Baufinanzierungsdarlehen und Eigenkapital

17 Jul
Die extrem günstigen Baufinanzierungsdarlehen machen auch heute den Immobilienkauf erschwinglich, sagt Stiftung Warentest (Foto: pexels.com)

Obwohl die Quadratmeterpreise in den letzten Jahren durchschnittlich auf prozentual zweistellig gestiegen sind, können sich viele Arbeitnehmer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung nach wie vorleisten. Das liegt vor allem an den den historisch niedrigen Baugeld-Zinsen sowie an langfristigen Zinsbindungen, die um 2 prozent zu haben sind. Für Baufinanzierungsdarlehen muss man aber seinen finanziellen Spielraum genau ausloten. Denn das Eigenkapital konnte in den vergangenen Jahren nicht mit dem Preisanstieg des Immobilienmarktes mithalten.

Baufinanzierungsdarlehen auf Rekordniveau

Im Jahr 2019 liegt die durchschnittliche Kreditsumme für Baufinanzierungsdarlehen bei ca. 250.000 Euro. 2018 mussten durchschnittlich etwas mehr 210.000 Euro finanziert werden. Das hat auch Auswirkungen auf die Beleihungsquote. In diesem Jahr sprang diese erstmals über 80 Prozent. Das heisst, der Eigenkapital-Anteil, den Käufer einbringen, wird weniger und liegt aktuell bei durchschnittlich unter 50.000 Euro. Fakt ist: je geringer der Eugenkapital-Anteil, umso höher fallen die Zinsen aus, die von der Bank verlangt werden.

Das zeigt, dass die Ersparnisse der Immobilienkäufer nicht im gleichen Umfang wie die Immobilienpreise wachsen. Ein weiteres Element für die Diskrepanz ist die Tatsache, dass auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Makler-Kosten sowie die Grunderwerbsteuer im Durchschnitt teuerer geworden sind. Und das sind Kosten, die in der Regel nicht mit dem Baufinanzierungsdarlehen, sondern mit den vorhandenen Ersparnissen beglichen werden müssen.

Eine Beleihungsquote von 70 Prozent ist der Richtwert für besonders günstige Kredite

Die Höhe der Baugeld-Zinsen wird im besonderen Maße von der Höhe des Eigenkapitals bestimmt, die man in den Immobilienkauf stecken kann. Das zeigt eine Analyse von Finanztest. Top-Konditionen um 1 Prozent gibt  für Baufinanzierungsdarlehen, bei denen der Kreditnehmer 30 Prozent Eigenkapital zum Kaufpreis beisteuert. Bis zu einer 80-Prozent-Finanzierung steigt der Zinssatz nur leicht. Danach geht es steil nach oben. Besonders teuer wird der Zinssatz bei einer Beleihung von 90 Prozent oder mehr. Aktuelle Erhebungen von Finanztest zeigen, dass eine sogenannte Vollfinanzierung, also eine 100 Prozent Beleihung, inzwischen auf dem Niveau von Dispokrediten liegen.

Trotzdem: Wer 2014 eine Immobilien erwarb, zahlte im Durchschnitt 2.100 Euro für den Quadratmeter. Heute liegt der Wert bei über 3.000 Euro. Dank des aktuellen Niedrigzinssatzes bleibt die montaltliche Belastung für Zinsen und Tilgung aber in etwa gleich. Die gilt aber nur, wenn man um die 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringt.

Sicherheit und Planbarkeit werden bei Baufinanzierungsdarlehen groß geschrieben

Eine Tendenz, die besondrs für Deutschland gilt, ist das Bewusstsein für Risiko-Minimierung. Man wählt für die eigene Baufinanzierung besonders lange Laufzeiten. So sichert man sich die Minizinsen auf lange Zeit und vermeidet, in die Anschlussfinanzierung-Falle zu tappen. Die schlägt nämlich zu, wenn zukünftige Konditionen nach Auslaufen des Erstkredits dann deutlich teuerer sind und gleichzeitig die Restschuld noch sehr hoch ist. Aktuell sind Laufzeiten von durchschnittlich  14,5 Jahre üblich. Deutlich mehr als vor ein paar Jahren mit durchschnittlichen Laufzeiten von ca. 10 Jahren.

Laut Stiftung Warentest lohnt sich der Immobilienkauf noch immer

Die Stiftung Warentest wertete für ihre August-Ausgabe der Zeitschrift „Finanztest“ Preise und Mieten für Wohnungen in 50 Städten und Landkreisen sowie Preise für Häuser in 25 Städten und Kreisen aus. Das erstaunliche Ergebnis: In den sieben größten deutschen Städten, die bislang für Rekordsteigerungen der Immobilienpreise standen, hat sich der Anstieg klar abgeschwächt.

Wer eine Immobilie im Jahr 2018 kaufte, zahlte im Schnitt 5,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Für Einfamilienhäuser sogar 8,2 Prozent. Die Daten basieren auf tatsächlichen Immobilienkäufen, die rund 630 Banken finanziert haben. Das Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat diese laut Stiftung Warentest ausgewertet.

Trotz des Preisanstiegs lohnt sich laut Stiftung Warentest aber in vielen Fällen der Kauf einer Immobilien. Denn die Tester sehen einen Preis als lohnenswert wenn, wenn dieser weniger als 25 Jahresmieten ausmacht. Das gelte für Großstädte wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder die Region Hannover. Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten kann, wird sich, so die Experten weiter, „mit einem ausreichenden Grundstock an Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können“. Solange der Käufer für die Kreditrate un die laufenden Kosten nicht mehr ausgibt als für eine Mietwohnung, holt sich die Kaufnebenkosten durch den Vermögenszuwachs wieder rein, argumentiert Stiftung Warentest.

Die erste Anschlussfinanzierung ist besonders wichtig: mit ihr entscheidet sich, ob Sie schneller schuldenfrei sind.
Sie haben eine langfristige Finanzierung und meinen, sich deswegen nicht mehr kümmern zu müssen? Das kann teuer werden.
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