneigentum-Finanzierung

Die KfW, bekannt für viele zinsgeförderte Kredite, wird demnächst einige Konditionen ändern. Und das nicht unbedingt zum Vorteil. Ab Mitte April bietet die KfW dann keine Laufzeiten von 20 Jahren für energieeffiziente Neubauten mehr an. Zudem werden die bereitstellungszinsfreie Zeit von zwölf auf sechs Monate reduziert und Sondertilgungen nicht mehr zugelassen Diese Änderungen betreffen jedoch nicht alle Förderprogramme der KfW. Um hier den Durchblick zu behalten, ist die Expertise von Experten dringend nötig.

Es wird also für den Kreditnehmer nicht einfacher. Mitunter kann es sogar sein, dass ein zinsgeförderter Kredit der KfW sogar die schlechtere Option ist. Das zeigt sich aber immer erst im Rahmen des Gesamtfinanzierungskonzeptes. In vielen Fällen kann man auf diese zinsgeförderte Kredite verzichten, weil diese zudem mit der Erreichung von Standards verknüpft sind, die wiederum die Kosten der Baumaßnahme verteuern. Interessant in diesem Zusammenhang sind weitere Fördermöglichkeiten, die Bundsländer, Kommunen oder christliche Einrichtungen anbieten. Aber auch hierfür muss man den gesamten Marktüberblick haben.

Wohneigentum-Finanzierung – der Vergleich ist wichtig

Aktuell sind die Anbieter-Unterschiede bei der Wohneigentum-Finanzierung bereits sehr groß. So verlangt ein sehr bekannter Bank-Anbieter bei einer Darlehenssumme von 200 000 Euro mit 2,5 Prozent Tilgung und 60-prozentiger Beleihung  zehnjähriger Zinsbindung 1,27 Prozent effektiv, bei 15-jähriger Bindung 1,52 Prozent, eine andere etablierte Bank zum selben Zeitpunkt 1,76 beziehungsweise 2,03 Prozent; bei letzterer zahlen sie bei identer Vertragsausgestaltung über die Laufzeit bereits ca. 5.000 Euro mehr an Zinsen. Zum Untersuchungszeitpunkt Ende März 2018 waren sogar Angebote von über 2 Prozent zu finden – also Unterschiede von fast 15.000 Euro Mehrkosten im Laufe von 10 Jahren. An diesem Beispiel sieht man auch, dass ein Zinsunterschied von 0,5 Prozent richtig viel Geld kostet.

Aber: oftmals ist der günstigste Kredit trotzdem nicht der beste. Einfach deswegen, weil er nicht auf die individuelle Situation des Kreditnehmers abgestimmt ist. Da spielen dan Themen wie bereitstellungsprovisionsfreie Zeiten, Höhe und Anzahl der Ratenanpassungen während der Laufzeit oder Umfang und Höhe der Sondertilgungen eine maßgebliche Rolle. Und nicht zu vergessen: Laufzeit und Tilgungssatz. Ziel jeder Wohneigentum-Finanzierung sollte sein:

  • möglichst schnelle Schuldenfreiheit
  • Sicherheit bei der Zinsgestaltung bis zum Darlehensende
  • keine Finanzierungslücken besonders in der Anfangsphase
  • keine Kreditbeträge die höher als das tatsächlich benötigte Kapital sind

Die Region entscheidet über eine besonders günstige Wohneigentum-Finanzierung

Bei einigen Kreditgebern kommt es inzwischen sogar darauf an, wo man baut oder kauft. Abhängig von Region und Lage kann die Wohneigentum-Finanzierung günstiger oder teurer werden. Auch wenn die Kaufkosten meistens viel günstiger sind ,verlangen Banken im ländlichen Raum und strukturschwachen Regionen einen erhöhten Zinssatz. Das mag einerseits damit zusmmenhängen, dass das Kreditausfallrisiko höher eingeschätzt wird und der Wert der Immobilien tendeziell bei einem Wiederverkauf günstiger als der Kaufpreis angesetzt werden könnte. Aber das liegt auch daran, dass besonders in strukturschwachen Regionen die lokale Bankenkonkurrenz sehr gering ist. Manche Banken geben gar einen zusätzlichen Zinsnachlass, wenn man in besonders gesuchten Lagen und Regionen Wohneigentum finanziert. Denn hier rechnet man, dass die Wohneigentumspreise langfristig weiter steigen werden.

Die aktuelle Entwicklung auf dem Baufinanzierungsmarkt fordert somit eine Vielzahl an Maßnahmen: Eine möglichst breite Palette an Kreditanbietern anfragen, sich seiner eigenen finanziellen Situation umfassend bewusst sein und alle Möglichkeiten von Fördergeldern ausloten. Ganz schön viel Aufwand für Interessenten einer Wohneigentum-Finanzierung. Deswegen ist der Kontakt zu einem versierten, umfassend informierten und jahrelang spezialisierten Baufinanzierungsvermittler obligatorisch. Und selbstverständlich sollte man am Ende Vergleichsangebote in Händen halten, um auf dieser Grundlage die besten und maßgeschneiderte Lösung zu finden. Bei dieser Komplexität einer Baufinanzierung darf man sich nicht mehr auf Instinkt und Bauchgefühl verlassen. Es zählen die Fakten und das eigene Engagement. Denn wenn alles bedacht  sowie die Finanzplanung individuell auf das eigene Leben abgestimmt ist, exakt kalkuliert und gerechnet wird und verschiedene Finanzierungsangebote geprüft und kombiniert sind, dann kann man auf lange Sicht noch sehr günstig finanzieren. Denn bis die durchschnittlich 5 Prozent Baugeld-Zins aus dem Jahr 2008 wieder erreicht werden, wird esnoch dauern.

Eine Immobilienfinanzierung 2018 muss vor allem von Sicherheit, Langfristigkeit und Flexibilität geprägt sein. Warum?
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