Der Immobilienmarkt boomt. Wer heute eine Immobilie finanziert, denkt vor allem an Sicherheit. Einerseits um sein Vermögen vor Krisen, Minizinsen und volatilen Aktien zu schützen. Andererseits um keine Mietpreissprünge in Zukunft befürchten zu müssen. Baufinanzierung ist aktuell besonders günstig. Und trotz steigender Immobilienpreise für viele leistbar. Natürlich sucht man bei der Immobilienfinanzierung auch nach den günstigsten Zinsangeboten. Und wird deswegen mit Sicherheit auch auf die zinsbegünstgten Angebote der KfW-Bank stoßen. Doch sind KfW-Kredite immer eine gute Idee?
KfW-Kredite – ohne bauseitige Forderung
Die KfW-Bank bietet auch „normale” Baufinanzierungen für den Kauf oder den Neubau einer Immobilie an. Diese sind an keine bauseitigen Auflagen wie Energie-Effizienz-Maßnahmen gekoppelt. Das KfW-Programm 124 „Wohneigentum” bietet eine Finanzierung bis 100.000 Euro mit einer Laufzeit von maximal 10 Jahren für einen Zinssatz von 0,85 Prozent (Stand November 2020) an. Hierfür gibt es weder Tilgungszuschüsse noch rückzahlungsfreie Zuschüsse zum Kredit. Damit ist das Programm 124 den aktuellen Zinsangeboten der Baufinanzierenden Banken unterlegen. Denn aktuell sind – bei entsprechender Eigenkapitalquote – auf dem freien Markt Zinsen zwischen 0,35 (10 Jahre Zinsbindung) und 0,65 Prozent (20 Jahre Zinsbindung) zu haben (Angebote der ACCEDO AG).
Interessant ist das Programm 124 nur dann, wenn man eine 25 jährige Zinsbindung in Betracht zieht (im „Wohneigentums-Programm der KfW”. Vergleichbare Angebote der niedergelassenen Banken tendieren derzeit um 1 Prozent. Zudem bietet die KfW bei diesen langfristigen Zinsbindungen je nach Laufzeit ein bis fünf tilgungsfreie Jahre an. Das wirkt sich jedoch auf den Kreditabbau bzw. die verbleibende Restschuld aus. Mit einer „normalen” Baufiinanzierung fahren Sie besser – außer die Baufinanzierung ist so konstruiert, dass Sie am Ende der Laufzeit die Restschuld auf einmal zurückzahlen können.
KfW-Kredite – mit Tilgungszuschuss bzw. Kredit-Zuschuss
Interessant werden die KfW-Angebote dann, wenn man energieffizient bauen oder sanieren möchte. So hält das KfW-Programm 151 „energieeffizient Sanieren” mit der Höchstgrenze von 120.000 Euro und dem derzeitigen Zinssatz von 0,75 Prozent sowohl einen Tilgungszuschuss oder einen Zuschuss statt Kredit bereit. Diese Konditionen sind dank der Zuschüsse besonders günstig. Diese Förderzuschüsse müssen Sie aber über niedergelassene Banken oder Baufinanzierungsvermittler wie die ACCEDO AG beantragen. Zuschüsse ohne Kredit können dagegen direkt auf dem Zuschuss-Portal der KfW beantragt werden (kfw.de).
Wichtig ist aber, dass diese Zuschüsse oder Kredite an Energieeffizienz-Standards gekoppelt sind, die nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen auch nachgewiesen werden müssen. Außerdem werden nur Sanierungsmaßnahmen für Bestandsimmobilien gefördert, die vor Februar 2002 erbaut wurden.
KfW-Kredite für Einzelmaßnahmen
Auch Einzelmaßnahmen für Energieefizienz werden gefördert. Das KfW-Programm 152 finanziert z. B. Einzelmaßnahmen wie Erstanschluss an Nah- und Fernwärme, Wärmedämmung oder Erneuerung der Fenster und Außentüren mit einem Höchstdarlehen von 50.000 Euro. Durch die gewährten Tilgungszuschüsse ist auch dieses Angebot besonders günstig. Wer sich für die KfW-Programme 151 und 152 interessiert, der sollte sich neben dem Tilgungszuschuss aber auch über die Programm 430 und 431 informieren, die Zuschüsse statt Kredite gewähren.
