Dank Steuervorteil und variablen Ansparmodellen: Das Festdarlehen ist eine clevere Baufinanzierungs-Alternative.
(Foto: Petra Bork_pixelio.de)
Das Festdarlehen ist eine Baufinanzierungsvariante, bei der Sie monatlich zwar die Zinsen zahlen, aber nicht die Tilgung. Somit sind im Vergleich zum Annuitätendarlehen die Monatsraten sehr gering, weil eben keine Tilgung abgeführt wird. Am Ende aber, also nach Ablauf und vollständiger Rückzahlung der Zinsen, wird die gesamte Tilgung fällig. Festgelddarlehen bedeutet also, dass die Rückzahlung des gesamten Darlehens zu einem fest bestimmten Termin erfolgen soll und dass eine Tilgung des Festdarlehens für den Zeitraum bis zur Endfälligkeit ausgesetzt wird.
Das Festdarlehen wird übrigens auch endfälliges Darlehen oder Konstantdarlehen genannt.
Verwechseln Sie Festdarlehen nicht mit Festzinshypothek
Eine Festzinshypothek ist ein Baufinanzierungsdarlehen mit einem festgeschriebenen Zinssatz (auch Zinsbindung genannt), der über einen festen Zeitraum gleich bleibt. Zumeist wird diese Art der Finanzierung auf 5, 10 oder 15 Jahren Laufzeit abgeschlossen – wenn Sie erwarten, dass der Leitzins in den nächsten Jahren weiter gesenkt wird, dann ist eine kurze Bindung ratsam. Ist der Zinssatz, so wie derzeit, bereits historisch tief, sind länger laufende Verträge anzuraten. Das Gegenteil einer Festzinshypothek sind Baufinanzierungsverträge mit variabler Verzinsung, bei dem das Zinsniveau jederzeit an die gegenwärtigen Marktverhältnisse angepasst wird – die sogenannte Gleitzinshypothek bzw. variable Verzinsung.
Festdarlehen und Tilgung
Ein Festdarlehen wird erst am Ende der Laufzeit getilgt – bis zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie nur Zinsen. Als Haken könnte sich für den Interessenten eines Festdarlehens seine eigene Bonität erweisen – traut die Bank der Finanzkraft des Kreditnehmers nicht, wird sie Sicherheiten verlangen. Das können bereits abgeschlossene Lebensversicherungen sein, die bei der Bank dann als Sicherheit hinterlegt werden, oder Lebensversicherungen, die exakt mit dem Start des Festdarlehen abgeschlossen und zum Ende des Darlehens ausgezahlt werden; genauso wie Sparverträge oder Bauspardarlehen. Diese Art der Sicherheit ist im Vorfeld eines Festgelddarlehen mit der Bank zu verhandeln.
Festdarlehen und Steuervorteil
Interessant sind Festdarlehen insbesondere für Bauherren, die eine Immobilie sanieren oder bauen wollen, um sie später zu vermieten. Man kann dann nämlich grundsätzlich alle Zinsen, die man für die Finanzierung aufwenden muss, steuerlich geltend machen – und das über die gesamte Laufzeit des Festdarlehen Vertrags. Der Vorteil gegenüber einem Annuitätendarlehen liegt auf der Hand: Bei diesem Finanzierungsmodell sinken mit der Laufzeit des Vertrags die Zinsanteile, während die Tilungsanteile steigen und zum Vertragsende die Zinszahlungen bei weitem übertreffen – d. h. im Klartext, dass Sie bei einem Annuitätendarlehen über die Laufzeit immer weniger Zinsen steuerlich absetzen können.
Vorteil: Der Tilgungsanteil kann während der Laufzeit des Festdarlehens parallel angespart werden. So können Bauherren z. B. laufende Mieteinnahmen während der Festdarlehen – Laufzeit dafür verwenden oder aber mit der Bank andere Sparformen auswählen (Aktien, Fonds oder individuell geschnürte Spar-Angebote), um den Tilgungsbetrag entsprechend am Ende der Laufzeit in einer Summe (Endfälligkeit) zahlen zu können.
Aus diesen Überlegungen und Vorteilen resultiert zwangsläufig, dass Festdarlehen keine Alternative für Bauherren und Immobilienkäufer sind, die Ihre Immobilie dann eigennutzen wollen; denn in diesem Falle entfällt der Steuervorteil.
Festdarlehen – jede Menge Vorteile für alle, die in Mieteigentum investieren
- Tilgen wie sie wollen – parallel ansparen, Erbschaft oder Erlöse von Veräußerungen oder die Mietzahlungen Ihrer Mieter als Ansparmodell nutzen.
- Sämtliche Festgelddarlehen Zinsen sind steuerlich absetzbar – unter der Voraussetzung, Sie nutzen die Immobilie nicht selbst , sondern Sie vermieten sie und erzielen Mieteinnahmen.
- Legen Sie Ihr Geld an wie Sie wollen. Während der Laufzeit des Festdarlehens spart der Kreditnehmer z.B. in eine Lebensversicherung, einen Fondsparplan, in Aktien oder Wertpapiere. Das so angesparte Vermögen wird am Ende der Laufzeit für die Tilgung des Festdarlehens verwendet. Wenn Sie zusätzlich einen Teil der laufenden Mieteinnahmen zur Ansparung der endfälligen Tilgungssumme nutzen, können Sie günstiger als sonst schuldenfrei werden, da Sie während der Laufzeit des Festdarlehens ”das Geld für sich arbeiten lassen können”.
Wie bei allen Darlehensüberlegungen: Auch beim Festdarlehen ist die intensive Beratung durch einen Baufinanzierungsprofi anzuraten, der Sie nicht nur über aktuelle Angebote informiert, sondern auch ihre finanzielle Situation einzuschätzen vermag, ob Sie mit einem Festdarlehen (endfälliges Darlehen, Konstantdarlehen) ein unkalkulierbares Risiko eingehen oder seriös und vor allem kostenoptimiert damit finanzieren können.
