Die Grunderwerbsteuer ist für die Länder ein wichtige Einnahmequelle, um den Landeshaushalt zu stabilisieren. Deswegen haz man diese in vielen Ländern – außer in Bayern und Sachsen – in den letzten 10 Jahren erhöht. In Berlin und Bordrhein-Westfalen zum Beispiel hat sie sich sogar beinahe verdoppelt. Die Grunderwerbsteuer ist aber gleichzeitig der Grund, dass sich viele keinen Immobilienerwerb mehr leisten können. Denn sie kann nicht mit einer Baufinanzierung finanziert werden. Die Kosten dafür muss der Käufer im Vorfeld angespart haben. Jetzt diskutieren die vermeintlichen Regierungsparteien FDP und CDU die Grunderwerbsteuer eine Freibetrag.
Ist Grunderwerbsteuer ein Grund, dass sich immer weniger Wohneigentum leisten können?
Man muss sich verdeutlichen: Knapp 13 Milliarden Euro sprudeln 2017 in die Kassen der Länder. Die Grundwerbsteuer ist somit neben der Gewerbesteuer mit die wichtigste Einnahmequelle der oftmals klammen kommunalen Haushalte. Da sich die Steuer vom Kaufpreis der Wohnimmobilie inklusive Grundstück berechnet, können bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro fast 20 000 Euro zusätzlich für diese Sondersteuer zusammenkommen. Diese Sondersteuer belastet zudem private Haushalte mehr als Großinvestoren und Immobilienentwickler. Denn diese können durch die Ausnutzung steuerliche Kniffe die Gewerbesteuer legal umgehen.
Zudem muss sie aus den Ersparnissen bezahlt werden. Banken vergeben keine Kredite dafür. Und über einen Baufinanzierungskredit darf sie explizit nicht mitfinanzieren. Darin sehen viele Experten – neben der Einführung der Wohnimmobilienkredit-Richtline – einen wesentlichen Grund für den spürbaren Rückgang privater Baufinanzierungsanfragen. Viele Haushalte konnten nicht genügend sparen, um die Gewerbesteuer aus Eigenmitteln zu bedienen. Zudem reduziert die Steuer die Summe an Eigenkapital. Deswegen müssen sich die Haushalte mehr Geld von der Bank leihen. Das verteuert dann wiederum die Finanzierung und führt in manchen Fällen dazu, dass die Bank aufgrund fehlenden Eigenkapitals die Finanzierung gänzlich ablehnt.
Eine Änderung der Grunderwerbsteuer wird aktuell diskutiert.
Es scheint so als habe die Politik dieses Problem erkannt. Die Gewerbesteuer ist Thema der aktuellen Koalitionsverhandlungen des angestrebten Jamaika-Bündnis von CDU, CSU, FDP und Grünen. Dabei stehen mehrere Modelle zur Debatte.
1. Ein Freibetrag auf die Grundwerbsteuer
Die Union schlägt vor, einen Freibetrag für Erwachsene und Kinder sowie für Familien einzuführen, die erstmals selbstgenutztes Wohneigentum kaufen. Die FDP spricht gar von einem Freibetrag für alle von is zu 500.000,- EUR. Erst bei Kaufpreisen, die arüber liegen, soll die Steuer dann greifen.
2. Grundsätzliche Steuerbefreiung von Neubauten
Diese Praxis fünden am bereits in den Niederlanden und Belgien. Alternativ raten Experten, den Steuersatz merkbar zu verringern, um damit die kaufwillige Mittelschicht zu entlasten und mehr Immobilieneigentum in Deutschland möglich zu machen. Denn es steht außer Frage, dass Immobilien ein wesentlicher Teil des privaten Vermögensaufbaus und damit der Altersversorgung darstellen. Und in der Immobilenquote hinkt Deutschland deutlich hinter den anderen EU-Mitgliedern her.
3. Einführung eines Stufentarifs wie in Großbritannien
Dieser Stufentarif sieht grundsätzlich einen Freibetrag vor. Nach erreichen der Freibetragsgrenzes steigt die Besteuerung proportional mit mit dem Immobilienpreis. So wären laut englischem Vorbild beim Kauf einer Luxus- oder Groß-Immobilie im Wert von zwei Millionen Euro die ersten 125 000 Euro steuerfrei. Dann erhöht sich der Steuersatz schrittweise von zwei auf zwölf Prozent. Für die letzten 500 000 Euro (von den 2 Millionen) müssten dann ca. 60 000,- Euro Steuer gezahlt werden.
Ein ähnliches Modell wird für Großinvestoren diskutiert, die sich aktuell die Gewerbesteuer legal sparen können. Wie aber können die Länder mögliche Einnahmeverluste ausgleichen? Derzeit müssen Großinvestoren beim Kauf oder Verkauf von Wirtschaftsimmobilien keine Gewerbesteuer zahlen, wenn weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile den Eigentümer wechseln. Man rechnet, dass dadurch dem Fiskus jährlich 1 Milliarde vorenthalten werden. Die Grünen fordern, diese 95 Prozent nun deutlich zu sehen.
Wie realisitisch ist die Reduktion der Grunderwerbsteuer?
Dass Handlungsbedarf besteht, hat die Politik erkannt. Zu eklatant sind die gesetzlichen Hemmnisse und zu deutlich ist der Rückgang der Baufinanzierungskredite. Mit der Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie (die aktuell ebenfalls Nachbesserungen erfaährt), der Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den allermeisten Bundesländern und dem permanenten Steigen der Immobilienpreise ist es den allermeisten Kaufinteressenten verwehrt, sich eigengenutztes Wohneigentum zuzulegen. Doch gerade die Immobilie ist ein wesentlicher Baustein für eine nachhaltige private Altersvorsorge, die der Staat seinen Bürger andererseits dringend aempfiehlt, um erwartbare sinkende Renteniveaus zu kompensieren.
Klar ist, dass etwas passieren muss. Nach Abschluss der Regierungsbildung ist bereits jetzt absehbar, dass die neue Regierung die Grundsteuer reformiert. Allerdings können die Länder hier als Bremse fungieren, da sie auf diese Einnahmen für ihre Haushalte angewiesen sind. Also wird es auch darum gehen, wie der Bund diesen Verlust an Steuereinnahmen für die Länder kompensieren kann.
