Nach nunmehr 10 Jahren der fallenden Zinsen kündigt sich nun eine Zeit an, in der steigende Baugeld-Zinsen wieder zur Normalität gehören werden. Aus aktueller Sicht wird dieser Prozess langsam vonstatten gehen. So bleibt also noch genügend Zeit, mit den richtigen Strategien steigende Baugeld-Zinsen zu antizipieren. Ein wesentlicher Aspekt ist natürlich die Laufzeit der Darlehen. Anfang dieses Jahres betrug die durchschnittlich gewählte Laufzeit von Baufinanzierungsverträgen knapp 14 Jahre. Da es sich hier um einen statitstischen Durchschnittswert handelt, sind noch längerfristige Laufzeiten eher die Regel als die Ausnahme. Klar ist: Je länger der Kredit festgeschrieben ist, umso später werden steigende Baugeld-Zinsen spürbar. Aber: Diese Sicherheit erkauft man sich mit höheren Zinsen. So verteuert sich ein Kredit, der über 20 Jahre abgeschlossen wir gegenüber dem mit 10 jähriger Laufzeit immerhin um 1 Prozent. Das ist bei den aktuellen Zinsen nahezu eine Verdoppelung.
Tilgen, Tilgen, Tilgen – bevor die Zinsen wieder steigen
Eine wichtige Faustregel für die sichere Baufinanzierung: Je geringer der Zinssatz umso höher sollte die Tilgung sein. Das bedeutet zwar, dass man bei einem Annuitätendarlehen nichts bei den monatlichen Rückzahlungen spart – im Gegenteil vielleicht sogar mehr einplanen sollte. Aber auf diese Art wird man viel schneller schuldenfrei. Und eine frühzeitige Schuldenfreiheit hilft, das eigene Vermögen und die Alterssicherung weiter auf- und ausbauen zu können. Wenn Geldanlagen wegen des niedrigen Zinssatzes wenig einbringen und wenn Aktien immer unsicherer werden, dann ist der perfekte Zeitpunkt gekommen, eine Finanzierung anzugehen. Natürlich mit Augenmaß und immer im Bewusstsein, dass in Zukunft aufgrund von Inflation Lebenshaltungskosten steigen können. Der Inflationswert zusammen mit weiteren Faktoren wie Leitzins-Höhe, Zinsniveau von Bundesanleihen und weltwirtschaftlichen Kennzahlen nimmt direkten Einfluss auf die zukünftigen Baugeldzinsen, die nach Ablauf der Erstfinanzierung greifen. Aufgrund dieses Mixes sind steigende Baugeld-Zinsen in Zukunft zu erwarten.
Aus heutiger Sicht gilt: Je länger der Kreditnehmer Zinsen festschreibt, desto später wird ein Zinsanstieg spürbar. Dabei hat der Kreditnehmer eine zusätzliche Sicherheit: Wenn die Baufinanzierung z. B. eine 15 oder 20 jährige Zinsfestschreibung hat, kann der Kreditnehmer den Baukredit bereits nach 10 Jahren (mit einer 6 monatigen Vorlaufzeit) ohne Angabe von Gründen kündigen. So hat man die Option, nach 10 Jahren zu einem günstigeren Anbieter (der nicht die erstfinanzierende Bank ist) zu wechseln oder dann von allgemein fallenden Zinsen zu profitieren.
Flexibilität einplanen, um auf Ungeplantes zu reagieren
Empfehlenswert ist in der Niedrigzinsphase, den Baufinanzierungsvertrag möglichst flexibel auszugestalten. Sondertilgungsmöglichkeiten, Ratenwechsel während der Laufzeit und Tilgungsanpassungen helfen, auf Unerwartetes zu reagieren. Steigen zum Beispiel die Lebenshaltungskosten aufgrund von Inflation, ist eine Anpassung der monatlichen Rükzahlungsrate eine Hilfe. Aber auch eine Erbschaft oder eine Sonderzahlung des Arbeitgebers ist für eine schnellere Rückzahlung des Baukredits gut angelegt. Diese flexiblen Bausteine gibt es bei einigen kreditgebenden Banken sogar zum Nulltarif. Eine höhere Flexibilität kann aber auch einen einen oder anderen Prozent-Punkt kosten. Da gilt es abzuwägen, ob die dann höheren Kreditkosten sinnvoll sind. Umfangreiche Beratungsgespräche zu diesen Themen mit einem versierten und erfahrenen Baufinanzierungsberater sind nötig, um die beste und individuelle Lösung für die eigene Finanzplanung zu finden. Es sollte dabei immer 2 Ziele geben: Schnellstmögliche Schuldenfreiheitt und größtmögliche finanzielle Sicherheit.
