Wer eine Baufinanzierung in Angriff nehmen will, muss vieles bedenken, um möglichst sicher uund flexibel zu finanzieren. Ein wichtiger Baustein für ein sicheres Finanzierungskonzepti st die Sondertilgung in der Baufinanzierung. Mit Sondertilgungen während er Laufzeit des Baufinanzierungsvertrags können Sie die Restschuld drücken und schneller das Darlehen zurückzahlen. Die Faustformel: Wer einen Kredit schneller tilgt, spart am Ende viel Geld. Warum? Weil Sie den Zeitraum der Zinszahlungen an die Bank reduzieren. Außerdem: das Gute an einer kostenfreien Sondertilgung, die im Baufinanzierungsvertrag verankert ist, ist die Tatsache, dass diese eine Kann- und keine Muss-Klausel ist. Denn auch wenn Sie diese Möglichkeit dann doch nicht nutzen, entstehen weder Kosten noch sonstige Nachteile.
Sondertilgung in der Baufinanzierung – erst einmal gut und wichtig
Sondertilgungen stellen grundsätzlich außerplanmäßige Zahlungen an die Bank dar, die über die vereinbarten monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen hinausgehen und dazu beitragen, dass der Kredit schneller getilgert bzw. abbezahlt werden kann. Eine Sondertilgung in der Baufinanzierung ist heute eigentlich Standard. Trotzdem sollten Sie ihren Baufinanzierer aktiv darauf ansprechen. Eine Sondertilgung in der Baufinanzierung wird Ihnen nämlich nicht automatisch gewährt. Diese müssen Sie in den allermeisten Fällen bei den Finanzierungsverhandlungen mit der Bank anfragen und unbedingt im Baufinanzierungsvertrag festschreiben lassen.
Normalerweise kostenfrei sind Sondertilgungsrechte bis 5 Prozent. Erweiterte Sondertilgung in der Baufinanzierung, die über die 5 Prozent hinausgehen, sollten gut überlegt sein. Einige wenige Baukredit-Anbieter räumen kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten bis 10 Prozent ein. Da es für Privatpersonen nicht so leicht ist, diese wenigen Anbieter zu finden, ist eine solche Anfrage am besten über Online-Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG empfehlenswert, die diese Anbieter im Portfolio haben.
Jenseits dieser 10 Prozent sind ausschließlich kostenpflichtige Sondertilgungsrechte möglich. Diese erweiterten Sondertilgungsrechte verteuern den von der Bank angebotenen Zinssatz. In den meisten Fällen ist das nur sinnvoll, wenn Sie während der Vertragslaufzeit sicher davon ausgehen können, durch eine Erbschaft, eine Veräußerung oder mögliche Jahresprämien zusätzliche Mittel erhalten, um diese erweiterten Sondertilgungsrechte dann auch vollends ausnutzen zu können.
Sondertilgung in der Baufinanzierung erkaufen – eine gute Idee?
Wenn Sie also noch mehr außer der Reihe tilgen wollen und deswegen erweiterte Sondertilgungsrechte in Erwägung ziehen, sollten Sie nach solchen Angeboten fragen und den Zinssatz mit den Angeboten ohne erweitere Sondertilgungsrechte vergleichen.
Sie können erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufen. Das kann die Laufzeit zwar reduzieren. Aber Sie bezahlen für diese Flexibiltät Geld in Form von Zinsaufschlägen. Wenn Sie diese erweiterten Sondertilgungsmöglichkeiten nicht ausnutzen können, bekommen Sie von der Bank aber kein Geld zurück und Sie bezahlen die erhöhten Zinsen über die gesamte Laufzeit. Das verteuert die Baufinanzierung dann unnötig.
Besser erscheint es in solchen Fällen, dann eine eher kürzere Baufinanzierung abzuschließen (z. B. 10 Jahre). Das während der Laufzeit zusätzlich eingenommene Geld nutzen Sie, um damit dann nach Ablauf der Zinsbindung einen Großteil der Restschuld zu bezahlen, um mit der so minimierten Restschuld in eine günstigere Anschlussfinanzierung zu gehen. Einfach deswegen, weil Sie durch die geringere Restschuld und dem Gegenwert der Immobilie als Sicherheit günstigere Zinsen erhalten werden.
