WIKR – der Zugang zur Baufinanzierung wird schmäler. Mehr Sicherheit und weniger Kredite sind die Folge.
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WIKR – dieses Kürzel irrlichtet aktuell durch die Kommentarspalten in den Wirtschaftsrubriken der deutschen Presselandschaft. WIKR steht für „Wohnimmobilienrichtlinie”. Sie wurde am 21.03.2016 in Deutschland aufgrund einer EU-Verordung in Kraft gesetzt. Sie hat das Ziel, Baufinanzierungskunden vor falscher oder unzureichender Beratung zu schützen. Bereits nach der Finanzkrise hatte der Gesetzgeber Banken und Finanzierungsberater in die Pflicht genommen, Beratungsprotokolle über jedes Kundengespräch anzufertigen. Diese müssen dem Kunden vorgelegt und von ihm unterschrieben werden. Damit soll sichergestellt werden, dass Kunden nicht mit unverständlichen und übervorteilenden Finanzprodukten „über den Tisch gezogen werden”. Die WIKR ist an sich nichts anderes als die Ausdehnung dieser Beratungsdokumentationspflicht auf den Baufinanzierungsbereich.
WIKR – eine gute Idee zum Wohle des Verbrauchers
Eine Baufinanzierung ist für die allermeisten Kreditnehmer die weitreichenste finanzielle Entscheidung, die man im Leben trifft. Eine Baufinanzierung kann leicht 30 Jahre dauern und ist damit für den Kreditnehmer eine „lebenswichtige” Entscheidung. Damit die Auswüchse, die zur Immobilienkrise in den USA aber auch in Spanien führten, eingedämmt werden, verlangt die WIKR die Einhaltung folgender Kriterien:
- Die Bank oder der Berater muss vor Vertragsabschluss dem Kunden Informationen liefern, die ihm die Tragweite und das Risiko vor Augen führen. Dabei müssen Abweichungen der Beratungsempfehlung gegenüber den geäußerten Kundenwünschen protokolliert, angeführt und festgeschrieben werden.
- Der Kunde muss über die Risiken einer Baufinanzierung umfssend aufgeklärt werden. Vorgeschrieben ist dabei, dass Informationen zu Zinsänderungs-, Einkommensminderungs-, Wertverlust-Risiken genauso gegeben und dokumentiert werden wie z. B. Aufklärung über sonstige Risiken wie z. B. Mietausfallsrisiko (falls die Immobilie z. B. durch Unter- oder WSeitervermietung (teil-) finanziert werden soll.
- Jedem Angebot ist ein detailliertes Beratungsprotokoll beizufügen, welches vom Kreditinteressenten vor dem Abschluss des Vertrages gegengezeichnet werden muss.
- Alle Berater (Banken, Vermittler oder freie Berater) müssen zudem zwingend eine Zulassung nach Paragraph 34i vorweisen. Hierbei handelt es sich um verbindliche Vorgaben für Immobilienkreditanbieter- und -vermittler, die Sie hier nachlesen können.
- Jedem Kreditinteressenten ist zudem ein ESIS-Merkblatt (hier nachzulesen) zu übergeben, das in standardisierter und rechtskonformer Form auszufertigen ist.
WIKR – mehr und besser informierte Kunden und weniger Kreditanbieter
Ziel der WIKR sind besser informierte Kunden, die insbesondere die immer enthaltenen Risiken einer langfristigen Baufinanzierung – somit für die eigene Lebenssituation und Finanzplanung – einschätzen können. Die WIKR-Richtlinie führt aber auch zu einer Verkleinerung des Anbietermarktes. Nicht nur wegen der zwingend notwendige Zulassung nach Paragraph 34i für Baufinanzierungsvermittlung. Die Haftungsproblematik führt dazu, dassBanken bei der Kreditvergabe vorsichtiger agieren.
Banken müssen nunhinterfragen, ob sie einen Baufinanzierungskredit bewilligen. Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie werden Bankenvermehrt in die Haftung genommen, wenn im Rahmen der Beratung und des Verkaufs nicht alle Risiken bewertet wurden. In der Praxis bedeutet das, dass der Interessent heute schwieriger an einen Baukredit kommt.
