Der Immobilienmarkt erlebt gerade turbulente Zeiten. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf den Markt bei Baufinanzierungen. Die Preise für Kaufimmobilien sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Die Wohnungsnot in Ballungszentren ist eklatant. Die Zinsen sind weiterhin auf historischem Niedrigniveau. Zudem werden immer längere Zinsbindungsfristen seitens der Kreditinteressenten angefragt. Diese Gründe machen eine Baufinanzierung zu einem komplexen Unterfangen. Denn mehr denn je geht es um Sicherheit, optimale Vertragsausgestaltung und seriöse wie kompetente Beratung vor dem Abschluss. Von dieser Gemengelage profitieren bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler, während Banken um die eigenen Margen ringen. Davon berichtet eine umfangreiche Studie von ZEB, einer Unternehmensberatung, die auf Banken und Versicherungen spezialisiert ist.
Die Volumen von Baufinanzierungen steigen auf Allzeithoch
In den letzten 8 Boomjahren ist in Deutschland das Volumen um über 30 Prozent gestiegen – von ca. 1 Billion auf über 1,3 Billionen. Dabei ist das Neugeschäft sogar um fast 50 Prozent angewachsen. Und das, obwohl die einzelne Kredite im Durchschnitt größere Summen abrufen. Bis vor ca. 5 Jahren lag durchschnittlicher Baufinanzierungskredit bei ca. 200.000 Euro. Heute beträgt dieser Durchschnittswert bereits fast 400.000 Euro. Im Ergebnis: es werden in Summe zwar weniger Kredite bewilligt. Die abgeschlossenen Summen pro Baufinanzierung jedoch lassen das jährliche Gesamt Volumen jedoch weiter wachsen.
Der Kauf einer Immobilie steht bei vielen ganz oben auf der Wünschliste. Die Gründe liegen auf der Hand: das Risiko für das Provatvermögen wächst. Zinsen auf Guthaben gibt es längst nicht mehr. Die Inflation ist Deutschland hat kräftig zugelegt. Aktien sind heute besonders volatil. Besonders sichere Geldanlagen wie Anleihen werfen nichts mehr ab. Die Mieten in Ballungszentren steigen rasant. Deswegen boomt der Kauf von Edelmetallen (wie Gold) und Diamanten. Und eben der Kauf einer Immobilie. Denn das „Betongold” verspricht Sicherheit in unsicheren Zeiten.
Banken profitieren von diesem Boom – und verlieren zugleich
Banken profitieren auf dem ersten Blick von diesem Trend. Trotz Niedrigzinsen haben die Margen bei der Baufinanzierung zugelegt – und sind damit ein besonders lukratives Geschäft. Bei genauer Betrachtung ist die Baufinanzierung aktuell das einzige wirklich sicher Geschäft für Banken. Die Studie sieht das so: „Das Provisionsgeschäft mit Aktien und Fonds ist je nach Institut recht unterschiedlich. Für viele Banken und Sparkassen ist die Baufinanzierung … die „letzte Bastion“. Auf der Einlagenseite ist … in der Niedrigzinsphase nicht viel zu verdienen – da spielt das Baufinanzierungsgeschäft gerade für regionale Institute oft eine wichtige Rolle.“
Bei genauerer Betrachtung erkannt man, dass viele Banken ihren Standort-Vorteil geschickt nutzen, um sich höhere Margen als in der Vergangenheit zu sichern. Auf den ersten Blick anachronistisch: durch Niedrigzinsen mehr verdienen, wie geht das? Die Kosten für die Refinanzierung eines Baufinanzierungskredits sind auf dem Bankenmarkt stärker gesunken als die vermeintlichen Niedrigzinsen für den Kreditnehmer – auch deswegen, weil Banken in den Genuss von Negativzinsen kommen können. Kreditnehmer jedoch nicht. Deswegen ist aus Margensicht die Kostenschere zwischen Refinanzierungskosten und vermittelter Baufinanzierung auseinandergegangen mit dem Effekt, dass Banken mehr verdienen. Da zudem die Baufinanzierung aktuell das mehr oder weniger einzige lukrative Geschäftsfeld vieler Banken ist, sind diese natürlich bemüht, die Gewinne zu steigern. Und genau hierin liegt eine große Gefahr, die Banken in Zukunft ins Hintertreffen geraten lassen könnten.
Baufinanzierungsvermittler profitieren von der Schwäche der Banken
Beispiel Anschlussfinanzierung: Banken bieten Bestandskunden bei der Anschlussfinanzierung höhere Baugeldzinsen an wie Neukunden. Dabei nutzen sie die Niedrigzinsphase. Denn jeder Kreditnehmer, der bei der Erstfinanzierung einen damals günstigen Zinssatz von 3 Prozent erhielt, freut sich natürlich, wenn ihm für die Anschlussfinanzierung ein Kreditsatz von 1,4 Prozent angeboten wird. Dabei übersieht er jedoch, dass er bei einem Anbieterwechsel vielleicht nur 1 Prozent zahlen müsste. Diese Bequemlichkeit der Kunden machen sich manche Banken zu Nutzen.
