Ohne Eigenkapital finanzieren? Wer Beleihung, Grenzzins- und Nebenkosten im Blick hat, der kann …
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In unserer täglichen Praxis zeigt sich, das vermehrt Anfragen kommen, die mit wenig oder ohne Eigenkapital den Kauf einer Immobilie realisieren möchten. Es scheint auf den ersten Blick bei den historisch niedrigen Zinssätzen ja auch verführerisch, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Doch der 2. Blick zeigt Erschreckendes: Banken lassen sich das Risiko teuer bezahlen, wenn der Kreditnehmer über mit wenig oder ohne Eigenkapital den Kauf finanzieren mächte. Am Ende kann der Baufinanzierungszinssatz höher als der übliche Überziehungszins bei Ihrem Girokonto sein. Niemand käme auf die Idee, sich die Immobilie über den Überziehungsrahmen des Kontos zu finanzieren, die diese Zinsen bekanntermaßen 10 oder mehr Prozent betragen können.
Ohne Eigenkapital finanzieren heisst nicht, dass Sie über kein Eigenkapital verfügen
Grundsätzlich gilt, dass die Nebenkosten des Immobilienkaufs nicht über einen Baufinanzierungskredit zu finanzieren sind. Das heisst, dass Sie ja grundsätzlich über Angespartes verfügen müssen, um Notar, Grunderwerbssteuer, Maklerkosten zu bezahlen. Abhängig vom Bundesland und dem Kaufpreis der Immobilie kann sich dieser Betrag bis auf 20.000,- Euro summieren. Über diese Eigenmittel müssen Sie verfügen. Wenn man nun über eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital redet, bezieht sich diese Rechnung einzig auf den Kredit.
75 Prozent Beleihung sind anzustreben
Unter Beleihung versteht man den Betrag, den man über einen Kredit für die Gesamtsumme aufbringen will. Kostet die Immobilie z. B. 200.000 Euro, dann müssen Sie bei einer 75 Prozent Beleihung 50.000 Euro aus Eigenmitteln beisteuern. Berechnet man dazu noch die sogenannten Kosten, sollten Ihnen ca. 70.000 Euro aus Angespartem zur Verfügung stehen, um günstig finanzieren zu können. Die extrem günstigen Zinssätze, die Sie in der Bankwerbung lesen, beziehen sich immer und ausschließlich auf die optimalsten Finanzierungsbedingungen: Niedrige Tilgung, kurze Laufzeit und hoher Eigenkapitalanteil. Wer also mit weniger als einer 25 prozentigen Eigenanteil finanzieren möchte, muss schon ganz genau rechnen und möglichst viele Finanzierungsangebote anfragen, um einigermaßen günstig finanzieren zu können.
Trotzdem: Sicherheitsreserven nicht anzapfen
Empfehlenswert ist immer, ca. 3 Netto-Monatsgehälter als stille Reserve auf dem Konto zu haben, um auf unvorgesehene Ereignisse reagieren zu können. Nimmt man obiges Rechenbeispiel, dann summiert sich der Betrag, über den Sie verfügen sollten, wenn Sie einen Immobilienkauf über 200.000,- Euro anstreben, bereits auf ca. 80.000,- Euro, über den Sie verfügen sollten, wenn Sie zu günstigsten Konditionen finanzieren möchten. Zu einer seriösen Finanzierung gehören neben dieser stillen Reserve aber auch die monatlichen Belastungen, die Sie eingehen können, ohne Ihren Lebensstandard entscheidend reduzieren zu müssen. Auch hier zeigt die Erfahrung, dass man zwar am Anfang einer Finanzierung bereit ist, ”den Gürtel enger zu schnallen”. Aber auf die gesamte Laufzeit von 20 oder mehr Jahren, sind diese Einschnitte in das tägliche Leben nicht zielführend (und manche Ehen sind an diesem Sparkurs langfristig gescheitert). Deswegen sollten Sie den Rat von Baufinanzierungsexperten hinzuziehen, um exakt Ihre Möglichkeiten berechnen zu können.
