Der Zinsvergleich zeigt, dass in der ersten Hälfte des Jahres 2022 eine nicht erwartete Zinsverteuerung Einzug hielt. Innerhalb weniger Monate stieg der Baugeldzins auf über 3 Prozent. Aktuell im August 2022 zeigen sich diie Zinsen wieder günstiger und pendeln sich für Kredite mit 10 jähriger Sollzinsbindung bei ca. 2,5 – 3 Prozent ein. Der historische Vergleich: Im Jahr 2000 musste man im Durchschnitt bei einer zehnjährigen Zinsbindung noch mit 6,5 Prozent rechnen. 2010 lag der Zins bei knapp unter vier Prozent. 2020 fielen sie dann unter die 1 Prozent-Marke. Das Sparpotential war dadurch extrem hoch. Nicht selten konnte man im Zehn-Jahres-Vergleich bei einem größeren Immobilienkredit schon auch 100.000 Euro an Zinszahlungen sparen. Betrachtet am die aktuelle Entwicklung – und nimmt man die Kennzahlen „Inflation” und ”Bundesanleihen” – ist davon auszugehen, dass die Baugeldzinsen nicht wieder fallen werden. Mit 3 Prozent plus x ist in den nächsten Monaten zu rechnen. Auch wenn die Zinsverteuerung aktuell stagniert, ist nicht mit wieder fallenden Zinsen zu rechnen.
Zinsverteuerung: Die Prognose für 2022
Aktuell ist der Zinssatz im Durchschnitt –bei entsprechendem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent und 10 jähriger Zinsbindung – in den letzten Monaten wieder leicht gesunken – von knapp über drei Prozent auf aktuell 2,5 Prozent, eine entsprechende Eigenkapitalquote vorausgesetzt. Noch teuerer wird es bei Eigenkapitalanteil von unter 20 Prozent aus. Experten prognostizieren, dass die aktuelle Zinsquote eher steigt. Bis Ende des Jahres rechnet man damit, dass Baufinanzierungskredite im Durchschnitt zwischen 3 bis 3,5 Prozent kosten werden. Man erwartet zudem, dass miit leicht steigende Zinsen bis Jahresende 2022 zu rechnen ist. Mit einer Rücksetzung der Zinsen unter die 2,5 Prozent-Marke wird nicht gerechnet. Die Gründe für steigende Zinsen in der Baufinanzierung:
Natürlich spielt die Inflation eiine wiichtige Rolle. Wie auch die Einflüsse auf den Wirtschaftsstandort Europa durch den Ukraine-Krieg. Zudem ist die Corona-Pandemiie noch nicht ausgestanden. Und die Zentralbanken beenden langsam die Anleihekäufe und verabschieden sich von einem 0 Prozent Leitzins. Das wir die die Zinsen – sowohl für Spareinlagen, aber auch für sämtliche Kredite – in die Höhe treiben.
Weil die Zinsen nicht weiter fallen, wollen die Anleger an den Zinsmärkten entschädigt werden – mit einem höheren Zins. Die Renditen für Bundesanleihen sind bereits deutlich gestiegen. Der Zinssatz der Bundesanleihen ist wiederum ein wichtiger Indikator für die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung. Es besteht also Handlungsbedarf vor allem für Immobilienbesitzer, die in Kürze ihre Erstfinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung verlängern müssen. Und natürlich alle, die nun erstmals eine Immobilie finanzieren wollen.
Bei allen Baufinanzierungsverträgen, die bereits circa 10 Jahre laufen, heisst es jetzt, schnell zu handeln
Nach einer Laufzeit von 10 Jahren hat jeder Kreditnehmer das Recht – unabhängig von der tatsächlich vereinbarten Vertragslaufzeit – den Vertrag mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten zu kündigen. Dann hat der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank mit besonders günstigen und flexiblen Vertragskonditionen abzuschließen. Oder er strebt bei der erstfinanzierenden Bank eine Prolongation an – natürlich zu besonders guten, zukunftssicheren Vertragskonditionen. 2,5 bis 3 Prozent für die Anschlussfinanzierung sind tatsächlich als günstig anzusehen, wenn man sich vergegenwärtigt, wie hoch die Baugeldzinsen vor 10, 20 oder 30 Jahren lagen.
Baufinanzierungsverträge vor Ablauf von 10 Jahren kündigen
Natürlich kann man das Baufinanzierungsdarlehen auch zu einem früheren Zeitpunkt kündigen. Dann muss der Kreditnehmer an seine Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Zinsen zahlen, die der Bank entgehen. Diese fällt umso höher aus, je früher vor dem vereinbarten Laufzeitende gekündigt wird. Das kann dann schon mal mehr als 10.000 Euro betragen.
Weitere Zinsverteuerung vermeiden bei Kreditverträgen, deren Zinsbindungsfrist im Lauf des Jahres 2023 endet
Es finden sich immer mehr Anbieter von Baufinanzierungen, die Anschlussfinanzierungen mit einem bereitstellungszins-freien Zeitraum von 12 Monaten anbieten. Das bedeutet, wenn man bereits ein Jahr vor Ablauf des Erstfinanzierungen zum heutigen Zeitpunkt mit noch sehr günstigen Zinsen eine Anschlussfinanzierung oder gegebenenfalls eine Prolongation abschließt, werden für den zu überbrückenden Zeitraum keinerlei Gebühren bzw. zusätzliche Zinsen fällig. Und die Anschlussfinanzierung schließt dann nahtlos an die Erstfinanzierung an. In seltenen Fällen findet man auch Banken, die mehr als diese 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit anbieten.
