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Kaufen oder mieten – das sollte man wissen

Kaufen statt Mieten - jetzt schnell noch raus dem Mietshaus.
24 Jul
Kaufen statt Mieten – 2018 sind die Kredite noch günstig. (Foto: pexels.com)

Wohnraum wird immer knapper. Insbesondere in den Ballungszentren schnellen Miet- wie Kaufpreise in die Höhe. Auch wenn sich dieser Trend gerade verlangsamt, so ist ein Ende des Booms nicht abzusehen. Kürzlich hat die Zeitschrift Finanztest eine Studie vorgelegt, die die Miet- und Kaufsituation verschiedener Städte vergleicht. Dabei ist es nicht nur die Region, die über den Preis entscheidet. Es sind auch infrastrukturelle Faktoren, die Mieten oder Kaufpreise beeinflussen. Trotz der Presianstiege kommt die Studie von Finanztest zum Schluss, dass es sich aktuell meistens noch auszahlt, eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben.  Man weist abschließend aber darauf hin, dass man nun schnell sein sollte. Folgende Faktoren entscheiden, ob Sie kaufen oder mieten sollten:

Kaufen oder Mieten – diese Faktoren sind zu beachten

Die Preise für Kaufen oder Mieten unterscheiden sich erheblich – je nach Stadt, Lage und Ausstattung. Natürlich fallen die Preisunterschiede der einzelnen Städte auf. Eine vergleichbare Eigentumswohnung, die in München bis zu 10.000,- pro Quadratmeter kostet, ist in Leipzig schon für 2.000,- zu haben. Finanztest weist zudem darauf hin, dass Kaufpreise deutlicher als Mieten gestiegen sind. Innerhalb eines Jahres haben sich die Kaufpreise z. B. in Berlin, die Stadt mit den höchsten Preissprung, um nahzu 16 Prozent verteuert; die Neuvermietungen sind dagegen um ca. 8 Prozent gestiegen. So wird der Kaufanreiz gebremst.

Dass die Preise so auseinander driften, ist für Käufer, die die Immobilie selbser nutzen, nicht so relevant. Trotzdem sollten sich auch diese das Kaufpreis-Miet-Verhältnis sehr genau anschauen. Galt einmal die Faustformel, dass der Kaufpreis einer Wohnung nicht höher als das 20-Fache der erzielbaren Jahresmiete (ohne Betriebskosten) sein sollte, so redet man mittlerweile vom 25-Fachen, da man davon ausgehen kann, dass der Wert der Immobilie besonders in Ballungszentren weiter steigen wird. Als absolute Obergrenze ist aber as 30-Fache zu sehen. Wer darüber hinaus geht, muss damit rechnen, dass er den Kaufpreis auch in ferner Zukunft bei einem Verkauf nicht erlösen kann.

Kaufen oder Mieten entscheiden Eigenkapital und niedrige Zinsen

Neben dem reinen Kaufpreis, der die ortsüblichen Mieten vergleichbarer Objekte nicht mehr das 25-Fache übersteigen sollte, sind insbesondere zwei Faktoren maßgeblich, damit sich der Käufer letztendlich nicht übernimmt. Einerseits ist ein höherer Eigenanteil an der Finanzierung nötig. Wer z. B. 50 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln bestreiten kann, erhält einen sehr günstigen Zinssatz. Wer nur 10 Prozent einbringt, wird mit erheblich höheren Kreditkosten rechnen müssen. 20 Prozent sollten es auf alle Fälle sein.