Für alle, die mit wenig oder ohne Eigenkapital baufinanzieren wollen, ist der Grenzzinssatz wichtig
Der hohe Zinssatz ist normalerweise nicht leicht zu erkennen, da Banken in Ihren Angeboten nicht zerstrangige und nachrangige Kredite ausweisen, die in Ihre Baufinanzierung eingeflossen sind – sie geben immer nur den Mittelwert zwischen erst- und nachrangigem Kredit aus. Baugeld-Zinssätze werden immer nach dem Anteil des Kredits an der Gesamtfinanzierung berechnet, der sogenannten Beleihung. Die absoluten Niedirgzinsen, die in der Werbung angezeigt werden, beziehen sich zumeist auf einen 45 bis 60 Prozent-Anteil des Kaufpreises. Wer eine höhere Beleihung braucht, zahlt je nach Kreditinstitut unterschiedliche Aufschläge. Bis zu einer Beleihung von 80 Prozent sind die Aufschläge nur geringfügig und variieren normalerweise zwischen ein und zwei Zehntel Prozentpunkte. Erst darüber werden die Aufschläge heftig. Wer dann ohne Eigenkapital finanziert (100 Prozent Beleihung), der zahlt dann auch gut versteckte 10 Prozent Zinsen oder mehr . Da nämlich entscheidet der Grenzzinssatz.
Diesen Grenzzinssatz sollten Sie bei einer Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenmittel ausweisen lassen. Dabei geht es um die Zinssätze, die für den Anteil, der z. B. über der 80 Prozent Beleihung liegt, bezahlt werden müssen. Stiftung Warentest bietet zur Berrechnung des Grenzzinssatzes einen Rechner im Exel-Format zum Download an, der einen genauen Einblick üebr die zu erwartenden hohen Finanzierungskosten gibt, wenn Sie den Grenzzinssatz überschreiten (Her geht es zum Download)
Fragen Sie nach dem benötigten Eigenkapitalanteil für ein besseres Kreditangebot
Die Praxis zeigt, dass oftmals wenige tausend Euro reichen, um ein weit besseres Baufinanzierungsangebot zu erhalten, denn mit dieser kleinen Aufstockung des Eigenkapitals kann man oftmals unter einen Grenzsatz bzw. Beleihungssatz rutschen. Wer heute 200.000 Euro ohne Eigenkapital finanzieren möchte (eine sogenannte Vollfinanzierung), der zahlt durchschnittlich für den Anteil, der nachrangig behandelt wird, knapp unter 7 Prozent Zinsen – aber auch Angebote von 10 oder mehr Prozent sind anzutreffen. Aber es kann auch andersherum sein: Auf sehr hohe Kreditsummen erhalten Sie manchmal günstigere Zinssätze, weil Banken ab z. B. 200.000,- Kredit wiederum einen Zinsabschlag von 0,1 Prozentpunkten gewähren.
Wer über 80 Prozent beleihen oder ohne Eigenkapital finanzieren möchte, sollte den Rat von unabhängigen Baufinanzierungsexperten einholen
Falls Sie mit wenig oder ohne Eigenkapital baufinanzieren möchten, sollten Sie sich nicht auf Ihre Hausbank verlassen. Holen Sie unbedingt Angebote von bankenunabhängigen Baufinanzierern ein, die Sie nicht nur über die Kreditkosten der nachrrangigen Kredite informieren können, sondern die exakt die Grenzzinssätze und Beleihungswerte der verschiedenen Bankhäuser kennen und Sie deswegen optimal beraten und ein entsprechend günstiges Angebot erstellen können. Die Experten wissen auch, ob es etwas bringt, etwas mehr Eigenkapital einzubringen oder einen höheren Kredit zu wählen. um letztendlich günstiegr finanzieren zu können. Das es sich trotzdem rechnen kann, ohne Eigenkapital zu finanzieren, zeigt denr bankenunabhängige Direkt-Baufinanzierer ACCEDO, der aktuell für ein Volltilgerdarlehen über 200.000 Euro einen effektiven Jahreszins von knapp unter 4 Prozent mit ca. 1.000,- Euro Monatsbelastung und 25 Jahre Laufzeit bietet. Hier gehts zum Zinsrechner
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