Für viele Immobilienkäufer und Bauherren stehen in nächster Zeit der Abschluss von Anschlussfinanzierungen an, da viele Erstverträge aus den Jahren um 2010 jetzt auslaufen. Wer hierbei clever agiert, kann die derzeit enorm günstigen Zinsen für Baugeld dazu ausnutzen, um mit einer cleveren Anschlussfinanzierung jetzt viel schneller die Baufinanzierung komplett tilgen. Je schneller man schuldenfrei ist, um so mehr Geld spart man – über die gesamte Baufinanzierung von Anfang bis zur letzten Rate gerechnet. Man findet derzeit im günstigsten Fall bereits Angebote zwischen 0,5 und 1 Prozent. Vor lauter Freude darüber, dass Sie die vor 10 Jahren abgeschlossenen Baufinanzierungszinsen heute mehr als halbieren können, sollten Sie trotzdem nicht vergessen, sich mit dem Kleingedruckten des Anschlussvertrages zu beschäftigen. Denn der günstigste Zinssatz – bzw. eine halbierte monatliche Belastung – muss nicht unbedingt auch gleichzeitig die optimale Lösung sein.
Der historisch niedrige Zinssatz bietet jetzt die Möglichkeit, ein paar Jahre schneller schuldenfrei zu sein. Nicht weil die Zinsen so niedrig sind. Sondern weil man wegen der niedrigen Zinsen viel mehr Tilgung leisten kann, ohne die monatliche Belastung zu ändern. Selbst wenn der Finanzierungsvertrag erst in einem bis zwei Jahren ausläuft, bietet sich die Chance mittels Forward-Darlehen, sich jetzt die historisch niedrigen Zinsen für später zu sichern. Bendenken Sie bei den anstehenden Verhandlungen: Viele Anbieter gewähren noch einen kleinen, zusätzlichen Rabatt, wenn der Kredit während dieser Laufzeit voll getilgt wird.
Denn dadurch können sich Banken das Geld auf dem Kapitalmarkt mit für einen Kredit mit kürzerer Laufzeit besorgen. Allein schon deswegen macht ein neuer Tilgungssatz von 4, 5 oder mehr Prozent sehr viel Sinn. Und diesen Vorteil geben sie dann – wenigstens teilweise – an die Kunden weiter. Bei der Verhandlung für einen Anschlusskredit einfach danachgen, ob Sie für eine Volltilgung eventuell noch einen Zinsbonus erhält.
Ein Forward-Darlehen für die Post-Corona-Zeit?
In den letzten 4 Jahren war ein Forward-Darlehen eigentlich keine Überlegung wert. Denn da kannten die Baugeldzinsen nur einen Weg, nämlich den nach unten. Deswegen war es auch keine sonderlich gute Idee, sich den höheren Zinssatz, den ein Forward-Darlehen kostet, für die Zukunft festschreiben zu lassen. Doch mit der Corona-Krise ändert sich einiges. Aktuell heisst es sicher noch: beobachten Sie die Zinsentwicklung. Es mehren sich aber die Zeichen, dass in der Post-Corona-Zeit die Zinsen wieder anziehen.
In einer Rezessionsphase ändert sich häufig auch die Geldpolitik. In diesem Zuge können plötzlich wieder Zinsen für Festgeld gezahlt werden. Möglicherweise steigen die Renditen für Bundesanleihen wierder. Uund auch die Inflationsrate könnte jenseits von 2 Prozent liegen. Alles noch sehr spekulativ. Aber ein genauer Blick auf die Wiertschafts- und Zinsentwicklung ist für alle nötig, die in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen. Im Corona-Sturm sind die Baugeldzinsen aktuell sehr volatil. D. h. sie schwanken von heute auf morgen. Und das mit ungewöhnlich schnellen Ausschlägen. Natürlich nach wie vor auf sehr geringem Niveau. Aber es kommt Bewegung in den Zinsmarkt.
Jetzt Forward-Darlehen abschließen, um schneller schuldenfrei zu sein
Die Beobachtung des Zinsmarktes ist wichtig. Besonders, wenn Sie in den nächsten 3 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Aus heutiger Sicht ist ein Forward-Darlehen in Betracht zu ziehen. Anschlusskredite erhalten Sie aktuell unter normal positiven Voraussetzungen um die 0,5 Prozent. Diesen Minizins können Sie sich bereits für morgern sichern. Wenn z. B. die Anschlussfinanzierung erst in 24 Monaten fällig ist, sie aber schon heute ein Forwarddarlehen abschließen, dann kostet sie dieses ca. 0,25 Prozent Zinsaaufschlag. Die dann angebotenen 0,75 Prozent sind aus historischer Sicht immer noch extrem günstig.