Nebeneffekt: Kürzere Darlehen (z. B. 10 Jahre Zinsbindung) sind meist günstiger, Sie sparen also auch Zinsen. Aber anstelle eine erweiterte Sondertilgung bei langfristigen Baufinanzierungen mit Auschlägen zu bezahlen, ist es eine Überlegung wert, sich den maximalen kostenfrei möglichen Prozentsatz der jährlichen Sondertilgung in den Vertrag schreiben zu lassen. Wenn möglich, nutzen Sie während der Laufzeit die Sondertilgung aus oder eben nicht, ohne dass Ihnen finanzielle Nachteile entstehen.
Eine weitere Möglichkeit bei langfristigen Verträgen mit Laufzeiten über 10 Jahren Zinsbindung: Sie kündigen diesen Vertrag nach 10 Jahren unter Ausnutzung des Sonderkündigungsrechts für Kreditnehmer, nutzen das angesparte Geld zusätzlich, um die Restschuld zu minimieren und wählen eine Anschlussfinanzierung – oftmals bei einem anderen Anbieter, die aufgrund der geringeren Restschuld entsprechend günstiger ausfällt.
Sondertilgung in der Baufinanzierung – in der Niedrigzinsphase besser als sparen
Solange die Minizinsphase anhält und auf Spareinlagen und Festgeld minimale Verzinsungen gezahlt werden, ist aus Sparersicht dieses Geld für Sondertilgungen weit besser eingesetzt. Deswegen unser dringender Tat, bei den Verhandlungen ihres Baufinanzierungsvertrags sich eine möglichst hohe, aber kostenfreie, Sondertilgungsmöglichkeit vertraglich zu sichern.
Solange die Zinsen für Geldanlagen niedriger als die Kreditzinsen sind, lohnt sich das. Außerdem müssen Sie, falls Sie das freie Geld für Geldanlagen und nicht für die Kredittilgung einsetzen, möglicherweise Steuern auf diese Gewinne zahlen. Die Faustregel: Je höher der Baukredit verzinst ist, umso mehr lohnt sich eine Sondertilgung statt Geldanlage. Die schnellere Tilgung der Schulden ist deswegen auch eine gute Strategie für Ihren Vermögensaufbau.
Sondertilgung in der Baufinanzierung schützt auch vor hoher Vorfälligkeitsentschädigung
Verkaufen Sie Ihre Immobilie vor Ablauf des Baufinanzierungsvertrags oder Sie steigen aus anderen Gründen vorzeitig aus der Baufinanzierung aus, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung seitens des Kreditgebers fällig. Denn der Bank entgehen Zinsen, für die sie dann einen Ausgleich verlangen. Dann sind Sondertilgungsrechte auch hilfreich. Denn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen sie alle noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH-Urteil vom 19. Januar 2016) auch wenn bisher noch keine Sondertilgung genutzt wurde. Allein deswegen macht es schon Sinn, sich die höchste noch kostenfreie Sondertilgung (z. B. 10 Prozent pro Jahr) vertraglich zu sichern. Je höher die Sondertilgungsmöglichkeiten für die Restlaufzeit sind, umso weniger Entschädigung an die Bank müssen Sie bei vorzeitiger Kündigung des Baufinanzierungsdarlehens dann zahlen.
Unser Rat: Immer Sondertilgung ansprechen und sich die maximale Höhe, die kostenfrei möglich ist, vertraglich festschreiben lassen – 5 Prozent pro Jahr sollten es immer sein. Aber auch 10 Prozent sind bei manchen Anbietern kostenfrei möglich. Trotzdem muss das Gesamtpaket stimmen. Die Höhe der maximalen Sondertilgung ist dann nicht mehr das allein entscheidende Kriterium. In einem solchen Gesamtpaket geht es um weitere flexible Bausteine wie Tilgungsaussetzung oder Ratenanpassungen während der Laufzeit, die festgeschriebene Zinsbindung und natürlich um den bankenseits angebotenen Zinssatz.