Außerdem sind die digitalen Fortschritte eine weitere Gefahr für die Zukunft: Besonders durch die Pandemie sind digitale Beratungsgespräche via Videokonferenzen, die digitale Übermittlung von Daten und Unterlagen sowie die Marktübersicht der Kreditanbieter durch digitale Plattformen massiv ausgebaut worden. Und das besonders durch bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler. Diese haben dadurch einen enormen Aufschwung genommen. Die Studie geht davon aus, dass diese Baufinanzierungsvermittler in ca. 4 Jahren volumenseits die Banken überflügeln werden. Heute liegt ihr Vertriebsanteil im Neugeschäft bereits bei ca. 45 Prozent. Vor 10 Jahren war dieser Anteil gerade mal bei ca. 15 Prozent.
Die Servicestärke der Baufinanzierungsvermittler setzt Banken unter Druck
Die Prognose sagt, dass Banken dringend ihre digitalen Geschäftsprozesse verbessern müssen, wenn sie in Zukunft gegen Baufinanzierungsvermittler bestehen wollen. So dauere der Abschluss eines Baufinanzierungsdarlehens bei vielen Banken zu lange. Denn oft brauchen Kreditinteressenten bereits bei der Immobilienbsichtigung eine vorläufige Kreditzusage. Bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler schaffen das in viel kürzeren Zeitläufen. Außerdem sind diese weit kundenorientierter, sehen sich als Dienstleister mit einem kundenzugewandten verhalten und vermittlen nicht das Gefühl, dass der Kreditinteressent „Bittsteller” sei, dem man ”gnädigerweise” einen Kredit gewähre. Dieses Gefühl stellt sich allein schon dadurch ein, dass der Kreditinteressent zumeist mehrere Besuche in der Fialiale tätigen muss, während er Beratungs- und Abwicklungsgespräche mit Baufinanzierungsvermittlern schnell, einfach und zeitsparend digital erledigen kann – und das ohne auf Öffnungszeiten zu achten und gerne auch mal nach Feierabend oder in der Mittagspause.
Außerdem kennen die großen und seriösen deutschen Baufinanzierungsvermittler die tagesaktuellen Angebote von bis zu 500 Banken. Da das Vermittlungsgeschäft zudem ebenso hart umkämpft ist, geben sie die tatsächlich günstigsten Angebote weiter – bei einer Neufinanzierung genauso wie bei einer Anschlussfinanzierung. Das honorieren die Kunden zusehens – was auch das enorme Wachstum der Umsätze beweist.
Während Baufinanzierungsvermittler im Sinne des Kunden besonders langfristige Zinsbindungen forcieren, um sich so die aktuellen Minizinsen für einen möglichst langen zeitraum zu sichern, versuchen Banken, eher kürzer laufende Darlehensverträge abzuschließen. Einfach aus dem Grund, um das Zinsänderungsrisiko möglichst gering zu halten. Auch das hat zumindestens einen indirekten Einfluss auf die Beratungsgespräche. In der Praxis ist die durchschnittliche Laufzeit von Immobilienfinanzierungen von etwa 8 Jahren Zinsbindung vor zehn Jahren auf heute auf nahezu 15 Jahre gestiegen – mit weit steigender Tendenz.
Fazit: Baufinanzierungsvermittler können manches besser
Baufinanzierungsvermittler sind heute besser für die (digitale) Zukunft aufgestellt. Die accedo AG arbeitet bereits seit Anfang der 2000er Jahre mit allen digitalen Möglichkeiten, hat virtuelle Beratungsgespräche immer weiter vorabgetrieben und verfügt heute über eine Infrastruktur, die sich besonders in der Pandamie auszahlte und ist für die Zukunft hervorragend vorbereitet, um den Kunden persönlich nah und in der Kreditbearbeitung besonders schnell zu sein. Die Bankenunabhängigkeit ermöglicht es zudem, den besten – und nicht den naheliegenden – Kredit zu vermitteln.
Auch haben die Berater und Beraterinnen ein eigenen Selbstverständnis: sie sind Servicedienstleister und wissen um die Wichtigkeit, Kunden vollumfänglich zufrieden zu stellen und den bestmöglichen Kredit zu vermitteln. Denn sie leben von der Kundenzufriedenheit. Denn unzufriedene Kunden haben heute durch das Internet bzw. die vielen Bewertungsplattformen die einfache Möglichkeit, ihren Unmut kundzutun. Und eine schlechte Bewertung ist „Gift fürs Geschäft”.
https://www.zinsvergleich.de/2020/11/online-baufinanzierung-wie-geht-das/
