Die Unzufriedenheit von Mietern wächst. Das ist das Ergebnis einer Umfrage der Landesbausparkassen. 40 Prozent der Mieter finden ihre Wohnsituation aktuell nicht mehr optimal und würden die Mietwohnung gerne gegen Eigentum eintauschen. Ein erstaunlicher Wert, gilt Deutschland bisher im europäischen Vergleich doch als Hochburg des Mietens. In keinem anderen europäischen Land ist der Anteil von Mietwohnungen so hoch wie hierzulande. Experten meinen, dass diese Unzufriedenheit besonders auf die persönlichen Erfahrungen der Corona-Krise zurückzuführen sei.
Preisanstieg bei Mietwohnung bisher moderater als beim Immobilienkauf
Dass die Unzufriedenheit von Mietern steigt, erstaunt auf den ersten Blick. Denn die Mieten steigen bei weitem nicht in dem Maß wie die Preise beim Immobilienkauf- und Neubau. Der Anstieg der Mietkosten stiegen laut Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung bundeweit bei durchschnittlich 3,4 Prozent im dritten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fällt vergleichweise moderat aus. In den sieben größten deutschen Städten wurde dabei ein Anstieg von 4,5 Prozent festgestellt. Demgegenüber stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in mittleren Großstädten um 10,2 Prozent, in dichter besiedelten ländlichen Kreisen um 9,7 Prozent und in den größten deutschen Städten um 8,9 Prozent.
Diese unterschiedlichen Preissteigerungsraten beim Immobilienkauf spiegeln die Entwicklungen am Immobilienmarkt in den letzten Jahren wieder. Während in Großstädten die rasant steigenden Preise bereits in den vergangenen drei bis fünf Jahren eingepreist wurden, ziehen nun die Mittelstädte und ländliche Regionen mit guter Verkehrsanbindung in ihrer Preisentwicklung nach. Das hat nachvollziehbare Gründe, die auch mit den persönlichen Erfahrungen der Mieter während der Pandemie zu tun haben.
Homeoffice und die Nutzung der eigenen Wohnung als zentraler Lebens- und Arbeitsbereich steigern die Unzufriedenheit mit der eigenen Mietwohnung. Außerdem ist zu erwarten, dass die Mieten bei der Preisentwicklung ebenfalls nachziehen.
Die Mietwohnung wird auf Sicht teurer
Vermieter nutzen die angespannte Wohnsituation in Städten dazu, insbesondere bei Neuvermietung höhere Mietpreise zu verlangen. Dadurch wird es Mietern erschwert, die bereits länger zur Miete wohnen, eine neue Mietwohnung zu finden. Die Flexibilität, die bisher das Hauptargument überzeugter Mieter war, aufgrund neuer Lebensumstände, z. B. durch Gründung einer Familie oder durch berufliche Veränderung von eiiner Mietwohnung zur nächsten zu wechseln, wird zunehmend eingeschränkt. Oftmals übersteigen die monatlichen Mietkosten inzwischen die finanziellen Aufwände, die für die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses monatlich für Zins- und Tilgungszahlungen fällig sind.
Auch zeigen die neuesten Zahlen, dass sich der Druck auf die Mieten nun in das Umland, in mittelgroße Städte und den ländlichen Bereich verschiebt. Die Gewos-Studie prognostiziert, dass die Mieten im Umland 2021 stärker steigen werden als in den Großstädten selbst. Denn auch für Investoren wird das Umland der Metropolen attraktiver. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) unterstützt diese These: „Die Corona-Krise verstärkt den Trend zur Wanderung ins Umland der Großstädte“.
Folglich steigen zukünftig die Mieten im Umland stärker steigen als in den Metropolen, wo der viel Spielraum für Erhöhungen bereits ausgereizt ist. Das Umland zieht besonders Familien an, die Platz brauchen als die in den Städten dominierenden kleineren Haushalte. Inzwischen sind kleinere Städte mit guter Infrastruktur sowie einer guten Verkehrsanbindung besonders nachgefragt.
