In den letzten Jahren waren Neubauten besonders beliebt. Dank historisch niedriger Zinsen, Baukindergeld und Vermarktungsinitativen von Kommunen boomte der Neubaumarkt. Jetzt aber deutet sich eine Trendwende ab. Explodierende Kosten durch Baustoffmangel, steigenden Grundstückskosten und ansteigender Immobilienzinsen steigt die Nachfrage nach älteren Häusern. Das Comeback von Bestandsimmobilien ziegt sich nicht nur in den Suchanfragen der Immobilienportale. Auch Baufinanzierer wie die Accedo AG weisen auf die steigende Nachfrage einer Finanzierung für Altbauten hin.
Seit dem Krieg in der Ukraine steckt der Neubau in der Krise. Materialmängel und der rasante Kostenanstieg machen neue Bauvorhaben für Käufer wie für Bauunternehmen unkalkulierbar. 2021 hatten sich die Preise ibereits um zehn bis 15 Prozent verteuert. Seit dem Überfall Russlands auf die Ukraine legten die Preise weiter zu. Laut Hauptverbandes der deutschen Bauindustrie haben aktuell 74 Prozent der Baufirmen mit Verzögerungen bei laufenden Bauprojekten zu kämpfen. 35 Prozent sind im letzten Monat sogar von Auftragskündigungen betroffen. Diese Tendenzen weisen darauf hin, dass Bestandsimmobilien ein Comeback erleben könnten.
Der Wunsch nach einer eigengenutzten Immobilie ist ungebrochen
Darin hat sich nicht geändert: In unsicheren Zeiten wächst der Wunsch nach Sicherheit und Vermögenssicherheit. Und da hat die eigene Immobilie immer noch die besten Karten. Wird die Aussicht nach rentablen Geldanlagen geringer, ist eine Immobilie oftmals die beste Alternative zur Vermögenssicherung. Deutsche Haushalte verfügen im Durchschnitt über Erspartes wie noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik. Jetzt droht Inflation und wirtschaftliche Stagnation. Deswegen ist es nicht verwunderlich, dass der Wunsch nach einer Immobilie in Deutschland weiterhin ungebrochen ist. Zumal die hiesige Eigenheimquote im europäischen Vergleich auf dem vorletzten Platz rangiert. Deswegen ist auch noch viel Luft nach oben. Doch wer in Ballungsräumen und attraktiven Regionen lebt, sieht sich nicht mehr in der Lage, einen Neubau zu realisieren. Besonders dann, wenn man nicht bereits über ein Grundstück verfügt.
Die Förderpolitik der Bundesregierung legt den Fokus auf Bestandsimmobilien
Ein wichtiges Argument für das Comeback von Bestandsimmobilien ist die Neuausrichtung der Förderpolitik, die Anfang 2023 neu aufgestellt sein soll. Die ersten Anzeichen für diesen Strategiewechsel war bereits der abrupte Förderstopp für Neubau-Projekte Anfang 2022, die nicht den allerhöchsten energetischen und nachhaltigen Standards entsprachen. Von diesem Förderstopp waren Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien nicht betroffen.
„Weil Neubauprojekte absehbar deutlich kostenintensiver werden, ist das Comeback der Bestandsimmobilien vorprogrammiert.–Da im Neubau das Angebot drastisch zurückgehen wird, werden Bestandsimmobilien der neue Liebling werden“, davon sind Experten inzwischen überzeugt, „auch weil die Bundesregierung will, dass der Fokus auf der Bestandsertüchtigung liegt“.
Förderprogramme für Sanierung und Modernisierung sind die Zukunft
Die neue Förderpolitik, die derzeit konzipiert und Ende des Jahres voraussichtlich verabschiedet wird, unterstützt insbesondere energetische Maßnahmen, die zudem die Abhängigkeit von russischem Gas- und Öl-Importen massiv reduzieren sollen. Neben Photovoltaik und Dämm-Maßnahmen sind Wärmeerzeugung und Heizsysteme dabei die wichtigsten Themen. Zudem ist die Sanierung eines Althauses resourcenschonend – sowohl was den Flächen- wie den Rohstoff-Bedarf angeht.
