Eigenkapital in der Baufinanzierung clever einsetzen

Eigenanteil in der Baufinanzierung: abhängig von Ihrer finanziellen Situation.
05 Mar
Eigenanteil in der Baufinanzierung: Je höher umso besser. Aber nicht immer. (Foto: picjumbo.com)

Der beste Einsatz von Eigenkapital in der Baufinanzierung hängt natürlich von der Höhe der zur Verfügung stehenden Eigenmittel ab. Aber auch die Frage, ob Sie die Immobilie erwerben, um sie selbst zu bewohnen oder um sie später zu vermieten, kann Einfluss auf die optimale Eigenkapitalquote nehmen. Auch finanzielle Situation, Lebensplanung oder Alter sind Faktoren, die über einen bewussten und individuellen Einsatz von Eigenkapital in der Baufinanzierung entscheiden. Natürlich gilt die Regel: je mehr Eigenkapital umso günstiger die Baugeld-Zinsen. Aber nicht immer sind die bestmöglichen Zinsen auch die beste Entscheidung.

Eigenkapital in der Baufinanzierung: Solide, sicher und langfristig

Folgendes Szenario ist die Normalität: Der Kreditnehmer ist Ende 30, möchte ein Eigenheim erwerben, um das Geld, welches er bisher für Miete zahlt, für eine sichere Finanzierung einsetzen. Der Kreditnehmer ist zudem in einem festen Anstellungsverhältnis, das monatliche Haushaltseinkommen liegt unter 5.000,- EUR und er sieht die abbezahlte Immobilie auch als Teil seiner Alterssicherung. In einem solchen Fall ist eine solide, langfristige und sichere Baufinanzierung in den allermeisten Fällen anzuraten. Da ist es kein guter Rat, sich 80 oder sogar 100 Prozent des Kaufpreises von der Bank leihen. Denn dann wir die Bank einen höheren Zinssatz verlangen. Die Zinsquote erhhöht sich dann auf bis zu 1,00 Prozent gegenüber einem Eigenmittelanteil, der z. B. 50 Prozent an der Gesamtfinanzierungssumme stemmt.. Eine 50 Prozent Beleihung honorieren Banken deswegen, weil ihr Risiko eines Kreditausfalls dadurch sinkt.

Je höher die Beleihung ist, umso intensiver kommt die Bonität des Kreditnehmers ins Spiel. Die Bank wird die Einkommens- und Vermögensverhältnisse genau durchleuchten. Auch hier gilt: je geringer die Bonität umso teuerer der Kredit. Zudem werden Tilgungen ahöher eingestellt werden, was die monatlich zu leistenden Rückzahlungen an die Bank zudem verteuern. In Fällen der oben beschrieben finanziellen Situation ist immer anzuraten, einen möglichst hohen Anteil von Eigenkapital in der Baufinanzierung zu leisten. Außerdem ist auf eine langfristige Laufzeit (z. B. 15 Jahre) besonders in der anhaltenden Niedrigzinsphase zu achten. Auch sollte eine Anfangstilgung von 4 Prozent oder mehr in Betracht gezogen werden.

Vergessen Sie bei der Finanzplanung und der Ermittlung ihrer möglichen Eigenkapitalquote an der Immobilienfinanzierung aber die Nebenkosten des Immobilienerwerbs nicht. Diese machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus und setzen sich in der Regel aus Kosten für Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Notar- und Makler zusammen. Diese 15 Prozent können nicht mit einem Hypothekarkreditg finanziert werden; hierfür sind ebenfalls Eigenmittel nötig.

Eigenkapital in der Baufinanzierung und steuerliche Behandlung

Ein anderes Szenario ist es, wenn eine Immobilie erworben wird, um diese zu vermieten. Ist man gleichzeitig im höchsten Steuersatz, kann es mitunter gut sein, wenn man eine hohe Beleihung wählt. Eine gute Bonität vorausgesetzt sind dann sogar 90 oder 100 Prozent-Finanzierungen denkbar. Denn die dann wesentlich höher ausfallenden Zinsen sind steuerlich absetzbar. Baufinanzierungsvermittler können Ihnen da aber keinen verbindlichen Rat geben. In diesem Fall sollten sie sich im Vorfeld unbedingt Sie mit Ihrem Steuerberater beraten, der Ihnen wichtige Entscheidungshilfen mit an die Hand geben kann.

Falls Sie planen, eine Immobilie zu kaufen, um diese an Familienangehörige zu vermieten (z. B. die Studentenwohnung, oder eine altersgerechte Wohnung für Ihre Eltern), müssen sich sich aber bei den Mietzahlungen, die diese Familienangehörige an Sie leisten, an Untergrenzen halten. Erst dann können Sie die Zinsdienste auch steuerlich geltend machen. Auch hier ist der Steuerberater der bevorzugte Ansprechpartner. Grundsätzlich gilt seit dem 1.1.2012, dass die Miete ortsüblichen Kriterien folgen muss. Sie muss mindestens 66 Prozent bzw. 2/3 der ortsüblichen Miete entsprechen. Außerdem müssen die regelmäßgen, monatlichen Zahlungen nicht in bar sondern via Überweisung auf Ihrem Bankkonto mit Beleg durch Ihre Familienangehörige geleistet werden. Erst dann gelten die Regeln für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug. Das sagt das Bundesfinanzministerium dazu: Einkommenssteuergesetz (EStG) §21

Eigenkapital in der Baufinanzierung bei hohen Einkommen

Ein drittes Szenario: Sie sind unter 40, verfügen über ein überdurchschnittlich hohes Einkommen. Außerdem haben Sie ein festes Einkommen mit Zukunftsperspektive oder sind sogar verbeamtet. In diesen wenigen Fällen, kann eine Vollfinanzierung einer Immobilie mit 80 oder 90 Prozent Beleihungen oder gänzlich ohne Eigenkapital in der Baufinanzierung ein sinnvoller und gangbarer Weg sein. Als finanzierter Baustein für den Vermögensaufbau sind dann auch die höheren Baugeldzinsen eine vertretbare Höhe, wenn Sie Ihr Vermögen gleichzeitig über andere Anlageformen parallel entwickeln können. Aber: Ob es dann aber ein Annuitätendarlehen sein soll? Dafür gibt es auch andere Finanzierungsformen. Z. B. tilgungsfreie Finanzierung und nach Ablauf völlige Tilgungsablöse mit einer einmaligen Zahlung oder ähnliches entscheiden, ist im individuellen Fall mit Ihrem versierten Baufinanzierer zu besprechen. Holen Sie sich aber unbedingt den Rat von Experten.

Variable Baufinanzierungsdarlehen sind eine Darlehensform, die insbesondere in den angloamerikanischen Ländern zu den meist verbreiteten Darlehen bei der Immobilienfinanzierung sehr beliebt sind. In Deutschland hingegen ist diese Darlehensform kaum bekannt. Das mag daran liegen, dass der Deutsche solide finanzieren möchte und das Risiko scheut. Deswegen sind Annuitätendarlehen, bei denen sowohl Laufzeit wie monatliche Rate festgeschrieben …
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