In den letzten Wochen häufen sich die Meldungen über ein gestiegenes Immobilienblasen Risiko in Deutschland. Was ist dran? Und wo liegen die Risiken für den privaten Immobilienkäufer? Begonnen hat das Warnen Anfang des Jahres mit einer Meldung der Deutschen Bundesbank, die vor einer Überbewertung insbesondere von Immobilien in Großstädten warnte. Jetzt zog das Institut Empirica nach, einer anerkannten Quelle, die ebenfalls von einem weiter gestiegenen Immobilienblasen Risiko in Deutschland warnt. Bevor man nun aber in den krisenmodus verfällt, sollte man sich die Fakten genauer betrachten.
Immobilienblasen Risiko in den deutschen Ballungszentren besteht
Betrachtet man die Ausführungen der Experten, dann ist für Toplagen in Ballungszentren ein weiterhin unbegrenzter Preisanstieg festzustellen. Nur wer kann sich solche Luxusimmobilien leisten? Der deutsche Mittelstand ist längst nicht mehr ind er Lage, die Toppreise in München, Berlin oder Hamburg zu bezahlen. Der deutsche Mittelstand stellt aber die größte Gruppe deutscher Immobilieninteressenten. Bei dieser Interessentengruppe ist aber eine Entwicklung festzustellen, die weiterhin auf Sicherheit setzt und zu großes Risiko vermeidet. Diese Sicherheitsaspekte lassen sich insbesondere an folgenden Tatsachen festmachen:
- Lange Baufinanzierungslaufzeiten
- Verträge mit Anfangsilgungen über 3 Prozent
- 20 Prozent Eigenkapitalquote an der Gesamtfinanzierung
Wer auf diese Eckpunkte setzt – und das ist die Mehrheit – befeuert das Immobilienblasen Risiko nicht. Empirica hat für das erste Quartal 2016 festgestellt, dass der Blasen-Indes um 0,04 Punkte gestiegen sei. Damit ist das Immobilienblasen Risiko zwar ein wenig wahrscheinlicher geworden, aber ein dramatischer Anstieg sieht zahlenmäßig anders aus.
Überproportional zugelegt habe allerdings der Index für Wohnungsbaukredite, mahnt Empirica an, also der Index für die Baufinanzierung von Immobilien. Dieser habe erstmals seit 12 Jahren über dem als „gefahrlos“ eingestuften Referenzwert gelegen. Zu zwei Dritteln seien es allerdings Bestandsimmobilien gewesen, für eine Blase wäre aber der massenhafte kreditfinanzierte Neubau besonders gefährlich, da damit am Ende zuviel neugeschaffener Wohnraum entsteht, der dann keine (Nach-) Käufer oder Mieter findet.
Das Immobilienblasen Risiko ist abhängig von der Region
In circa der Hälfte der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte steht der Kaufpreis in keinem gesunden Verhältnis zu den Mieten, d. h. dass in diesen Regionen Mieten wirtschaftlich günstiger als der Kauf ist. Die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, München, Hamburg, Bremen, Frankfurt etc.) sind 2015 im Jahresvergleich nochmals um 13% angestiegen,. Die Mietpreise legen ebenfalls weiter zu, sind mit einer jährlichen Wachstumsrate von 2% jedoch weit entfernt von den Preissteigerungen der Kaufobjekte.Doch ein näherer Blick zeigt auch , dass es in manchen der 7 größten Städte wie Essen, Leipzig oder Dresden Kaufen noch die bessere Alternative ist.
Es darf aber nicht geleugnet werden, dass die Tendenz in Deutschland (sowie die Schweiz) im Gegensatz zu den vergangenen Jahren eher ungesund ist. Während ehemalige Krisenländer der Finanzkrise in 2008, in denen Immobilienblasen geplatzt sind wie Spanien und Italien, heute einen duraus gesunden Immobiliensektor aufweisen, nähert sich Deutschland dem kritischen Wert.
Was bedeutet das Immobilienblasen Risiko für Kaufinteressierte?
Grundsätzlich ist es zuerst eine Frage für Immobilienfinanzierer, also Banken, wie sich das Immobilienblasen Risiko in naher Zukunft entwickeln wird. Hier geht es vor allem um die Beratungsleistungen. Neben zu hohen Kaufpreisen, vor denen von Experten zu warnen ist, stellt sich immer auch die Frage nach den bewilligten Baufinanzierungskrediten. Als Faustregel sollte gelten, dass von 100 Prozent-Finanzierungen ebenso abzuraten ist wie vor kurzfristigen Kreditlaufzeiten. Mindestens 20, besser 30 oder 40 Prozent an der Kaufsumme (ohne Nebenkosten) sollte der Kreditnehmer schon als Eigenmittel mitbringen, um auf der sicheren Seite zu bleiben.
Auch scheint der Gesetzgeber gefordert, wie Experten meinen. Manche plädieren für die Einführung einer sogenannten Transaktionssteuer, die als Zusatzsteuer auf die Grunderwerbssteuer verlangt wird. Andere meinen aber, dass es keine Anhaltspunkte gebe, dass die deutschen Kreditgeber durch zu lockere Kreditvergabe des Risiko einer Immobilenblase anheizen würden. Vergleicht man die aktuelle Situation in Deutschland mit den Auslösern der Finanzkrise in den USA oder Spanien, so zeigt sich, dass hierzulande die Banken weit seriöser arbeiten, da die Kreditvergabe bereits reguliert wird, damit das Risiko eines Totalausfalls des Kredits vermieden wird.
Wer privat auf Nummer sicher gehen möchte, dem hilft ein ehrlicher Kassensturz, um herauszufinden, welche monatlichen Belastungen er tragen kann, ohne seinen Lebensstandard einschränken zu müssen. Auf Grundlage dieser monatlich zu tragenden Summe für Zins und Tilgung sowie der zur Verfügung stehenden Barmittel ist der Maximalwert des Immobilienkaufpreises zu berechnen. Hierbei helfen Ihnen auch versierte Baufinanzierungsberater, die ihre Dienste zudem unentgeltlich anbieten. Diesen Wert sollten Sei dann auf keinen Fall überschreiten, auch wenn die Immobilie noch so verlockend erscheint.
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