Die Bundesregierung will, dass der Fokus auf der Bestandsertüchtigung liegt. Also werden auch die Förderungen, die jetzt konzipiert werden, sich vor allem darauf konzentrieren, den alten Wohnungsbestand in Deutschland zu ertüchtigen. Folgerichtig werden Architekten, Bauunternehmen, Anlageberater, Finanzdienstleister und Banken ihre Angebote auf Bestandsimmobilien konzentrieren. Da der Kauf einer Bestandsimmobilie dann immer auch an energetische Sanierungsmaßnahmen gekoppelt ist. Für den Immobilienkäufer bedeutet das, dass er sich von der „Hausplanung auf der grünen Wiese” verabschiedet und sich mit den Gegebenheiten bestehender Altbauten auseinandersetzt. Entsprechend sind Baufinanzierungskonzepte ebenfalls darauf auszulegen. Ein intelligenter Mix aus Förderkrediten und „klassishcer Baufinanzierung” bringt dabei interessante Einsparungseffekte.
Die zukünftige Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien
Daniel Preis, Vorstandsmitglied einer großen Maklerunternehmen in Deutschland, erwartet im Interview mit FOCUS Online ebenfalls eine Verschiebung bei der Nachfrage hin zum Altbau. Dass die Preise für Bestandsimmobilien weiter steigen steigen, glaubt er nicht – was auch an den geplanten Klima-Standards liegt. „Käufer werden in Zukunft […] genauer auf eine Immobilie und ihren Sanierungsbedarf schauen und nicht mehr beide Augen zudrücken. Das wird dazu führen, dass einige Eigentümer je nach Lage von wahnwitzigen Preisforderungen abrücken müssen“.
Wegen Inflation, wirtschaftlicher Stagnation und Rohstoffengpässe werden sich die Vorstellungen von Verkäufern zudem anpassen müssen. Einige haben bereits festgestellt, dass sie den Höhepunkt des Marktes schon verpasst haben. Auch das zeigt die jüngste Entwicklung auf den bekannten Immobilienportalen. Die Angebotspreise für Bestandsimmobilien stagnieren. Zudem stehen die Anzeigen auch länger online, bis sie einen Interessenten gefunden haben.
Was beim Kauf einer Bestandsimmobilie zu beachten ist
Der Prüfung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist ein Muss. Nehmen Sie die Immobilie genau unter die Lupe – am besten mit einem Bausachverständigen UND einem Energieberater. Mit diesen Expertisen können Sie den kostenseitigen Bedarf bereits ziemlich exakt abschätzen. Die Kosten für die fachkundige Prüfung können Sie sich außerdem zum Teil von der KfW bezuschussen lassen. Wie das geht, erfahren Sie auf der Website der KfW bzw. von Ihrem persönlichen Baufinanzierungsberater:in der accedo AG.
Dieser Sanierungsaufwand ist zudem ein wichtiges Mittel für die Preisverhandlung mit dem Hausanbieter. Kaufpreis und Sanierungsaufwand ergeben dann den gesamten Finanzierungsbedarf. Hier empfiehlt sich, den Baufinanzierungskredit ca. 15 Prozent höher als die eruierte Zahl anzusetzen. Denn oft kommt während der Sanierungsphase noch die eine oder andere „Baustelle” dazu, die man am Anfang nicht gesehen hatte. Auch wichtig: ein Baufinanzierungsdarlehen deckt nur die Investition in die bauliche Substanz sowie in energetische Sanierung. Mobiliar und Einrichtung werden nicht mitfinanziert – genauso wenig wie die Nebenkosten für Notar, Makler, Grundbuch-Eintrag die – abhängig vom Bundesland – bis zu ca. 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Suchen Sie sich einen versierten Baufinanzierungsberater:in
Der Kauf und die Sanierung eines Altbaus ist ein komplexes Unterfangen. Dabei geht es auch immer um bestmögliche Alternativen, möglichst kostensparende Konzepte und eine möglichst flexible Zeitplanung (bereitstellungszinsfreie Zeiten). Deswegen kommt neben dem Bausachverständigen und der Energieberatung auch dem Buafinanzierungsberater eine wichtige Rolle zu, um ein zukunftssicheres Baufinanzierungskonzept, das bei einer Bestandsimmobilie zumeist aus verschiedenen Kredit- und Förderbausteinen besteht, zu entwickeln. Der erhöhte Aufwand im Vergleich zu einem Neubau zahlt sich aber am Ende aus. Unter dem Strich kann der Kauf ein durchaus „lohnendes Geschäft” und ein wichtiger Baustein der eigenen Vermögenssicherung und Altersvorsorge seiin.