Ihr Vorteil: heute Sicherheit für morgen. Nutzen Sie das Forward-Darlehen, um schneller schuldenfrei zu sein. Wenn Sie die Finanzierung vor 8 Jahren abgeschlossen haben, zahlen Sie im Schnitt 3,5 Prozent Zinsen. So sparen Sie mit einem heute abgeschlossenen Forward-Darlehen, das in 24 Monaten den Erstkredit ablöst, mindestens 2 bis 2,5 Prozent Zinsen. Diese Ersparnis sollten Sie nutzen, die Tilgungsrate entsprochen hochzusetzen. So wird zwar die monatliche Belastung aus Zinsdienst und Tilgung nicht weniger. Aber der entscheidende Vorteil: Sie werden viel schneller schuldenfrei. In dieser schnelleren Rückzahlung liegt das meiste Sparpotential.
Heute gibt es Anbieter, die diese Forward-Darlehen bereits 5 Jahre im Voraus vergeben. Aus Sicht des heutigen Zinssatzes rechnet sich eine so lange Vorlaufzeit in vielen Fällen nicht. Kalkuliert man aktuell mit ca. 0,15 Prozent Zinsaufschlag pro Vorlaufjahr, erhält man dann ein Angbeot von knapp unter 2 Prozent. Aber hier sieht man gut: ein Forwarddarlehen ist wie eine Wette auf die Zinsentwicklung. Sicher ist das mit ein wenig Risiko verbunden, denn sollte mit Beginn des Forwarddarlehens in 5 Jahren der Zinssatz weiterhin unter 1 Prozent sein, ist ein Forward-Darlehen unter dem Strich dann teurer sein.
Zinsvergleich bei Forwarddarlehen
Ein Forward-Darlehen gibt auf alle Fälle finanzielle Planungssicherheit – und das möglicherweise lange vor der Zeit, bevor die Anschlussfinanzierung eigentlich fällig wird. Grundsätzlich gilt bei Forward-Darlehen, je länger die Vorlaufzeit desto höher der Zinsaufschlag. Dabei sind meistens die ersten 3 Monate noch frei, für jeden weiteren Monat bis zur Ablösung des „Alt-Kredits” berechnet man einen Zinsaufschlag. Eine 3-jährige Vorlaufzeit verteuert den Kredit aktuell um ca. 0,7 Prozentpunkte. Man findet aber auch Anbieter, die bis zu einem Jahr ohne Zinsaufschlag Vorlauf gewähren, um den eine reguläre Anschlussfinanzierung (und kein Forwarddarlehen) abzuschließen.
Einen guten Anbietervergleich bietet das Handelsblatt mit dem > FORWARD-DARLEHENSRECHNER
Aber egal wie Sie sich entscheiden: ihr oberstes Ziel. Schnelle Schuldenfreiheit bzw. beschleunigte Kreditrückzahlung mit der Anschlussfinanzierung oder dem Forwarddarlehen. Das gibt nicht nur Sicherheit sondern spart Geld. Aber auch bei Verhandlungen der Anschlussfinanzierung gilt: flexible Vertragsbedingungen, eventuelle Ratenanpassungen und Sondertilgungsmöglichkeiten, Zinsvergleich mehrer Anbieter. So kann es sein, dass Ihnen die eine oder andere Bank sogar eine 12 monatige Vorlaufzeit abbietet: d. h. sie sparen sich den Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen mit 12 monatiger Vorlaufzeit.
Unsere Empfehlung für alle, die in 2 oder 3 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist deshalb, sich die Zinsentwicklung in Zukunft genau betrachten und erst dann, wenn der Finanzmarkt eindeutige Zeichen sendet, dass die Zinssätze wieder im Steigen begriffen sind, ein Forwarddarlehen abschließen.
Folgende Indikatoren sind Zeichen, dass sich der Markt drehen könnte:
- Ein Ansteigen der Inflationsrate
- eine Erhöhung der Leitzinssätze durch die EZB
- verbesserte Rendite-Konditionen bei Bundesanleihen36
Günstiges Zinsumfeld hilft Ihnen dabei, schneller schuldenfrei zu werden
Nutzen Sie jetzt das günstigste Zinsumfeld, um clever und geschickt zu agieren: Wird in den nächsten 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung fällig, dann sollten Sie heute bereits über die Anschlussfinanzierung nachdenken; und zwar über Erhöhung der Tilgung d bzw. über eine Volltilgung im Rahmen der Laufzeit des neuen Vertrages.Informieren Sie sich dafür nicht nur bei ihrer aktuellen Bank, sondern holen Sie sich zumindest noch 2 Vergleichsangebote ein.
Wie gesagt: wichtig die möglichst schnelle Tilgung. Gelingt eine Volltilgung über die Laufzeit (10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre), dann ist Ihnen normalerweise auch noch ein Bonus auf den Zinssatz sicher. Informieren und vergleichen lohnt sich. Nutzen Sie also jetzt die Vorteile, die die aktuelle Finanzmarktlage für Sie als Kreditnehmer hat, um schneller schuldenfrei zu sein.