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Sondertilgung in der Baufinanzierung

Sondertilgung in der Baufinanzierung ist kostenfrei möglich. Reden Sie mit Ihrem Kreditgeber!

Sondertilgung in der Baufinanzierung – wer klug verhandelt kann sorgloser finanzieren. (Foto: picjumbo.com)

Wer eine Baufinanzierung in Angriff nehmen will, muss vieles bedenken, wenn er am Ende sorlos und sicher finanzieren will. Eines der Themen, das man gerne vergisst, ist die Frage nach der Sondertilgung in der Baufinanzierung. Mit Sondertilgungen während er Laufteit des Baufinanzierungsvertrags können Sie noch günstiger finanzieren als ohnehin schon mit den aktuellen Minizinsen möglich. Es kann aber auch teuerer werden, wenn Sie zu hohe Sondertilung in der Baufinanzierung einstellen, die Sie dann während der Laufzeit nicht ausnutzen.

Sondertilgung in der Baufinanzierung – erst einmal gut und wichtig

Sondertilgungen stellen grundsätzlich außerplanmäßige Zahlungen an die Bank dar, die über die vereinbarten monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen hianusgehen und dazu beitragen, dass der Kredit schneller getilgert bzw. abbezahlt werden kann. Eine Sondertilgung in der Baufinanzierung ist heute eigentlich Standard. Trotzdem sollten Sie ihren Baufinanzierer aktiv darauf ansprechen. Eine  Sondertilgung in der Baufinanzierung wird Ihnen nämlich nicht automatisch gewährt. Diese müssen Sie immer verhandeln und auch im Vertrag festschreiben lassen. Bestehen Sie also darauf.

Normalerweise kostenfrei sind Sondertilgungsrechte bis 5 Prozent. Banken, die diese 5 Prozent nicht kostenfrei einräumen wollen, sind aus unserer Sicht eine schlechte Wahl. Erweiterte Sondertilgung in der Baufinanzierung, die über die 5 Prozent hinausgehen, sollten gut überlegt sein. Denn diese lassen sich die meisten Kreditgeber bezahlen und verlangen einen weiteren Aufschlag auf den Bauzins. Falls Sie aber Aussicht z. B. durch eine Erbschaft, eine Veräußerung oder mögliche Jahresprämien haben, macht es Sinn, nach Kreditgebern zu suchen, die auch 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenfrei gewähren.

Sondertilgung in der Baufinanzierung erkaufen – eine gute Idee?

Wenn Sie also noch mehr außer der Reihe tilgen wollen, sollten Sie nach solchen Angeboten fragen und den Zinssatz mit den Angeboten ohne die Erweiterung vergleichen.

Sie können erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufen. Das kann die Laufzeit zwar massiv reduzieren. Aber Sie bezahlen für diese Flexibiltät gutes Geld in Form teilweise mit hohen Zinsaufschlägen.  Wenn Sie diese erweiterten Sondertilgungsmöglichkeiten nicht ausnnutzen, machen Sie mit Sicherheit ein Verlustgeschäft.

Besser erscheint es, dann eine ehere kürzere Baufinanzierung abzuschließen (z. B. 10 Jahre), das in der Zwischenzeit eingenommene Geld kurzfristig anzulegen, um damit dann nach Ablauf der Erstfinanzierung einen Großteil der Restschuld zu bezahlen, um mit der so minimierten Restschuld in die Anschlussfinanzierung zu gehen.

Nebeneffekt: Kürzere Darlehen sind meist günstiger, Sie sparen also Zinsen. Aber anstelle eine erweiterte Sondertilgung  bei langfristigen Baufinanzierungen mit Auschlägen zu bezahlen, ist es eine Überlegung wert, sich den maximalen kostenfrei möglichen Prozentsatz der jährlichen Sondertilgung in den Vertrag schreiben zu lassen, um den langfristigen Vertrag nach 10 Jahren zu kündigen, falls Ihnen der erhoffte Geldsegen auch tatsächlich auf Ihrem Konto gutgeschrieben wurde.

Sondertilgung in der Baufinanzierung – in der Niedrigzinsphase besser als sparen

Solange die Minizinsphase hält und auf Spareinlagen und Festgeld minimale Verzinsungen gezahlt werden, ist aus Sparersicht ihr Geld für Sondertilgungen weit besser eingesetzt. Deswegen unser dringender Tat, bei den Verhandlungen ihres Baufinanzierungsvertrags siche eine möglichst hohe, aber kostenfreie, Sondertilgungsmöglichkeit vertraglich zu sichern.

Solange die Zinsen für Geldanlagen niedriger als die Kreditzinsen sind, lohnt sich das. Außerdem müssen Sie, falls Sie das freie Geld für Geldanlagen und nicht für die Kredittilgung einsetzen, möglcherweise Steuern auf diese Gewinne zahlen. Die Faustregel: Je höher der Baukredit verzinst ist, umso mehr lohnt sich eine Sondertilgung statt Geldanlage. Die Tilgung der Schulden ist fast ausnahmslos die bessere Geldanlage für Sie.

Sondertilgung in der Baufinanzierung schützt auch vor besonders hoher Vorfälligkeitsentschädigung

Verkaufen Sie Ihre Immobilie vor Ablauf des Baufinanzierungsvertrags oder Sie steigen aus anderen Gründen vorzeitig aus der Baufinanzierung aus, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung seitens des Kreditgebers fällig. Denn der Bank entgehen Zinsen, für die sie dann einen Ausgleich verlangen. Dann sind Sondertilgungsrechte auch hilfreich.  Denn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen sie alle noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH-Urteil vom 19. Januar 2016)  auch wenn bisher noch keine Sondertilgung genutzt wurde. Allein deswegen macht es schon Sinn, sich die höchste noch kostenfreie Sondertilgung (z. B. 10 Prozent pro Jahr) vertraglich zu sichern. Je höher die Sondertilgungsmöglichkeiten für die Restlaufzeit sind, umso weniger Entschädigung an die Bank müssen Sie dann zahlen.

Unser Rat: Immer Sondertilgung ansprechen und sich die maximale Höhe, die kostenfrei möglich ist, vertraglich festschreiben lassen – 5 Prozent pro Jahr sollten es immer sein. Aber auch 10 Prozent sind manchmal kostenfrei möglich. Aber das Gesamtpaket muss stimmen. Die Höhe der maximalen Sondertilgung ist dann nicht mehr das entscheidende – aber ein wichtiges – Kriterium.

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