Kaufen statt mieten: Trotz steigender Immobilienpreise eine Überlegung wert (Foto: Uwe Schlick_pixelio.de)
Für Mieter wie Vermieter gleichermaßen interessant ist die derzeitige politische Diskussion über das Gesetz zur Mietpreisbremse, das eigentlich noch vor der Sommerpause verabschiedet werden sollte, nun aber auf das 2. Halbjahr vertagt wurde. Fakt ist, dass besonders in den Ballungszentren die Mieten explodieren, die sich ”Normalverdiener” kaum noch leisten können. Mit viel Wahlkampf-Getöse wurde die Mietpreisbremse ins Gespräch gebracht und heftig diskutiert. Neuester Vorstoß von Justizminister Maas in diesen Tagen: Für Neubauten solle sie nun nicht mehr gelten.
Warum ist überhaupt eine Mietpreisbremse nötig?
Nach Angaben des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz kommt es besonders in den Ballungszentren wie München, Berlin, Hamburg oder Düsseldorf in jüngster Vergangenheit zu Preissprüngen um 20 bis zu 40 Prozent bei Neuvermietungen. Mit der Mietpreisbremse sollen diesen Preissprüngen Einhalt geboten werden: Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auf den ersten Blick ein vernünftiger, aber auf den zweiten ein sehr populistischer Ansatz, denn kaum wurde sie politisch für gut befunden, werden jetzt bereits Ausnahmen und Sonderregelungen diskutiert.
Die Mietpreisbremse gilt nur für Ballungszentren und ist an die ”ortsübliche Vergleichsmiete” gebunden
Bereits diese Vorgaben zeigen, dass die Idee zum Scheitern verurteilt ist: Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit sondern nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden wiederum durch die jeweiligen B undesländer ausgewiesen – zudem darf sie nur begrenzt für maximal 5 Jahre gelten. Somit liegt es im Ermessensspielraum und ist ein politisches Instrument für die Landesregierungen. Auch ist die Defintion ”gebunden an die ortsübliche Vergleichsmiete” ein zusätzlicher Gummiparagraph. Grundsätzlich werden Mietspiegel von Städten in Zusammenarbeit mit örtlichen Interessengruppen erstellt. Von einem qualifizierten Mietspiegel spricht man, wenn dieser alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und anerkannt wird. In der Vergangenheit gab es jedoch immer wieder Konflikte, weil nicht eindeutig geregelt ist, nach welchen Kriterien sie erstellt werden und zudem nur auf einen Zeitraum von 4 Jahren zurückgreifen. Ältere Mietvertrage finden keinen Einzug, wodurch der Mietspiegel selbst massiv steigen wird, da in diesem Zeitraum die Mieten in den Ballungszentren ebenfalls explodiert sind.
Neubauten und Altverträge unterliegen nicht der Mietpreisbremse
Im Gesetzentwurf sind Neubauten ausdrücklich ausgenommen. Der Vermieter ist damit auch nicht an den Mietspiegel gebunden. Anders bei Modernisierungsmaßnahmen von Altbauten: Hier dürfen maximal 10 Prozent dieser Investionen auf die Miete umgelegt werden – und das auch nur solange, bis die Modernisierungsaufwendungen gedeckt sind. Damit versucht das Justizministerium nachbesserend einzugreifen: Vorgesehen waren 11 Prozent – und das ohne zeitliche Befristung.
Auch greift die Mietpreisbremse bei überteuerten Altverträgen nicht. Deswegen wird die Wohnung auch nicht günstiger, wenn ein Nachmieter einzieht – denn in diesem Fall darf dieselbe Miete wie vorher – auch wenn sie im Mietspiegel-Vergleich massiv überteuert ist – weiterhin verlangt werden. So gesehen werden damit überteuerte Mieten legalisiert – und sie fließen zudem in die Berechnung des nächsten Mietspiegels mit ein.
Was bedeutet das für all jene, die eine Mietwohnung in Ballungszentren suchen?
Es wird sich auf Sicht nicht viel ändern: Die Mieten werden überproportional viel aus der monatlichen Haushaltskasse verschlingen, der allgemeine Lebenstandard wird dadurch eher sinken. Aus dieser Perspektive sollte man auf alle Fälle über den Erwerb von Eigentum nachdenken und eher Randlagen ins Auge fassen. Denn auf dem deutschen Immobilienmarkt wird sich auf absehbare Zeit nicht viel ändern – die Mieten werden weiter rasant steigen und auch für Neubau oder Immobilienerwerb werden die Kosten nicht stagnieren. Deswegen sollte man sich jetzt damit befassen, ob man sich nicht für die Höhe der zu erwartenden Mietzahlung ins Eigentum wechselt – zumal man aus heutiger Sicht davon ausgehen kann, dass der gezahlte Immobilienpreis in der Regel bei einer Veräußerung in Zukunft auch erzielt werden kann, wenn Lage und Infrastruktur passen.
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