Auch ein Forward-Darlehen kann für die Zukunftssicherung eine Rolle spielen. Mit einem Forward-Darlehen können sich Kunden die aktuellen Niedrigzinsen für eine in 24 oder 36 Monaten fällige Anschlussfinanzierung sichern. Diese Kreditsicherheit lässt sich die Bank aber mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Die Zahl der Anfragen für ein Forward-Darlehen ist zudem ein Indikator, ob Verbraucher eine Zinssteigerung erwarten. Dieser Indikator zeigte sich zuletzt sehr entspannt. Es werden aktuell nur wenige Forward-Anfragen bei der ACCEDO verzeichnet. Die Zahl hat sich gegenüber denen vor einem Jahr nahezu halbiert. Das kann nur bedeuten, dass niemand eine schnelle Zinswende erwartet. Trotzdem empfehlen wir, die Augen offen zu halten, denn steigende Baugeld-Zinsen sind definitiv zu erwarten. Betrachtet man den Zinssatz für durchschnittliche Baudarlehen mit 15 jähriger Laufzeit, so hat sich der Zinssatz im Laufe der letzten eineinhalb Jahre um knapp 0,5 Prozent erhöht. Sicher kein Grund für Panik. Aber ein Indiz, dass Bauzinsen wieder langsam steigen.
Nicht nur steigende Baugeld-Zinsen – auch die Finanzierungssummen steigen
Im Laufe eines Jahres ist ein Anstieg der Darlehenshöhen um ca. 10 Prozent zu verzeichnen. Inzwischen liegt die durchschnittliche Höhe bei über 200.000,- Euro. Sicher ein Indiz, dass die Immobilien- und Baupreise gestiegen sind. Aber auch ein Indiz, dass man mehr Geld in Betongold steckt, weil man sich dadurch die Sicherung des Vermögens verspricht. Die vermehrte Unsicherheit auf dem Geld- und spziell auf dem Aktienmarkt bringt Anleger dazu, in Kauf, Neubau und Renovierungsmaßnahmen zu investieren. Auch zeigt sich diese Tendenz bei den Tilgungshöhen. Diese sind ebenfalls gestiegen. Waren vor längerer Zeit noch 1,5 normal, so steigt der durchschnittliche Wert aktuell auf über 3 Prozent. Das Ziel der Kreditnehmer ist klar, nämlich schneller schuldenfrei zu sein. Sicher auch ein Effekt der seit 3 Jahren gültigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die gesetzlich die Banken verpflichtet, die komplette Rückzahlung des Kredits vom Kreditnehmer vor dessen Eintritt in das Rentenalter zu erhalten.
Besonders in Zeiten, in denen sich ein Wandel abzeichnet, sind intensive Gespräche mit versierten und kompetenten Baufinanzierungsberatern zu empfehlen. Dabei sollte man sich aber nicht auf eine Meinung verlassen. Neben der Hausbank suind besonders bankenunabhängige Vermittler mit entsprechender Expertise und service-geprüfter Kompetenz die beste Adresse. Aber auch der potentielle Kreditnehmer sollte sich bereits vor diesen Gesprächen mit der Finanzierung auseinandersetzen.Vom persönlichen Kassensturz bis hin zur Recherche geförderter Kredit, vom Bausparvertrag bis zur zukünftigen Lebenspalnung – nur wer alles im Blick hat, wird am Ende die individuell passende und damit sicherste Baufinanzierung finden können.
