Die Ferienimmobilie erlebt einen Boom. Das hat mehrere Gründe: Menschen wünschen sich in Coronazeiten einen geschützten, privaten Rückzugsort – auch im Urlaub. Außerdem ist der Kauf einer Immobilie als sichere Kapitalanlage sehr gefragt. Immer mehr Städter wünschen sich eine eigene grüne Oase zum Enstpannen. Und nicht zuletzt ist die Aussicht auf zusätzliche Einnahmen durch Vermietung zusätzliche Motivation, sich für den Kauf einer Ferienimmobilie zu interessieren. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist aber der Immobilienmarkt für Ferienhäuser und -wohnungen enormen Druck ausgesetzt. Die meinsten Angebote, die man auf Immobilienportalen findet, sind bereits nach kürzester Zeit verkauft. Oftmals direkt aus dem Internet, ohne dass der Käufer die Ferienimmobilie vor Ort besichtigt hat. Man sollte aber einige Fragen beantworten, bevor man sich zm Kauf einer Fereinimmobilie entscheidet.
Die zukünftige Nutzung der Ferienimmobilie
Das ist die entscheidende Frage: Wollen Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung als Zweitwohnsitz nutzen oder wollen Sie in erster Linie vermieten? Mit der Beantwortung wird sich die Auswahl der Objekte bereits eingrenzen. Denn in Bebauungsplänen der Kommunen ist klar geregelt, ob die Immobilie als Ferienimmobilie eingestuft wird, was wiederum vorgibt, dass sie an wechselnde Mieter vermietet werden muss. Interessiert Sie die Vermietung nicht und Sie wollen sich einen Zweitwohnsitz einrichten bzw. die Immobilie dauerhaft bewohnen, dann ist die im Bebauungsplan vorgebene Nutzung als Ferienimmobilie ein absolutes Ausschlusskriterium.
Wichtig ist diese Einstufung auch für die auch für die steuerliche Behandlung sowohl der Finanzierung wie auch des Kaufes. Wenn nämlich eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, fällt keine Umsatzsteuer beim Kaufpreis an. Falls Sie aber dann in Zukunft keine oder nur geringfügige Mieteinnahmen verzeichnen, kann es sein, dass Sie die Umsatzsteuer nachzahlen müssen. Und falls Sie die Ferienimmobilie selbst nutzen, ist oftmals eine Zweitwohnsitz-Steuer fällig.
Die Wichtigkeit von Makro- und Mikrolage
Wie bei allen Immobilien bestimmt die Lage den Wert bzw. die Vermietbarkeit. Ein besonders günstiger Preis ist deswegen nicht der entscheidende Faktor. Entscheidend ist der Standort. Die beste Ausstattung nutzt nichts, wenn die Ferienwohnung wegen der Lage nur unzureichend vermietet werden kann. Welche Ferienwohnungen gesucht werden, hängt von der Zielgruppe ab. Neu ist, dass sich der Trend zu ruhigeren Lagen abseits von hektischem Tourismus deutlich verstärkt hat. Deswegen spielt auch die nahe Umgebung eine wichtige Rolle: So ist die Nähe zu Bergen, zum Wasser oder zu eindrücklichen Naturerlebnissen für den Erfolg der Vermietbarkeit wichtig.
Anders verhält es sich natürlich, wenn Sie die Ferienwohnung als Zweitwohnung ohne konrete Vermietungsabsicht nutzen möchten. Dann stehen natürlich ihre Wünsche im Vordergrund. Das wird die Lage bestimmen und auch von den Ferienwünschen zukünftiger Mieter abweichen. Natürlich stellt sich auch die Frage nach der Mikrolage bzw.Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants sonstige Freizeitmöglichkeiten in naher Distanz – und ohne Auto zu erreicehn – sind wesentliche Entscheidungskriterien – für die Eigennutzung genauso wie für die Vermietung.
