Alle, die heute ein Haus bauen wollen, können sich freuen: Die Zinsen für Baufinanzierung sind so günstig wie nie und Experten erwarten, dass sich daran in nächster Zukunft auch nichts ändern wird. Da zudem der Anlagemarkt auf niedrigstem Renditeniveau dümpelt, werden Immobilienanlagen immer attraktiver für Anleger. Deswegen ist auch der deutsche Immobilienmarkt derzeit stark von Besserverdienenden bevölkert, die sich gerne eine Eigentumswohnung als Geldanlage leisten möchten. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass Baufinanzierungen derzeit so gefragt sind wie selten zuvor. Ist die grundsätzliche Entscheidung für den Erwerb von Immobilienbesitz gefallen, stellt sich natürlich die Frage nach deren Finanzierung. Spätestens dann führt der Weg zur Hausbank, um mit seinem persönlichen Bankberater die Investition und deren Finanzierung zu besprechen. Aber Vorsicht, hier lauern Schuldenfallen. Das derzeit günstige Baugeld verleitet zum Schuldenmachen und dazu, längfristige Perspektiven außer Acht zu lassen. Zinsvergleich gibt Ihnen hier einige Tipps, wie Sie diese Gefahr umschiffen können:
Das Schlüsselwort um Schuldenfallen auszuweichen: Langfristigkeit
Das billigste Baugeld erhält der Kreditnehmer derzeit bei einer 5 jährigen Zinsbindung. So kostet ein 150.000,- EUR Darlehen auf 5 Jahre abgeschlossen und bei einer bisher üblichen Tilgung von einem Prozent nur noch um die 370,- EUR im Monat. Das klingt günstig. Aber hier lauert schon die Nummer 1 Schuldenfallen: Nach Ablauf des Baufinanzierungsvertrags beträgt die Restschuld immer noch stolze 95% des ursprünglich abgeschlossenen Vertrages. Kostet Baugeld im Jahr 2017 nur ca. 2 bis 3 Prozent mehr als der derzeitige Niedrigzins, dann verdoppelt sich bereits die monatliche Belastung.
Tipp 1: Der Standard einer 1%-Tilgung über die Laufzeit ist in der derzeitigen Niedrigzinsphase einfach zu wenig. 2% sollten es mindestens sein. Mehr ist natürlich noch besser.
Tipp 2: Lange Vertragslaufzeit schützt vor Schuldenfallen
Eine Baufinanzierung sollte heute langfristig abgeschlossen werden. Einfach deswegen, da es eigentlich kaum vorstellbar ist, dass der Bauzins 2017 immer noch auf dem derzeitigen historischen Zinstief verharrt. Darauf zu spekulieren, dass im Jahr 1017 dieses historische Hypothekenzins-Tief noch unterschritten wird, ist wirklich nur ein Spiel für hartgesottene Spekulanten. Wer auf Nummer Sicher gehen will und zudem einen ziemlichen sicheren Job hat, der sollte die Finanzierung auf 15, 20 oder gar 30 Jahre abschließen. Auch deswegen zu empfehlen, weil die Zinsschere zwischen kurzfristiger und langfristiger Finanzierung in den letzten Monaten auch geschrumpft ist und Baugeld mit 20 jähriger Bindung nur ein paar wenige Prozentpunkte teuerer als für 10 jährige Laufzeiten ist.
Allein, wenn Sie sich diese 2 Tipps zu Herzen nehmen, ist das Risiko sehr gering, dass Ihnen dasselbe passiert wie vielen Häuslefinanzieren in den USA oder Spanien. Mit dem Platzen der Immobilienblase verteuerte sich Baugeld. Und wer zu diesem Zeitpunkt eine Anschlussfinanzierung benötigte, der tappte schnell in die Schuldenfallen. Die Verdopplung der monatlichen Belastungen war dabei keine Seltenheit.
Tipp 3: Eine Immobilie als Geldanlage? Erst prüfen, bevor man sich bindet
Zugegeben: Anlagen in diesen renditearmen Zeiten machen keinen Spaß. Sparerträge liegen unter der Inflationsrate, Aktienkurse sind instabil und Staatsanleihen sind entweder spekulativ oder bringen nichts. Da steigt die Lust am Betongold. Aber Vorsicht: Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Zudem kann es passieren, dass man heute insbesondere in den Ballungszentren Quadratmeterpreise bezahlen muss, die für absehbare Zeiten keine Wertsteigerung der Eigentumswohnung erwarten lassen. Andererseits sind sie in Krisenzeiten eine solide Geldanlage, wenn Preis, Qualität und Lage stimmen.
Tipp 4: Eigenkapital mitbringen
Es macht aus Gründen des Risikos überhaupt keinen Sinn, sich heute eine Immobilie zu 100% finanzieren zu lassen. Mindestens 20% Eigenkapital sollten Sie schon mitbringen. Haben Sie aber 40% oder mehr ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie dann von Ihrem Immobilienfinanzierer absolute Topkonditionen erhalten. Noch besser: Wenn Sie ein Volltilgerdarlehen abschließen (z.B. mit 20 oder 30 jähriger Bindung), dann ist sogar noch ein weiterer Bonus drin. Je höher die Fremdfinanzierungsquote, umso mehr Schuldenfallen lauern (Erwerbslosigkeit, jahrzehntelange Rückzahlung, teuere Anschlussfinanzierung, zu hohe monatliche Belastungen, Scheidung u. v. m.)
Tipp 5: Risikominimierung durch Versicherungen
Manche Risiken wie Berufunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit können versichert werden. Zudem gibt es Lebensversicherungen und Restschuld-Versicherungen, die ebenfalls das Risko einer Überschuldung vermeiden helfen. Aber vorsicht: Koppelt Ihr Baufinanzierer Ihren Immobilienkredit zwingend, dann sollten Sie von einer solchen Vertragskonstruktion absehen, da diese Angebot oftmals unseriös sind. Besser ist es, sich selbst über die möglichen Policen bei Ihrem Versicherer zu informieren bzw. sich umfassend bei Verbraucherschutzzentralen oder von einem anderen Baufinanzierer (als dem, der Ihnen die Kopplung zwingend vorschreibt) beraten zu lassen. Denn oftmals sind vorgeschriebene Kopplungen viel teuerer als solche, die man auf dem freien Markt erhält – also selbst Versicherungen können sich zu Schuldenfallen auswachsen, wenn man diese nicht genau prüft.
Tipp 7: Sondertilgungen vereinbaren
Normalerweise werden Baukredite mit festen monatlichen Raten festgeschrieben. Sie sollten darauf bestehen, dass Ihr Baufinanzierungsdarlehen Sondertilgungen ermöglicht. Zudem können Sie flexible Verträge abschließen, die Anpassungen der monatlichen Belastungen zulassen, wenn sich z. B. Ihr Gehalt ändert. Aber auch die schnellere Rückzahlung ist dann möglich, wenn Sie z. B. durch eine Erbschaft oder einen Verkauf über mehr Geld verfügen. Eine schnellere Tilgung macht immer Sinn, dann so reduzieren Sie Ihren Schuldenstand schneller. Diese Sondervereinbarungen kosten in der Regel nichts oder ein paar wenige Prozentpunkte mehr (je nach Anbieter der Baufinanzierung) – rechnen sich aber zumeist immer.
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