Zinskommentar

Zinsentwicklung 2022 – Prognose für das zweite Halbjahr

Zinsentwicklung 2022 – Baugeldzinsen im historischen Vergleich immer noch günstig
26 Jul
Trotz steigender Zinsentwicklung 2022: der Traum vom Eigenheim ist realisierbar. (Foto:pexels.com)

Der Kapitalmarkt ist in Bewegung geraten. Nachdem die Zinssätze nahezu 10 Jahre auf historisch niedrigstem Niveau verharrt hatten, zeigt die Zinsentwicklung 2022 einen überraschend starke Entwicklung nach oben, die auch alle Experten überrascht hat. Anfang des Jahres 2022 meinten auch die seriösen Kommentatoren, dass sich Baugeld bis Ende des Jahres bei maximal 3 Prozent einpendeln werden. Diese prognostizierten 3 Prozent sind jetzt Mitte des Jahres bereits erreicht. Da stellt sich natürlich die Frage,, wie sich die Baugeldznsen im 3. und 4. Quartal 2022 weiter entwickeln.

Die EZB hebt den Zinssatz auf 0,5 Prozent an und beendet damit die Null-Zins-Politik

Das sind auf den ersten Blick schlechte Nachrichten für alle, die aktuell einen Immobilienkauf planen. Diese EZB-Entscheidung vom 22. Juli 2022 macht es wahrscheinlich, dass auch der Baugeldzins weiter steigt. Dieser Schritt war aus Sicht der Währungshüter aber dringend notwendig, da man ein Instrument zur Verlangsamung der ebenfalls rasch steigenden Inflation braucht. In Reaktion auf diese Entscheidung schreiben die meisten Kommentatoren, dass dieser Schritt erstens zu spät kommt und zweitens möglicherweise zu gering ausgefallen ist. Denn aktuell trifft eine hohe Inflation auf eine wachsende Rezessionsangst.

Die gute Nachricht: Analysten haben diese Zinssatz-Anhebung bereits erwartet und teilweise antizipiert. Deswegen ist davon auszugehen, dass bereits vor dieser Entscheidung 0,25 bis 0,30 Prozent dieser Erhöhung in den aktuell verlangten Baufinanzierungszinsen bereits eingepreist wurden. Aus dieser Perspektive ist nun mit einer nur noch geringfügigen Erhöhung zu rechnen.

Zinsentwicklung 2022 – pendelt sich der Bauzins bis Ende des Hares bei ca. 4 Prozent ein?

Zuerst muss man sich vergegenwärtigen, dass noch im Jahr 2000 der Zinssatz noch über 6 Prozent lag. Und das war zum damaligen Zeitpunkt tatsächlich günstig, da in den 1990er Jahren auch schon um die 10 Prozent aufgerufen wurden. Auch 2007/08 tendierte er noch um 5 Prozent, um erst 2010 auf 4 Prozent und in weiterer Folge auf das hostorische Zinstief zu fallen. Aus historischer Sicht der letzten 30 Jahre ist ein Zinssatz von ca. 4 Prozent auf ein 10 jähriges Darlehen als durchaus günstig zu betrachten.

Es sprechen weitere Faktoren dafür, dass die Zinsentwicklung 2022 im 2. Halbjahr nicht weiter kräftig anziehen wird. Einer der Gründe ist, dass durch die Verunsicherung auf dem Markt durch Ukraine-krieg, Rohstoff-Knappheit,Pandemie und damit verbundenen Lieferengpässen, die Nachfrage nach Baufinanzierungskrediten im Juni und Juli 2022 massiv eingebrochen ist. Das bestätigen Banken wie Baufinanzierungsvermittler gleichermaßen. Deswegen ist zu erwarten, dass Banken nicht kräftig an der Zinsschraube drehen werden. Denn Baufinanzierung ist für diese ein wichtiges Geschäftsfeld und der Wettbewerb untereinander ist groß. Auch ist zu erwarten, dass Immobilienkaufpreise stagnieren oder sogar zurückgehen, da auch die Nachfrage nachlässt. Diese Faktoren bringen uns zur Annahme, das das 4-Prozent-Szenario bis Ende 2022 durchaus realistisch ist.

Zinsanstieg 2022 als Herausforderung für Immobilienkäufer

Für Immobilienkäufer stellen steigende bzw. höhere  Zinsen immer ein Problem dar: Lange kompensierten günstige Baufinanzierungen die Preissteigerungen für Immobilien. Jetzt aber müssen Käufer teuere Immobilien deutlich teurer finanzieren als noch vor einigen Monaten. Nur ein höherer Eigenkapitaleinsatz kann dem entgegenwirken.

Andererseits: blickt man über die Grenzen nach England, Frankreich oder den USA fallen Immobilienpreise hierzulande immer noch vergleichbar günstig aus – abgesehen von einigen wenigen Zentrallagen in den Ballungszentren der Großstädte.