Preissteigerungen für Wohnimmobilien trotz Corona-Krise
Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich auch von der Corona-Krise nicht stoppen lassen. Im dritten Quartal dieses Jahres waren Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt 7,8 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Das berichtete das Statistische Bundesamt im Dezmebr 2020. Während sich die Entwicklung bei Kaufimmobilien inzwischen verlangsamt, werden die Mietkosten in Mittelstädten und im ländlichen Umland der Metropolen bis zu einem Radius von 100 Kilometern Fahrt aufnehmen. Diese Entwicklung scheint tatsächlich mit den persönlichen Erfahrungen während der Pandemie zusammenzuhängen. Einerseits wird mehr Wohnraum benötigt. Andererseits verstärkt sich der Trend zum Homeoffice, weil man nun größere räumliche Distanz zwischen Wohnort und Arbeitsplatz in Kauf nehmen kann. Zudem könnendie höheren Kosten für Strom, Kfz etc. teilweise von der Steuer absetzt werden.
Auch haben sich Wohnpräferenzen infolge der Pandemie geändert. Ein großer Anteil an Wohnungssuchenden achten heute stärker darauf, ob Balkon oder Garten angeboten werden. Auch mehr Zimmer als bisher und eine bessere Internetverbindung sind Kreiterien. Zudem stehen bessere Nachbarschaftsbeziehungen und mehr Ruhe als in der Großstadt oben auf der Wunschliste. Diese Wünsche laufen darauf hinaus, dass es die Bundesbürger tatsächlich verstärkt ins Umland verschlagen könnte, denn dort lassen sich die meisten Ansprüche eher erfüllen als mitten in der Stadt.
Eigene Immobilie statt Mietwohnung
Natürlich sind die nach wie vor extrem günstigen Baufinanzierungskonditionen ein Motor, eine Mietwohnung gegen Wohneigentum einzutauschen. Einen gewissen Eigenkapital-Anteil am Immobilienkauf oder Neubau vorausgesetzt, gleichen sich die monatlichen Kosten der Finanzierung und der Mietzahlung immer weiter an. Deswegen erscheint es vielen eine Überlegung wert, die monatlichen Mietbelastungen lieber im Sinne eines nachhaltigen Vermögensaufbaus in den Kauf einer eigengenutzten Eigentumswohnung, Bestandsimmobilie oder einen Neubau zu stecken. Und wie die Erfahrung zeigt, geht diese Rechnung in den meisten Fällen auch auf.
Wer nun tatsächlich darüber nachdenkt, die Mietwohnung in der Großstadt gegen eine eigene Immobilie in einer mittlegroßen Stadt oder auf dem Land einzutauschen, sollte sich nicht mehr allzuviel Zeit lassen. Denn die Preisentwicklung für Immobilien jenseits der Großstädte zieht gerade an bzw. gleicht sich der großstädtischen Entwicklung an. Doch andererseits sollte man sich auch die Zeit nehmen. in Ruhe die eigene finanziellen Möglichkeiten seriös zu eruieren, die Vor- und Nachteile des Wohnen jenseits der Metropolen zu hinterfragen und gleichzeitig die Wohnwünsche mit den Immobilienangeboten abgleichen.
Finanzierungsberatung ist wichtiger denn je
Um eine Mietwohnung gegen die eigengenutzte Immobilie zu tauschen, bedarf es eines Buafinanzierungskonzeptes, das trotz hoher Anschaffungskosten die monatlichen Belastungen in Grenzen hält. Und einen finanziellen Sicherungspuffer bietet. Auch unterscheiden sich die Preisniveaus innerhalb kleinerer Städte und dem Land gewaltigt. So kann eine scheinbar günstige Immobilie im Endeffekt sehr teuer sein. Besonders dann, wenn die Region zu den „Verlierern der Globalisierung” gehört. Denn dann werden sich hohe Kaufpreise bei einem späteren Verkauf nicht mehr realisieren lassen. Und in manchen Fällen lehnen Banken auch eine Finanzierung ab, wenn der von der Bank geschätzte Wert der Immobilie unter dem Kaufpreis liegen sollte.
Eine seriöse Baufinanzierungsberatung wird Machbarkeit und realistische Kosten prüfen. Und das kostenfrei. Und gleichzeitig ein Finanzierungskonzept ausarbeiten, das auf Ihre finanziellen Möglichkeiten abgestimmt ist. Der Kauf einer eigengenutzten Immobilie ist nach wie vor ein empfehlenswerter Weg für einen langfristigen Vermögensaufbau. Wenn Preis, Finanzierungkonzept und daraus resultierende monatliche Belastung stimmen.
