Immobilienkauf

Mietwohnung als Geldanlage kaufen?

Mietwohnung als Geldanlage ist auch in Zeiten des Immobilienbooms und der Niedrigzinspolitik möglich.
12 Sep
Mietwohnung als Geldanlage? Wer die richtigen Fragen stellt, kann hier eine sichere Geldanalgae finden. (Foto: DeathtoStock.com)

”Der überhitzte Immobilienmarkt lasse keine Privatinvestionen in Wohnungen mehr zu, die der Geldanlage dienen.” So oder ähnlich hört man es allerorten. Stimmt das? Eine nähere Betrachtung zeigt, es es immer noch lohnend sein kann, Mietwohnungen als Geldanlage zu erwerben. Wichtig ist eine genaue Analyse, ob sich für Sie eine Mietwohnung als Geldanlage rechnet. Das hängt von Ihren Erwartungen, ihren finanziellen Möglichkeiten und von der Lage der Immobilie ab. Außerdem haben sich die Anlageregeln verändert. Was früher richtig war, ist heute nur bedingt anzuwenden.

Wenn die Eigenkapitalquote stimmt, ist eine Mietwohnung als Geldanlage empfehlenswert

Es ist in erster Linie die Frage nach den Erlösen der Gesamtinvestition. Diese Erlöse müssen sich am Markt orientieren. Eine realisitsche Einschätzung ist nötig,  indem Sie die Miete vergleichbare Wohnungen in vergleichbarer Lage recherchieren. Es ist zudem die Frage nach dem Beleihungswert. Galt früher je ehr umso besser, heisst es heute, eher wenig, aber dafür Volltilgung. Auf einen möglichst niedrigen Zinssatz kommt es derzeit nicht an.

Man sollte sich sicher am Ende sein, dass man 4 Prozent Mieterlöse auf die Investion erhalten kann. Bei diesen 4 Prozent scheint zwar die Kluft zwischen Baufinanzierungskredit (bei einer 90 Prozent Finanzierung) mit ca. 1,5 Prozent mickrig. Dieser rechnet sich aber in der Niedrigzinsphase; bei einem Kaufpreis von 400.000,- Euro, einem Tilgungssatz von 5 Prozent und einer monatlichen Belastung von ca. 2.000,- EUR wäre nach ca. 20 Jahren der Baufinanzierungskredit komplett zurückgezahlt. Wieviel Eigenkapital Sie mitbringen sollten, richtet sich dabei nach den Wünschen des Kreditgebers, ihrer Bonität, ihrer steuerlichen Möglichkeiten und nach den erzielenden jährlichen Einkünften aus der Miete. Hier müssen Sie mit Ihrem Kreditgeber verhandeln. Dabei sollten Sie darauf achten, dass auch Sondertilgungen und Ratenanpassung unentgeltlich möglich sin.

Auf Ihre Erwartung kommt es an, ob Sie eine Mietwohnung als Geldanlage wählen sollten

Erwarten Sie, dass die Mieten in den nächsten 20 Jahren steigen werden? Würden Sie dass Geld mit selber Laufzeit in Bundesanleihen stecken, erhalten Sie aktuell weniger als 1 Prozent. Hiervon werden dann auch noch Steuern fällig. Am Ende bleiben Ihnen eine winzige Rendite.

Sind Sie mit weniger als 3,5 Prozent Rendite zufrieden? Steigen die Mieten während des Finanzierungszeitraums überhaupt nicht, können Sie eine Rendite von ca. 1,5 erzielen. Steigen die Mieten aber jährlich um nur 1 Prozent, dann freuen Sie sich bereits über eine Rendite von über 3,5 Prozent. Mehr sollten Sie aber auch nicht erwarten. Als kleines Nebengeschenk: Zinskosten von Mietwohnungen können steuerlich geltend gemacht werden.

Sind Sie bereit,die alten Regeln der Anlagefinanzierung von Immobilien außer Acht zu lassen? Früher galt: möglichst geringe Tilgung, möglichst viel Eigenkapital, keine Tilgung und Kreditrückzahlung erst am Ende, wenn die Lebensversicherung fällig wird. heute gilt: Langfristiger Baufinanzierungsvertrag, hohe Tilgung, wenig Eigenkapital, gute Bonität und die Sicherheit eines Annuitätendarlehens.

Die Mietwohnung als Geldanlage über ein Annuitätendarlehen finanzieren

Monatlich planbare Rückzahlungsquoten sind heute Standard für Ihre Sicherheit. Das entspricht den Vorzügen eines Annuitätendarlehens. Zudem gewährt Ihnen ein möglichst langfristiges Darlehen Niedrigzinsgarantie. Eine hohe Tilgung hilft, schneller schuldenfrei zu sein. Und Sondertilgungsmöglichkeiten und Ratenanpassungen gewähren eine willkommene Flexibilität. Sind die alten Regeln auch außer Kraft gesetzt, so besteht eine nach wie vor weiter: die Investition sollte niemals das 25fache der jährlichen Mieteinahmen überschreiten (Beispiel: Mieterlöse von 1.000,- EUR/Monat dürfen die 300.000,- EUR Investitionssumme inkl. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar, Makler etc. nicht übersteigen).

Vergessen Sie zudem nicht, dass Sanierungs- und Instandhaltungskosten zusätzlich auf Sie zukommen. Im Laufe von 20 Jahren werden Mietwohnungen auch Schönheitsreparaturen brauchen. Diese sollten Sie pro Quadratmeter mit ca. 3,50 / Monat berechnen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Sollten Sie an einer Mietwohnung als Geldanlage interessiert sein, so sollten Sie sich die Beratung eines bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittlers einholen. Dieser hilft Ihnen, die beste Eigenkapitalquote zu ermitteln und gleichzeitig einen für die Rahmenbedingungen möglichst günstigen Kreditgeber zu finden. Das ist in Zeiten von WIKR und den damit einhergehenden neuen Vorgaberegeln nämlich nicht so einfach.

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