Die Ausstattung der Ferienimmobilie
Auch hier sind deutlich andere Maßstäbe für Vermietung oder Eigennutzung anzulegen. Wenn die Immobilie dem Käufer gefällt, heisst das noch lange nicht, dass sie auch vermietbar ist. Denn in einer Ferienimmobilie mit Renditeabsicht stehen die Wünsche der Gäste im Vordergrund – und nicht die des Käufers. Ferienimmobilien sollten immer so ausgelegt sein, dass auch mehr als zwei Personen problemlos übernachten können. Eine robuste Innenausstattung ist dann ein Muss, die einfache Reinigung, häufigen Mieterwechsel und Familien mit Kindern und auch Hunden standhält. Haustierfreundliche Angebote können die Vermietbarkeit deutlich verbessern. Genauso wie moderne Bäder, eventuell Sauna, ein Fitnessraum zum Beispiel im Keller und mehrere TV- und Audiogeräte in Schlaf- und Wohnbereichen. Auch wenn Sie als Käufer keinen Wert auf diese Sonderaustattungen legen – ihre künftigen Mieter werden das tun.
Bei Ferienhaus und Ferienwohnung das Marktumfeld analysieren
Wer eine Ferienimmobilie mit Rediteabsicht kaufen, sollte sich die touristische Situation sowie die Zukunftsperspektiven des Standorts genau ansehen. Allein dass in der Region sehr viele Ferienwohnungen existieren ist noch kein Garant für eine verlässliche Buchung Ihres Angebots. Vielleicht ist der Markt bereits übersättigt und man kommt in einen Konkurrenzkampf um Gäste. Das wiederum bedeutet steigende Investitionen in Ausstattung und Bewerbung.
In aktuell besonders aus touristischer Sicht attraktiven Regionen sind die Kaufpreise besonders hoch, weswegen man bereits vor dem Kauf eine realistische Vermietungseinnahmen-Rechnung machen sollte., in der man die aktuell marktüblichen Vermietungspreise vergleichbarer Objekte zugrunde legt. So können Sie feststellen, ob Ihr Renditewunsch der Realität standhält.
Strukturen für das Renditeobjekt Ferienimmobilie schaffen
Besonders für jene, die ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung weit weg vom Erstwohnsitz erwerben, ist die Schaffung von belastbaren Strukturen Grundvoraussetzung. Die Bewerbung auf Online-Plattformen, die Ausstattung mit Informationsmaterial sowie die bequeme Online-Buchung und -Bezahlung sind ebenso notwendig wie die Vor-Ort-Betreuung. Von der Schlüsselübergabe vor Ort bis zum Reinigungsservice und der kontinuierlichen Bereitstellung von Verbrauchsmaterialien ost einiges zu regeln. In vielen Fällen werden dafür Dienstleister gebucht, der sich um Reinigung, Schlüsselübergabe, Vorratsbefüllung und Reparaturen kümmern. Auch diese Entscheidungen und Kosten werden in eine Finanzplanung einfließen
Finanzierung von Ferienhaus und Ferienwohnung
Ferienimmobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Es locken Wertstabilität und Mieteinnahmen. Das ist natürlich auch von Interesse für baufinanzierende Banken. Die machbare Finanzierbarkeit im Niedrigzinsumfeld ist gegeben und auch die touristsische Nachfrage nach Ferienimmobilien wird auch weiterhin steigen. So verlockend die Aussichten auch sind, man sollte sich aber bereits im Vorlauf einen genauen Finanzplan erstellen. Vom Kaufpreis über die Kaufnebenkosten und Gebühren, Betriebskosten und realistisch kalkulierte Mieteinnahmen bis hin zu Eigenkapital, steuerliche Absetzbarkeit sowie Ausstattung sollte in einem Finanzplan erfasst sein, der als Grundlage der Baufinanzierung dient.
Neben dem gespräch mit Ihrem Steuerberater empfehlen wir auch die Beratung durch einen bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermitter. Denn eltztendlich handelt es sich beim kauf einer Ferienimmobilie mit Renditeabsicht um eine komplexe Baufinanzierung, die bei professioneller und veersierter Durchführung unter dem Strich überraschend viel Geld – auch im Vergleich zu Ihrer Hausbank – sparen kann. Bei der Accedo AG ist diese umfassende Beratung immer kostenfrei. Genauso wie die Planung und Durchführung der Baufinanzierung.