Die Bank prüft in der Regel nun, ob der Baukredit-Interessant nach zehn Jahren in der Lage ist, jährlich acht Prozent bei der Anschlussfinanzierung auf die Darlehenssumme zu bezahlen in der Lage ist. Zudem setzen viele Banken heute die Grenze, dass dass bis zum maximal 6,5-fachen eines Jahresnettogehalts finanziert wird. Natürlich ist auch die Höhe des Eigenkapitals wichtig.
Für den Kunden, der eine kurzfristige Baufinanzierung zu besonders niedrigen Zinsen z. B. über 10 Jahre abgeschlossen hat, ist zudem zu bedenken, dass sich in 10 Jahren möglicherweise die Bauzinsen wieder bei 4 Prozent liegen, sich seine finanzielle Situation aber verschlechtert hat (weil z. B. die Ehefrau Ihren Job zugunsten der Kindererziehungaufgegeben hat)? Unter diesen Umständen kann es passieren, dass er dann keine Anschlussfinanzierung mehr erhält. Deswegen ist der Abschluss einer langfristigen Finanzierung (30 Jahre) oder eines Volltilgerdarlehens aus heutiger Sicht sehr vernünftig.
WIKR – für junge Familen und ältere Kreditinteressenten wird es schwieriger
Die Vorsicht der Banken bei der Baukreditvergabe hat gute Gründe: Die WIKR hat in letzter Konsequenz noch zu keiner Rechtssicherheit geführt. Bisher wurde nicht klar definiert, ab wann und in welchen Fällen Kreditgeber in die Haftung genommen werden. Dabei geht es nicht um offensichtliche Beratungsfehler sondern vielmehr um Graubereiche und spekulative Möglichkeiten: Ein Kreditinteressent und Normalverdiener, der heute Ende 40 ist, wird aktuell Probleme haben, einen Kredit zu erhalten, falls er nicht in der Lage ist, bis zum Renteneintrittsalter den Kredit vollständig zu tilgen. Denn aufgrund der aktuellen Rentenentwicklung kann die Bank nicht sicher vorhersehen, mit welchem Rentenniveau zu rechnen ist. Aber auch junge Familien, denen Sicherheit und Eigenkapital fehlen, werden nicht selten von der Kreditvergabe ausgeschlossen. Banken erscheint aufgrund bisher nicht bewerteter Risiken (wie z. B. Scheidung, Kinderzuwachs, Arbeitsvertragsstatus) die Gefahr eines Kreditausfalls größer.
WIKR – jetzt sind Baufinanzierungsprofis gefragt
Die ersten Erfahrungen mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der ersten Monaten seit Einführung zeigen, dass Banken – und speziell deren Bankberater – sehr konservativ damit umgehen; bei einem ersten Zweifel entscheiden sich sich vermehrt, den Kredit nicht zu gewähren. Da die Haftungssituation noch nicht letztinstanzlich beantwortet ist, will man im Zweifel nicht das Risiko eingehen, als Bank in Haftung genommen zu werden. Zudem spielt dabei die oftmals fehlende fundierte Erfahrung der Bankberater im Baufinanzierungsgeschäft eine Rolle. Wer also nicht im entsprechenden Alterspektrum liegt, wenig Sicherheiten und wenig Eigenkapital einbringen kann und über kein überdurchschnittliches Einkommen über einen längeren Zeitraum verfügt, der hat es definitiv schwieriger, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.
Über mehr, wen auch durch die WIKR einschränkten, Spielraum verfügen bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler wie die ACCEDO AG, die zudem nicht an bankhausinterne Richtlinien gebunden sind. Da sie Zugriff auf die Angebote von mehreren hundert deutschen Filialbanken haben, fällt es ihnen leichter, einen passenden Kredit bzw. ein maßgeschneidertes Baufinanzierungskonzept, das aus mehreren Bausteinen besteht (z. B. eine Kombination aus Bankkredit, Bausparvertrag, Riester-Förderung, Sondertilgungen etc.) zu schnüren, zumal sie über Expertenwissen und fundierte Kenntnis des komplexen Baufinanzierungsgeschäfts verfügen.
Deswegen empfehlen wir, nicht nur mit der Hausbank oder ihrem Finanzberater zu sprechen – nutzen Sie auch die Expertise der bankenunabhängigen Onlinevermittler, die kostenfrei arbeiten.
