Aufgrund der absolut niedrigen Zinsen erscheint es verlockend, den Immobilienkauf ohne eigenes Geld zu riskieren – also eine sogenannte 100 Prozent Baufinanzierung bzw. Vollfinanzierung anzustreben. Zwar sind in der Regel nach wie vor die Nebenkosten wie Steuer, Notar, Makler aus der eigenen Tasche zu zahlen, aber der Immobilienkauf ohne eigenes Geld ist grundsätzlich möglich. Wenn Sie aber darüber nachdenken, sollte Ihnen klar sein, dass es Risiken gibt, die nicht zu unterschätzen sind und auch der Zinssatz, den die Bank von Ihnen verlangt, höher als bei Teilfinanzierungen liegen wird. Dabei gibt es Eckpunkte, die Sie vor dem Kontakt mit Ihrem Bankberater oder einem Direktfinanzierer beachten sollten.
Ein Immobilienkauf ohne eigenes Geld ist möglich, wenn:
- eine langfristige Baufinanzierung möglich ist, die Sie vor Eintritt ins Rentenalter zur Gänze zurückgezahlt haben.
- hohe monatliche Ratenzahlungen möglich sind, ohne dass Sie dadurch Ihren Lebensstandard erheblich einschränken müssen.
- Sie Beamter, Akademiker sind oder über zwei Einkommen oder über ein Angestelltenverhältnis verfügen, das schon lange bei einem Arbeitgeber Bestand hat.
- sich die Immobilie, die Sie zu kaufen beachsichtigen, in einer guten bis sehr guten Lage befindet.
- sie von Anfang an mindestens 2 Prozent Tilgung, die über die Laufzeit des Vertrags stetig steigt, leisten.
Mit diesen Grundvoraussetzungen, die Sie am besten alle mit ”ja” beantworten können, gibt es auch noch weitere Möglichkeiten, die Ihnen helfen, das Risiko zu minimieren. Dazu gehören:
- Restschuld-Versicherung.
- Parallel einen Bausparvertrag abschließen, um sich gegen steigende Zinsen für das Anschlussdarlehen abzusichern.
- Ein planbar steigendes Familieneinkommen haben oder Geldzufluss z. B. aus einer Erbschaft erwarten.
Volltilgerdarlehen – die risikoloseste Variante Immobilienkauf ohne eigenes Geld zu wagen.
Volltilgerdarlehen helfen Ihnen besonders in der jetzigen Niedrigzinsphase, seriös und langfristig von den extrem niedrigen Zinsen zu profitieren. Es gibt einige wenige Banken, die auch 30jährige Laufzeiten anbieten. Da haben Sie zwar den Nachteil, aus nur wenigen Anbietern auswählen zu müssen und gleichzeitig mit nochmals höheren Zinsen rechnen zu müssen. Diese Nachteile werden aber durch den Vorteil mehr als ausgeglichen, das Risiko von zukünftig steigenden Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung nicht tragen zu müssen. Zwar sind alle Darlehen nach 10 Jahren – mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten kündbar. Das heisst aber im Falle eines 20 jährigen Darlehens, dass Sie nach 9 1/2 Jahren ständig den Markt beobachten müssen, um während einer möglicherweise dann einsetzenden Niedrigzinsphase sofort handeln zu können, um mit einer günstigen Anschlussfinanzierung dann den Restwert zu tilgen. Und natürlich besteht dann auch die Gefahr, dass eine solche Niedrigzinsphase dann doch nicht kommt.
Immobilienkauf ohne eigenes Geld braucht einen langen Atem
Egal wie man es dreht und wendet, wer einen Immobilienkauf ohne eigenes Geld anstrebt, muss lange Zeit in der Lage sein, das Darlehen zu bedienen. Erstens werden die Zinssätze, die Ihnen offeriert werden, weit über denen einer 70 oder 80 Prozent Beleihung liegen. Wenn Sie 20 Prozent an der Finanzierung mitbringen können, wird sich die monatliche Belastung bei gleicher Laufzeit um ca. ein Drittel reduzieren. Zweitens ist es zwingend notwendig, eine langfristigen Vertrag abzuschließen – selbst 15 Jahre können dann mitunter zu wenig sein. Denn je langfristiger finanziert wird, umso sicherer ist der Kreditgeber, also die Bank, dass sie auf den Schulden nicht sitzen bleibt. Banken haben insbesondere von der US-amerikanischen Schuldenkrise gelernt: Sie werden weder Immobilien in schlechten Lagen als Vollfinanzierung akzeptieren, noch werden sie zu geringen Haushaltseinkommen eine solche Vollfinanzierung anbieten oder eine sehr kurzfristige Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren offerieren.
Immobilienkauf ohne eigenes Geld ist möglich und machbar – aber eben in engen Grenzen
Die eigene langfristig planbare finanzielle Situation ist hier besonders wichtig. Mit einem Beamtenstatus ist eine Vollfinanzierung eine relativ sichere Sache. Wenn zudem noch die Qualität und die Lage der Immobilie stimmt, sind nahezu alle Banken gerne bereit, den Immobilienkauf ohne eigenes Geld zu finanzieren, denn für sie ist das aufgrund der Zinsaufschläge, die dann fällig werden, immer ein gutes Geschäft. Als aus Bankensicht aussichtsreiche Lagen sind heute vor allem die prosperierenden Viertel in Großstädten und kleinere Wohnungen in beliebten Universitätsstädten. Auf dem flachen Land und in Regionen, die Einwohner verlieren, wird ein Immobilienkauf ohne eigenes Geld hingegen nahezu unmöglich sein.
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