Können Sie sich noch an die Zeit erinnern, als die Zinsen für Baufinanzierung stetig stiegen und der Finanzierer schon froh war, bei 10 jährigen Laufzeiten um die 5% abzuschließen? Diese Zeiten sind solange nicht her, erst die Finanz- und Schuldenkrise schaffte die Voraussetzung für die aktuelle Niedrigzinsphase. Experten warnen nun seit längerem, dass aktuell die Zinsen wieder steigen könnten. Aber noch bewegt sich der Markt auf niedrigem Niveau seitwärts. Die Frage ist, wie lange noch?
30 Jahre Zinsbindung bieten nur wenige Baufinanzierer
In der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Finanztest vom März 2012 steht zu lesen: „Das bietet Bauherren und Wohnungskäufern die Chance, sich niedrige Zinsen für die gesamte Laufzeit ihrer Finanzierung zu sichern. Die Vorteile: keine Restschuld am Ende der Zinsbindung, keine Anschlussfinanzierung, kein Risiko, dass die monatliche Rate nach einer Zinserhöhung nicht mehr bezahlbar ist”. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Beileibe nicht alle Banken bieten die Möglichkeit einer so langfristigen Zinsbindung. Zwar gehören Kreditangebote mit 20 Jahren Zinsbindung zum Standard, aber insbesondere klassische Banken bieten 30 Jahre Zinsbindung nicht an. Deswegen macht es Sinn, sich bei Online-Direktfinanzierern zu informieren, bei denen man derzeit 30 Jahre Zinsbindung im günstigsten Falle für einen Zinssatz von ca. 3,7 bis 3,9 % erhält. Laut der aktuellen Recherche von Finanztest finden sich unter den Top 10-Angeboten fast zu 80% diese Online-Anbieter, zu denen auch die ACCEDO AG gehört. Interessant ist, dass diese Langzeit-Verträge nur unwesentlich teurer als klassische-10-Jahres-Darlehen sind. Der Aufschlag von 0,3 bis 0,7% für diese Langläufer gibt dem Kunden die Sicherheit, langfristig vor Zinserhöhungen gewappnet zu sein.
30 Jahre Zinsbindung mit flexiblen und kündbaren Verträge
Sind bei diesen langfristigen Darlehen 10 Jahre vorbei, kann das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten jederzeit gekündigt oder beliebig hohe Sondertilgungen geleistet werden, d. h. auch 30 jährige Zinsbindung ist nach diesen 10 Jahren kündbar. Das ist immer gesetzlich garantiert. Sollte also der Zinssatz entgegen aller Prognosen in 10 Jahren unter den heutigen Werten liegen, wäre ein Umschuldung in ein günstigeres Darlehen möglich. Sollte aber der Zinssatz in 10 Jahren weit über dem heutigen Wert liegen, dann ist die Bank aber verpflichtet, die Baufinanzierung die folgenden 20 Jahre zu dem günstigen Zins weiterhin anzubieten. Finanztest rechnet vor: „Eine Kreditsumme von beispielsweise 100.000 Euro zahlen Hauskäufer mit einer Rate von ungefähr 585 Euro im Monat innerhalb von 20 Jahren komplett zurück. Haben sie nur 465 Euro zur Verfügung, brauchen sie rund 30 Jahre für die Tilgung.”
Sicher – aber auch günstig?
Langfristige Darlehen sind die sicherste, aber nicht unbedingt die günstigste Lösung. Der Kreditnehmer zahlt ja einige Prozentpunkte mehr als bei kurzfristigeren Bindungen. Aber auch hierfür hat Finanztest eine Beispielrechnung erstellt: Wie unterscheiden sich eine 30 Jahre Zinsbindung mit einem festen Zins für 3,7% pro Jahr von einem 10 jährigen Darlehen mit einer Zinsbindung von 3,1%? Der Zinsvorteil des kurzfristigen Darlehens geht dann komplett verloren, falls die Hypothekenzinsen in 10 Jahren über 4,7% steigen sollten. Inwieweit dieser Zinsanstieg als realistisch einzuschätzen ist, liegt am einzelnen Kreditnehmer und den möglichen Marktentwicklungen. Natürlich ist das „Kaffeesatzleserei”, weil wer weiss schon, wie der Markt in 10 Jahren dasteht. Grundsätzlich war es in der Vergangenheit so, dass Zinssätze unter 5% bereits als günstig anzusehen waren und dass man sich noch vor nicht einmal 10 Jahren darum bemühte, unter 6% abschließen zu können. Somit ist die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass 2022 der Zinssatz um 5% oder höher liegen wird. Die Entscheidung liegt also beim Immobilienkäufer: 30 Jahre Zinsbindung bringt 30 jährige Sicherheit oder 10 jährige Bindung zu einem historisch günstigen Zinssatz mit der Hoffnung, dass 2022 der Zinssatz um 4% liegt.
