Mehr Sicherheiten für Immobilienkredite

Langfristig sicher finanzieren, wenn das Risikio der Immobilienkredite wächst.
18 Jun
Immobilienkredite sind günstig. Aber das Risiko wächst. Deswegen ist eine langfristig sichere Strategie wichtig. (Foto: pexels)

Das Geschäft mit Immobilienkrediten boomt. In den letzten 8 Jahren ist das Volumen der Immobilienkredite auf über 1,2 Billionen Euro angewachsen. Das ist ein Plus von knapp 30 Prozent gegenüber 2011. Auch auffällig: Die Laufzeiten vieler Erstverträge liegen deutlich über 10 Jahren. Hier zeigt sich, dass der Kreditnehmer sicher finanzieren und langfristig von den aktuell sehr günstigen Baugeld-Zinsen profitieren will. Wegen der historisch niedrigen Zinsen ist die jährliche Zinslast der privaten deutschen Haushalte um nahezu 25 Milliarden Euro gesunken.

Immobilienkredite sichern aktuell das Geschäft der Banken

Nach wie vor scheut die Mehrzahl der Deutschen das Risiko von Aktien. Da andere Anlageformen kaum Renditen verspechen, erscheint der Immobilienkauf der beste Weg, langfristig Vermögen aufzubauen. Deswegen sind Immobilienkredite aktuell das beste Geschäft für Banken. Für die Banken bedeutet der Anstieg der Kreditvolumen vor allem mehr Geschäft. Allerdings ist der Markt umkämpft. Das drückt die Margen der Geldhäuser. Und das muss wiederum mit mehr Abschlüssen kompensiert werden. In der Vergangenhheit wurden deswegen auch Immobilienkredite vergeben, die weniger besichert waren als in der Vergangenheit.

Über die Hälfte der vergebenen Immobilienkredite waren 2011 in voller Höhe der Kreditsumme mit Grundschulden und Finanzwerten besichert. Dieser Wert ist 2019 auf unter 40 Prozent gesunken. Deswegen werden Banken ihre Kreditvergabestandards zum ersten mal seit drei Jahren wieder verschärfen. Grundsätzlich sind Kreditrisiken von Banken mit mehr Eigenkapital abzusichern. Die Banken sollen bis zum Herbst 2020 ihre Kredite mit zusätzlichem Eigenkapital absichern – dem sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer. Es ist anzunehmen, dass sich das auch auf eine verschärfen der Kreditvergabe auswirkt.

Steigendes Immobilienkredit-Risiko – und was man dagegen tun kann

Das überaus starke Wachstum der Immobilienkredite wurde in den vergangenen Jahren besonders von der guten konjunkturellen Lage und den niedrigen Zinsen angeheizt. Das heisst auch, dass in den letzten Jahren deutlich mehr private Haushalte in Immobilien investierten. Das hat zu enormen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt geführt. Durchschnittlich verteuerten sich Häuser und Eigentumswohungen in den letzten 8 Jahren um 50 Prozent.

Um die heute höhere Kreditlast abzusichern, gibt es grundsätzlich zwei Maßnahmen: zum einen sollte man die Laufzeiten der Kredite möglichst lang wählen. Langfristige Darlehen sind aktuell sehr günstig und liegen nur ein bis drei Basispunkte über dem Durchschnittszins für alle Immobilienkredite. Die durchschnittliche Laufzeit aller Kredite liegt aktuell bei ca. 12,5 Jahren. Wenn man statt 12 jetzt 20 Jahre Laufzeit wählt, geht es um geringe Unterschiede bei den Nachkommastellen eines Prozentpunktes.

Die andere zielgerichtete Maßnahme ist das Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital man an der Gesamtfinanzierung einbringt, umso sicherer kann man auf die gesamte Laufzeit finanzieren. Möglichkeiten, die Eigenkapitalquote zu erhöhen, finden sich zumeist im familären Umfeld. Erbe oder günstige private Kredite aus der Verwandtschaft helfen dabei. Aber auch die vollständige Ausnutzung von Sondertilgungsmöglichkeiten. Diese müssen allerdings vor Vertragsabschluss mit der Bank verhandelt werden.

Möglichst schnell Immobilienkredite zurückzahlen

Je schneller man einen Immobilienkredit zurückzahlen kann, umso mehr Geld wird man sparen bzw. umso besser und sicherer kann man Vermögen aufbauen. Das funktioniert – wie gesagt – einerseits durch die völlige Ausnutzung der Sondertilgungsmöglichkeiten. Andererseits aber auch durch eine möglichst hohe Anfangstilgung.

Der wichtigste Wert, um den es immer geht, ist die sogenannte Restschuld. Dieser ist der Betrag, der nach Ablauf der Kreditvertrages noch übrig ist und mit einer Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden muss. In ihm steckt auch das gesamte Risiko. Ist dieser nach Ablauf noch sehr hoch, können höhere Zinsen, die an diesem Zeitpunkt verlangt werden, zum Problem werden und die monatlichen Ratenzahlungen an die Bank erheblich verteuern.

Zudem ist jedes Jahr weniger, in dem man Zinsen tragen muss, extrem gut für den Geldbeutel. Deswegen ist die möglichst schnelle Schuldenrückzahlung der beste Weg, Geld zu sparen, Vermögen aufzubauen und besonders günstig zu finanzieren.

Finanzierungsmix – oftmals der beste Weg

Besonders bei hohen Kaufsummen: Ein Mix an verschiedenen Baufinanzierungsdarlehen – z. B. geförderte KfW-Kredite, Annitätendarlehen, Bausparer, Famileinförderung und regionale, kommunale oder länderbezogene Unterstützung – hilft bei einer nachhaltigen und langfristig sicheren Finanzierung. Diese Kombinationsmöglichkeiten bespricht man am besten mit einem bankenunabhängigen und versierten Baufinanzierungsexperten.

Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG haben tagesaktuellen Zugriff auf die Finanzierungsangebote von ca. 450 Banken. Als spezialisierte Finanzierungsprofis kennen sie zudem die Fördermöglichkeiten. Auch  besonders finanzierungsrelevante Themen wie z. B. Sondertilgungsmöglichkeiten, Ratenanpassungen während der Laufzeit und bereitstellungszinsen-freie Zeiten haben die Eperten auf dem Schirm. Nutzen Sie diesen Wissensvorsprung – und profitieren Sie so von der günstigsten und gleichzeitig sichersten Baufinanzierung.

Die erste Anschlussfinanzierung ist besonders wichtig: mit ihr entscheidet sich, ob Sie schneller schuldenfrei sind.
Sie haben eine langfristige Finanzierung und meinen, sich deswegen nicht mehr kümmern zu müssen? Das kann teuer werden.
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