Was zudem bei den aktuellen Nachfrage-Szenarios auffällt: Neubau-Finanzierungen werden zur Zeit kaum nachgefragt. Dies ist der unsicheren Situation auf dem Roh- und Baustoff-Markt geschuldet, da hier keinerlei zukunftssichere und preisstabile Planung möglich ist. Der Fokus ist auf Bestandsimmobilien gerichtet. Denn hier kann man auch durch ein intelligentes Konzept aus Kauffinanzierung und Sanierungsförderung durchaus günstige Finanzierungen bekommen. Aber immer unter der Voraussetzung, dass eine angemessene Eigenkapitalquote mit eingebracht werden kann.

Grundsätzlich raten Experten Kaufinteressenten davon ab, auf bessere Konditionen zu warten. Eine 4-Prozent-Finanzierung ist aus historischer Perspektive als immer noch günstig einzuschätzen

Zinsentwicklung 2022 aus Sicht der Anschlussfinanzierung

Eigentümer, die zwischen 2012 und 2013 zu Zinskonditionen um 2,5 Prozent Baufinanzierungsdarlehen abgeschlossen haben, sollten überlegen, vom gesetzlich verbrieften Kündigungsrecht nach 10 Jahren Gebrauch zu machen, um sich noch Zinsen für die Anschlussfinanzierung unter 4 Prozent für die Zukunft zu sichern.

Auch sollte man sich jetzt über die Möglichkeiten eines Forward-Darlehens informieren. Mit solch einem Kredit lassen sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Das kann sich lohnen, wenn von weiter steigenden Zinsen auszugehen ist.

Sicher ist, dass die Zeiten absoluter Billig-Kredite vorbei ist. Das könnte viele Eigentümer vor finanzielle Herausforderungen stellen, denn mit dem Ablauf der Sollzinsbindung nach oft zehn oder 15 Jahren steht die Anschlussfinanzierung an. Gerade für Eigentümer, deren Einkommen nur eine niedrige Tilgung zulässt, ist das problematisch. Aber auch dann kann möglicherweise eine neue Strategie der Banken helfen. Bereits einige bieten wieder eine 1 Prozent-Tilgung an und es scheint, dass dieser Trend nun von fast allen –auch großen – Banken zukünftig ermöglicht wird. Eine 1 Prozent-Tilgung verlängert zwar den Zeitraum bis zur kompletten Zurückzahlung des Kredits, hält aber die monatlichen Belastung in Grenzen.

Wenn die Restschuld noch hoch ist und der Kreditnehmer keine höheren Kosten tragen kann, sind Zinserhöhungen besonders gefährlich. Im schlimmsten Fall droht die Finanzierung zu kippen. Verbraucherschützer raten daher, vor Kreditabschluss immer ehrlich nachzurechnen, ob die Finanzierung auch mit Zinsen von drei oder vier Prozent noch tragbar wäre.

Zinsentwicklung 2022  – Banken zahlen für ihre Einlagen nichts mehr

Das kennen Sparer: Banken verlangen Geld für die Einlage der Geldes auf Girokonten. Der Hintergrund ist, dass auch Banken bisher für ihre Einlagen Negativzinsen berechnet bekamen. Auch dieses Szenario wird durch die Zinsanhebung der EZB und den daraus resultierenden Folgen bald Geschichte sein. Im Umkehrschluss heisst das, dass Banken Geld sparen. Und es ist durchaus möglich, dass sie diese Ersparnis direkt an den Konsumenten weitergeben. Denn so können sie im heiß umkämpften Kreditmarkt im Vergleich zur Konkurrenz günstigere Baugeldzinsen anbieten.

Einiges spricht dafür, dass die Zinsen im 3. und 4. Quartal noch  leicht steigen und die Marke von 4 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung und entsprechendem Eigenkapital erreichen. Der Zins für Baugelder orientiert sich indirekt auch an der Rendite von Staatsanleihen. Banken handeln mit sogenannten Pfandbriefen, um die Immobilienkredite zu refinanzieren. Das sind festverzinste Wertpapiere, die sie an Anleger verkaufen. Die Investoren erhalten dafür Zinsen. Der Zins der Pfandbriefe folgt im Trend meist der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Anfang des Jahres rentierten zehnjährige Bundesanleihen noch mit knapp minus 0,2 Prozent, jetzt sind es über einem Prozent bei steigender Tendenz.

Baufinanzierung 2022 – guter Rat ist nicht teuer

Der gesamte Kreditmarkt ist von vielen Variablen geprägt. Diese zeigen sich aktuell besonders volatiil. Für Privatpersonen ein nahezu undurchdringliches Geflecht aus Abhängigkeiten, die sich direkt auf eine Baufinanzierung auswirken. Deswegen ist es ratsam, die Expertise von bankenunabhängigen Expert:innen hinzuzuziehen. So berät die ACCEDO AG immer völlig kostenfrei. Dadurch erhalten Sie einen umfassenden Überblick über ihre Möglichkeiten und Machbarkeiten. Trotz vieler anders lautender Berichte: ist eine Immobilienfinanzierung in der aktuellen Situation aus historischer Perspektive immer noch günstig und kann durch Kombination verschiedener Bausteine wie Eigenkapitalquote,  Förderungen und Zuschüsse, Kombinationen mit Bausparverträgen und ähnlichem immer noch zukunftssicher umgesetzt werden.