Aber Vorsicht: manche Banken, de eine bereitstellungszinsfreie Zeit 12 Monate oder mehr geben geben, verlangen bereits mehr als die aktuell zinsgünstigen Anbieter. Und oftmals sind die Vertrag dann auch nicht flexibel ausgestattet. Das ist vorab genau zu prüfen – am besten mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo ag.
Mit einem Forward-Darlehen der Zinsverteuerung entgegen wirken
Forwarddarlehen sind 12 bis 60 Monate im voraus vereinbar bis die Zinsbindung des Erstvertrags endet. Sie kosten allerdings einen Aufschlag auf den aktuellen Zins, der abhängig von der Zeitspanne zwischen Ablauf und Anschlussfinanzierung ist. Für 12 Monate kommen derzeit durchschnittlich 0,08 Prozentpunkte, für 36 Monate Vorlauf 0,45 Prozentpunkte und für 5 Jahre etwa 0,6 Prozentpunkte obendrauf, die während der gesamten Zinsbindungszeit gezahlt werden müssen.
Das heißt, ist der Baugeldzins für ein 36-monatiges Forward-Darlehen in dann drei Jahren höher als 0,45 Prozent als zum Zeitpunkt de Abschlusses, lohnt sich ein Forwarddarlehen. Oder anders ausgedrückt: erhält man aktuell einen Zins von 2,5 Prozent, sollte der Zins in 3 Jahren dann über 3 Prozent liegen, damit sich das Forward-Darlehen lohnt. Ein Restrisiko bleibt: Steigen in diesem Zeitraum die Zinsen nicht entsprechend oder geben sogar wieder nach, muss der Kreditnehmer trotzdem zum im Forward-Darlehen vereinbarten Zinssatz finanzieren. Nach Abschluss sind Forward-Darlehen nämlich nicht mehr kündbar.
Wer erstfinanziert, kann die Zinsverteuerung mit Eigenkapital umgehen
Für alle, die sich in zwei Jahren eine Immobilie kaufen wollen, gibt es wenig Möglichkeiten, sich den aktuell nach wie vor günstigen Zinssatz zu sichern. Trotzdem sollte man nicht in Hektik verfallen. Die Zinsen steigen zwar, sind aber –im Vergleich der Jahrzehnte – immer noch günstig. Um zu hohe Zinsen in ein bis 2 Jahren zu vermeiden, hilft es, einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil (30 Prozent oder mehr) in die Finanzierung einzubringen. Denn ein hoher Eigenkapital verbilligt den Zinssatz.
Dann gibt es auch noch den „Eltern-Trick”: Wenn Eltern eine Immobilie besitzen, die bereits abbezahlt ist, können die Kinder bereits heute einen Forward-Kredit mit der Bank für die Zukunft vereinbaren. Als Sicherheit dient der Bank eine Grundschuld für das Elternhaus, die im Grundbuch eingetragen wird. Später, wenn man dann die eigene Immobilie gekauft hat, kann die Grundschuld vom Elternhaus dann auf das eigene geändert werden. Aktuell finden sich einige Banken, die diesen „Elterntrick” mitgehen.
Ein Zinsvergleich ist der beste Weg, zinsgünstig zu finanzieren
Statt zu schnell eine Erstfinanzierung zu unterschreiben, um sich so ein paar wenige Prozentpunkte zu sparen, ist ein ausführlicher Bankenvergleich, eine fundierte Finanzplanung und eine wohlüberlegte Entscheidung zu empfehlen. Denn der Unterschied der Zinsangebote verschiedener Banken ist viel höher. Für ein Darlehen von 300.000 Euro, 30 Prozent Eigenkapitalanteil und 10 Jahren Zinsbindung variieren die Angebote zwischen 2,4 Prozent bis 3,10 Prozent. Das teuerste Angebot sorgt in zehn Jahren für Mehrkosten von fast 25.000 Euro (bzw. von über 200 Euro pro Monat).
Einen solchen Zinsvergleich macht man am besten mit einem bankenunabhänigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo ag. Die kennen nicht nur die tagesaktuellen Zinssätze von über 400 Anbietern, sondern helfen gleichzeitig dabei, ein auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten abgestimmtes Baufinanzierungskonzept mit möglichst hoher Flexibilität und möglichst schneller Schuldenfreiheit zu entwickeln. Besonders in Zeiten, in denen die Zinsen wieder steigen, ist eine solche – und wie bei der accedo ag – völlig kostenfreie Beratung Gold wert, gibt Sicherheit und spart am Ende viel Geld. Denn eins ist sicher: steigende Zinsen befeuert den Konkurrenzkampf der Anbieter. Deswegen ist ein seriöser Anbietervergleich wichtig.
Dabeii helfen Anbieter-Vergleichsrechner im Internet nur bedingt bzw. bieten nur eine erste Annährung. Denn der dort ausgewiesene Zinssatz sagt wenig über den Baufinanzierungsvertrag. Ist er flexibel gestaltet? Wie ist es um die zinskostenfreie Vorlaufzeit bestellt? Können geförderte Kredite, Bauspar- oder Riester-Vertrag die Gesamtkosten der Finanzierung weiter reduzieren? Diese Fragen können Sie am besten mit ausgewiesenen Experten besprechen. Und diese Beratung ist bei der accedo AG völlig kostenfrei – egal ob Sie sich am Ende für oder gegen eine Baufinanzierung entscheiden.