Besonders diese Einzelmaßnahmen sind gut mit anderen Baufinanzierungsangeboten zu kombinieren. Zum Beispiel den Zuschuss für die Wärmedämmung sichern und mit einem „normalen” zinsgünstigen Darlehensangebot mit langer Laufzeit den Kauf und die sonstige Sanierung der Bestandimmobilie finanzieren.
Das KfW-Programm 167 „Heizen mit erneuerbaren Energien” ist als Einzelmaßnahmen-Förderung mit einer Höchstgrenze von 50.000 Euro beschränkt und bietet zudem keinen Tilgungszuschuss oder Zuschuss statt Kredit. Interessant ist dieses Programm deswegen, weil eine „normale” Baufinanzierung zumeist bei 50.000 Euro erst beginnt. Kostet die Umstellung auf Solarthermie, Biomasse-Anlage oder Wärmepumpen weniger, wäre dies nur über einen Ratenkredit finanzierbar. Und der ist erheblich teurer. Zudem ist dieses Programm ergänzt durch die Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (bafa.de).
KFW-Kredite für Maßnahmen unterhalb der Baufinanzierungsgrenze
Besonders dann, wenn die Sanierungsmaßnahmen weniger als 50.000 Euro kosten, ist das KfW-Angebot unschlagbar. Denn Investitionskosten unter 50.000 Euro können ausschließlich mit einem Verbraucher- oder Ratenkredit finanziert werden. Das KfW-Programm „Altergerecht Umbauen” födert barriere-reduzierende und einbruchssichernde Umbauten und den Kauf von altergerecht umgebautem Wohnraum. Auch diese Förderung ist mit 50.000 Euro gedeckelt und auf eine Laufzeit von maximal 10 Jahren begrenzt. Es gibt zwar keinen Tilgungszuschuss, aber ein Zuschuss statt Kredit ist möglich (Programme 455-B und 455-E).
Weitere Vorteile durch KfW-Förderprogramme
Man sollte sich für eine anstehende Immobilienfinanzierung auf alle Fälle mit den KfW-Möglichkeiten auseinandersetzen. Selbst das KfW-Programm 124 „Wohneigentum”, das auf den ersten Blick höhere Zinssätze als die aktuell von Banken erhältlichen verlangt, kann trotzdem hilfreich sein. Denn viele Banken vergeben eigene Darlehen zu günstigeren Konditionen, wenn diese mit dem KfW-Programm 124 mit der Höchstgrenze von 100.000 Euro kombiniert sind. Denn dieser KfW-Kredit wird von der Bank wie Eigenkapital behandelt.
Davon profitieren vor allem Kreditnehmer mit wenig Eigenkapitalanteil. So spart man sich zum Teil heftige Zinsaufschläge, die fällig werden, wenn die Eigenkapitalquote bei nur 10 oder 15 Prozent des Kaufpreises liegt. Auch bieten manche Banken KfW-Kredite mit einem weiteren Zinsrabatt an, die dann günstiger als die von der KfW offiziell ausgewiesenen Zinssätze sind.
Clever baufinanzieren mit KfW-Kombinationen
Da KfW-Kredite nur durch Banken oder Baufinanzierungsvermittler bezogen werden können, ist eine genaue Prüfung der Möglichkeiten durch diese ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl der Anbieter. Nur wer in der Lage ist, die günstigen Möglichkeiten der KfW-Kredite mit anderen Baufinanzierungsbausteinen intelligent zu verbinden, bietet am Ende das, was Sie suchen: eine besonders günstige, individuell maßgeschneiderte und zudem sichere, da flexible, Baufinanzierung.Dafür spielen auch die Angebote der KfW eine entscheidende Rolle. Ob Zinszuschuss, Einmal-Zuschuss ohne Kredit oder Kombinationen aus Fördermaßnahmen, Bausparvertrag und klassischem Baufinanzierungsdarlehen, am Ende zählt immer das Ergebnis: sicher mit Spielraum finanzieren und möglichst schnell schuldenfrei zu sein – so sollte das eigene, maßgeschneiderte Baufinanzierungskonzept sein.
