Immobilienkauf

Eigengenutztes Wohneigentum günstiger als Miete

Eigengenutztes Wohneigentum: die Vorteile gegenüber Mietwohnen sind auch in Zukunft trotz steigender Immobilienpreisegegeben.
17 Oct
eigengenutztes Wohneigentum hat auch in Zeiten hoher Immobilienpreise Vorteile gegenüber Mietwohnungen. (Foto:pexels.com)

Viele stellen sich angesichts steigender Preise für Wohneigentum die Frage, was in Zukunft Vorteile bringt: Eigengenutztes Wohneigentum oder Mietimmobilie? Es ist ja nicht nur die Frage, ob man sich aktuell Eigentum leisten kann. Auch die Frage, wie sich in 15 oder 20 Jahren die Zinsen entwickelt haben, spielt dabei eine große Rolle. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) hat sich dieser Frage angebommen. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, so die Forscher. Zu beleuchten seien die zu erwartende Entwicklung der Immobilienpreisen und -mieten ebenso wie die Entwicklung der Hypothekenzinsen und die persönliche Vermögens- und Einkommenslage. Und welche emotionalen Faktoren spielen eine Rolle, dass in Deutschland weit weniger Wohneigentum ausgewisen ist wie in allen anderen europäischen Staaten?

Eigengenutztes Wohneigentum: Vorteile trotz gestiegener Anschaffungskosten

Ob der Bau eines Eigenheims, der Erwerb einer Bestandsimmobilie oder einer Eigentumswohnung – in den letzten Jahren sind die Kaufpreise massiv gestiegen. Aber auch die Mieten haben besonders in den Ballungszentren neue Höchststände erreicht. Diese Emtwicklung hat die Studie nun in Relation zu den aktuell nach wie vor histroischen günstigen Baukredit-Zinsen gesetzt. Das Ergebnis: Der Erwerb von Wohneigentum ist im Schnitt um 41 Prozent günstiger als  Mieten. Dieser Vorzug des Eigentums gegenüber dem Mieten hat sich damit gegenüber den Vorjahren weiter ausgeweitet, so die Studie. Im Detail betrachtet: Im teuren Süden Deutschlands beträgt der Vorteil zum Teil lediglich 13 Prozent. Im strukturschwächeren Osten ist der  Haus- oder Wohnungskauf gegenüber der Miete um bis zu 67 Prozent im Vorteil.

Der wichtigste Faktor, daß eigengenutztes Wohneigentum gegenüber dem Mieten bevorteilt, ist das besonders niedrige Zinsniveau.  2011 mussten für langfristige Darlehen über 4 Prozent Zinsen gezahlt werden. Wer heute genug Eigenkapital mitbringt und damit eine Beleihungsquote von ca. 60 Prozent erreicht, zahlt dagegen weniger als 2 Prozent. Diese Zinsentwicklung hat rechnerisch die Preisentwicklung überkompensiert, sagen die Wissenschaftler. Neu finanziertes und eigengenutztes Wohneigentum ist damit deutlich günstiger als das Mieten.

Wie dürfen sich die Zinsen für eigengenutztes Wohneigentum zukünftig entwickeln?

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel mit einer langfristigen Finanzierung verbunden. Der Haken dabei: Je langfristiger die Zinsen die Finanzierung  festgeschrieben sind, umso höher der Zinssatz. Am günstigsten sind Baufinanzierungen mit einer Laufzeit von 5 oder 1o Jahren. Was aber, wenn nach Ablauf dieser Frist die Zinsen sprunghaft gestiegen sind? Dann kann sich die monatliche Belastung für Zins und Tilgung schnell auch verdoppeln? Die Studie hat zwar die Tlgung des Kredites außen vor gelassen und nur die Zinsdienste und zusätzliche Kosten wie Grunderwerbssteuer, Abschreibungen und Instandsetzungen berücksichtigt. Die Wissenschaftler argumentieren aber, dass die Tilgung ein Teil der Altersvorsorge ist, weil der Käufer im Gegensatz zum Mieter Vermögen aufbaut und am Ende über eine entschuldete Immobilie verfügt.

Um eigengenutztes Wohneigentum gegenüber der Mieter noch besser vergleichen zu können, hat die Studie auch den sogeannt „kritischen Zisnsatz” berechnet. Darin Dabei wurde ein Tilgungsanteil in der monatlichen Zahlung der Immobilienkäufer berücksichtigt.Und es wurde angenommen, dass die Finanzierung nach zehn Jahren erneuert werden muss – und zwar zu einem dann gestiegenen Zinssatz. Als erhält man einen „finanzierungsneutralen Zins“. Das ist der Zinssatz, bis zu dem die Finanzierungskosten nach 10 Jahren steigen dürfen, ohne den Vorteil des eigengenutzten Eigentums gegenüber der Miete aufzulösen.

Eigengenutztes Wohneigentum: in 10 Jahren Zinssätze von 4 bis 5 Prozent laut Studie kein Problem.

Die Studie betrachtete die Enrwicklung anhand von Regionen wie eingangs beschrieben. In vielen Regionen – die Ballungszentren ausgenommen – dürfe laut Studie in 10 Jahren der Zinssatz auf 4 Prozent steigen. In 280 Regionen sogar auf über fünf Prozent. Ohne dass sich der finanzielle Vorteil des Wohneigentums auflöse. Auch in den meisten Ballungsgebieten wäre demnach eine Erhöhung auf 3 Prozent möglich. Einzig München wird problematischer gesehen, da sollte der Zins dann nur um 0,8 Prozent teurer sein. In dieser Stadt ist demnach eine langfristige Baufinanzierung über 20 oder mehr Jahre oder ein Volltilgerdarlehen, dass unter 3 Prozent Zinsen liegt, aktuell die bessere Alternative. Zumal die zu erwartenden Wertsteigerungsmöglichkeiten in dieser Stadt besonders hoch sind.

Folgt man der Studie, ist der Kauf einer Immobilie nach wie vor erstrebenswert. Aber natürlich spielen Region und Lage dabei eine wichtige Rolle. Und die Art der Finanzierung. Spekulierend mit kurzfristigen, günstigen Baufinanzierungen. Oder sicher mit einem langfristigen bzw. Volltilgerdarlehen. Auch der emotionale Aspekt sollte eine Rolle spielen. Wo und wie wohnen Sie am liebsten. Um alle Faktoren im Blick zu behalten und die eher theoretische Betrachtung der Studie mit realen Gegebenheiten abzugleichen, ist Beratung wichtig. Natürlich bei einem versierten und spezialisierten Baufinanzierer. Im aktuellen Marktumfeld ist es nicht leicht, die beste Finanzierung zu finden. Am besten den Vergleich von 350 Bankangeboten angehen, so wie ihn die ACCEDO AG anbietet. Und gleichzeitig prüfen, welche geförderten Kredite noch möglich sind. So kommen Sie zu einer soliden und sicheren Finanzierung mit einem positiven Ausblick, so wie in der Studie beschrieben.

Eigengenutztes Wohneigentum: die Vorteile gegenüber Mietwohnen sind auch in Zukunft trotz steigender Immobilienpreisegegeben.
Trotz steigender Immobilienpreise: Eine neue Studie zeigt, dass eigengenutztes Wohneigentum auf Dauer günstiger als Miete ist.
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