Immobilienkauf

Immobilienkauf ohne Eigenkapital – geht das?

08 Apr
Vollfinanzierung, 100 Prozent Beleihung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital – macht das Sinn? (Foto:R_K_B_by_Jorma-Bork_pixelio.de)

Vollfinanzierung, 100 Prozent Beleihung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital – macht das Sinn? (Foto:R_K_B_by_Jorma-Bork_pixelio.de)

Vollfinanzierung, 100 Prozent Beleihung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital – macht das Sinn?
(Foto:R_K_B_by_Jorma-Bork_pixelio.de)

Da die Zinsen gerade so günstig sind und die monatlichen Belastungen, die dem Kreditnehmer daraus erwachsen, überschaubar erscheinen, liegt natürlich der Gedanke nahe, ein Eigenheim gänzlich ohne Eigenmittel zu finanzieren. Da stellt sich zuerst die Frage, ob das erstens überhaupt geht und zweitens, ob es sinnvoll ist? Grundsätzlich würde es gehen mit einer Einschränkung: Nebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbssteuer können nicht mit einer regulären Baufinanzierung bedient werden, hierfür sind Eigenmittel notwendig. Diese Nebenkosten variieren dabei von Bundesland zu Bundesland und müssen mit ca. 10 bis 15 Prozent vom Kaufpreis veranschlagt werden. Diese Eigenmittel müssen auf alle Fälle vorhanden sein. Abgesehen davon sind Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Aber ob das wirklich sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt.

Für das Risiko verlangen Banken mehr

Eins ist zudem sicher: Banken lassen sich das Risiko einer 100 Prozent Immobilienfinanzierung teuer bezahlen. Die extrem günstigen Zinsen, die Sie derzeit überall lesen, können Sie dann vergessen und müssen mit 4 oder mehr Prozent Bauzins rechnen. Der Zinsaufschlag fällt umso höher aus, je weniger Eigenkapital vorhanden ist. Die Rahmenbedingungen für eine seriöse, niedrig verzinste Baufinanzierung beginnt bei 20 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis (die Nebenkosten kommen dann noch on top). Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, steigt die Angst bei Banken, dass im Falle eines Notverkaufs der ursprüngliche Kaufpreis nicht mehr zu erlösen ist. Und genau dieses Risiko lassen sich Banken mit entsprechenden Zinsaufschlägen bezahlen.

Hürden bei der 100%-Finanzierung

Auch sind die Hürden für eine 100 Prozent-Finanzierung hoch: Wer bereits ein anderes hohes Darlehen hat, ist von einer Vollfinanzierung ausgeschlossen. Zudem braucht der Antragsteller eine absolut weiße SCHUFA-Weste und eine gute Bonität. Arbeitnehmer mit befristeten Arbeitsverhältnissen und durchschnittlichen Einkommen können ebenso Probleme bekommen, wenn die Bank das Risiko eines Ausfalls hoch einschätzt. Zudem sollte sich das angestrebte Immobilieneigentum in einer guten Lage und nicht in einer Region befinden, die von Landflucht – und mit damit einhergehenden sinkenden Immobilienpreisen – betroffen ist. Erst wenn all diese Kriterien erfüllt sind, sollte man über eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nachdenken.

100 Prozent Finanzierungen kommen zumeist für Familien in Frage. Dabei sollte der Lebensmittelpunkt bereits gefunden und die Gefahr eines berufbedingten Umzugs klein sein. Wer in Zukunft mit einer hohen Erbschaft rechnet– und der Baufinanzierungsvertrag zudem flexibel gestaltet ist und hohe Sondertilgungen möglich macht, für kann eine 100% Anfangsfinanzierung sinnvoll sein.

Das Risiko eine Vollfinanzierung liegt auf der Hand: Arbeitslosigkeit, Krankheit, Wirtschaftskrise oder Deflation. Der Kredit ist zwar durch die Immobilie besichert. Doch muss sie verkauft oder zwangsversteigert werden, weil die Raten nicht mehr bezahlt werden können, gerät der Kreditnehmer bei einer 100% Finanzierung schnell in die Schuldenfalle. Wenn der erzielte Preis zu niedrig ist, um das Darlehen zu tilgen, steht man am Ende vor großen Problemen, die nur schwer zu lösen sind – und mit Sicherheit viel Geld kosten.

Wer das Haus oder die Eigentumswohnung nicht selber nutzen, sondern vermieten will, kann zwar mit den Mieteinnahmen rechnen. Was passiert aber, wenn das Eigentum über längere Zeit leersteht, man keine Mieter findet oder welche, die ihre Miete schuldig bleiben oder die Höhe der monatlichen Mietzahlung, die für die Bedienung des Kredites nötig ist, einfach nicht erlöst werden kann?

Auch bei Kauf ohne Eigenkapital gilt: Hohe Tilgung

Auch gefährlich ist es, wenn man eine Vollfinanzierung bei nur 1 Prozent Tilgung und auf einen kurzen Zeitraum (z. B. 10 Jahre) abschließt. Am Ende der Vertragslaufzeit ist dann die Restschuld extrem hoch und eine neuerliche Baufinanzierung (Forward-Darlehen, Anschlussfinanzierung), besonders wenn in 10 Jahren das Zinstal wieder verlassen wird – wovon auszugehen ist, kann dann schnell das Doppelte der ursprünglichen monatlichen Belastung ausmachen. Spätestens dann stehen die meisten Vollfinanzierer vor einem Problem. Tilgungen von mindestens 2 – besser aber 4 oder mehr Prozent – bei gleichzeitig langer Laufzeit sind hierbei dringend anzuraten. Einige Banken bieten heute Baufinanzierungsdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit an – wenn auch zu höheren Zinsen als sie z. B. bei einer 5 Jahres-Bindung verlangen. Aber das Gute: Egal wie lange Sie ihren Vertrag abschließen, nach 10 Jahren können sie Verträge mit 30 järhigen Laufzeiten mit einer Frist von 6 Monaten problemlos kündigen.

Fazit: Eine 100 Prozent Beleihung – also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – ist möglich – macht aber in nur sehr wenigen Fällen wirklich Sinn. Die Hürden hierfür sind inzwischen hoch und die Zinssätze – aufgrund des Risikos – ebenso. Haben Sie einen sicheren Job (z. B. wenn Sie verbeamtet sind), ein gutes bis sehr gutes Haushaltseinkommen und erwarten darüber hinaus in Zukunft eine höhere Geldzahlung (z. B. Erbschaft), dann kann man darüber nachdenken. Aber ganz wichtig: Lassen Sie sich seriös beraten, beschönigen Sie nichts und schließen Sie Verträge mit möglichst langer Laufzeit, hoher Tilgung und größtmöglicher Flexibilität ab.

Suchen Sie sich für die Erstberatung Beratungsprofis – wie unsere Berater der ACCEDO AG, um sich über die Möglichkeiten und Risiken einer Vollfinanzierung – immer in Bezug auf Ihre finanzielle, berufliche und familiäre Situation – vollumfänglich beraten zu lassen und die zudem auch 30jährige Baufinanzierungsdarlehen im Angebot haben. Die Risiken, die eine 100% Beleihung mit sich bringen, sollten einem bewusst sein und man sollte zudem versuchen, diese realistisch mit der eigenen Lebenssituation in Beziehung zu setzen. Wir lehnen Vollfinanzierungen nicht grundsätzlich ab – glauben aber, dass es enge Grenzen gibt, innerhalb deren ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital seriös möglich und sinnvoll ist.