Dank extrem nied­riger Zinsen sind die Kreditraten nach wie vor so günstig wie nie zuvor in der Geschichte. Die Zins­sätze für Immobilien­kredite dürften aber in den kommenden Monaten eher anziehen. Das bedeutet für Käufer, dass sie sich jetzt schnell entscheiden müssen. Denn günstige Zinsen ermöglichen höhere Kaufpreise. Wer zudem nicht selber einziehen möchte, sondern eine Immobilie als Kapitalanlage sieht, wird trotz der noch gegebenen Abschreibemöglichkeiten der Kreditfinanzierung, mit einer erheblich geringeren Rendite rechnen müssen. In vielen Fällen – und insbesonderen die den Ballungszentren mit perfekter Infrastruktur – lohnt sich der Kauf aus Renditegesichtspunkten trotz ebenfalls steigender Mieteinahmen meistens nicht mehr.

Kaufen oder Mieten – man muss den lokalen Immobilienmarkt gut kennen

Nach wie vor ist der Standort wichtig. Wer in Magedeburg ein 130 qm großes Einfamilienhaus erwirbt, zahlt dafür ca. 200.000,-. Damit einher geht aber auch, dass diese Stadt nicht zu den prosperierenden Städten Deutschlands gehört. Deswegen sollte die Immobilie dort stehen, wohin die meisten Magdeburger gerne hinziehen würden. Dann nur so kann man auch in Zukunft einen Verkauf realisieren, ohne draufzahlen zu müssen Für diese 200.000,- Euro erhalten Sie in Düsseldorf gerade mal eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Und in Hamburg gar nur eine Einzimmerwohnung in mittlerer Lage.

Aufgrund der großen Nachfrage haben sich die Rahmenbedingungen für einen Immobilienerwerb zwar verschlechtert. Da aber die Zinsen nach wie vor weit unter ihrem lang­jährigen Durch­schnitt liegen, werden die höheren Kaufpreise wenigstens teilweise kompensiert. Aufgrund dieser günstigen Zinssituation lohnt sich der Kauf langfristg immer noch. Wer sich auskennt, kann heute  eine Baufinanzierung mit einer Zins­bindung von 20 Jahren zu Zins­sätzen von unter 2 Prozent im Jahr realisieren.

Mehr denn je gilt – auf eine umfassende Expertenberatung kommt es an

Unter schwierigeren Marktbedingungen ist es also umso wichtiger, gut informiert und bestens beraten zu sein. Es ist natürlich noch so, dass ein Immobilienkauf sinnvoll ist. Besonders dann, wenn man die Immobilie selber nutzen möchte. Aber auch als Renditeobjekt kann der Kauf Sinn machen, wenn man kühl kalkuliert und eine besonders zukunftssichere und günstige Baufinanzierung findet. Bankenunabhängige Experten helfen dabei, aus über 350 Bankangeboten das passende zu finden. Auf diese Beratung sollten Sie nicht verzichten. Denn neben der Bewertung des Kaufpreises geht es auch um Finanzierungskonzepte, die aus einem intelligenten Mix aus Eigenkapital, zinsgeförderten Möglichkeiten und flexiblen und klassischen Darlehen bestehen.

Trotzdem: Wir glauben, dass alle Kaufinteressenten nun zügig handeln sollten. Aktuell bewegen sich die Finanzmärkte seitwärts. Aber mit einer Tendenz nach oben. Viele Faktoren, geld- wie geopolitische, versetzen den Markt gerade in Unruhe. Betrachtet man die Immobilienpreise und die angekündigten Zinsmaßnahmen von EZB und Fed so ist fast zwangläufig auch mit einer Verteuerung der Kredite zu rechnen. Und wenn diese wieder anziehen ist ein Immobilienerwerb bei gleichzeitig sehr hohen Kaufkosten nicht mehr lukrativ. Aber wir gehen davon aus, dass in den nächsten 12 Monaten kein wirklicher Zinssprung zu erwarten ist, der Immobilienkredite dann erheblich verteuern wird. Eine moderate und stetige Verteuerung der Baugeld-Zinsen ist aber zu erwarten.

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Eine Immobilie ist ein wichtiger Baustein der Vermögensplanung. Kauf oder Sanierung – beides nutzt gezielt der Altersvorsorge.
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