Immobilienkauf

Betongold-Rendite statt Festgeld-Zinsen

Nicht träumen – handeln: Clever Baufinanzieren und auf Eigenmittel setzen: Dann gibt es auch heute noch eine gute Betongold-Rendite.
09 Aug
Kein Traum: Betongold-Rendite ist auch in Zeiten hoher Immobilienpreise möglich, wenn die Finanzierung stimmt. (Foto: picjumbo.com)

”Betongold wirft keine Rendite mehr ab” so oder ähnlich ist es zu lesen. Natürlich stimmt es, dass vielerorts die Immobilienpreise stark gestiegen sind und sich mancherorts die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen öffnet. Doch bedarf es eines genaueren Blickes, inwieweit diese Aussagen stimmig sind. Im Rahmen einer Kapitalanlage mag die Tendenz der Aussage stimmen; aus der Sicht von Selbstnutzern stimmt sie aber nicht. In Zeiten der Niedrigzinspolitik rechnet sich die Betongold-Rendite nach wie vor. Denn nicht nur die Zinsen für Baufinanzierungskredite sind im Keller; auch die Zinsen für sichere Geldanlagen sind auf Mininiveau. Deswegen rechnet sich die Anschaffung einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims für Selbstnutzer nach wie vor. Vorausgesetzt, man fädelt die Baufinanzierung richtig ein. Die wesentlichen Eckpunkte hierfür:

Eine lohnende Betongold-Rendite setzt sich aus Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung und Eigennutzung zusammen.

  • Ganz wichtig: Das Eigenkapital.

Alle, die heute ihr Vermögen auf Festgeldkonten, Bundesanleihen und Rentenpapieren geparkt haben, haben ein Zinsproblem. Die Zinsen spielen aktuell nicht einmal mehr die Mini-Inflation ein. Besser ist es, dieses Geld in den Kauf einer Immobilie zu stecken, da mittelfristig auf 10 Jahre die Renditeaussichten weit besser sind. Deswegen gilt für eine Finanzierung, die eine Betongold-Rendite abwerfen soll: Soviel Eigenkapital wie möglich einbringen. Der sogenannte Beleihungswert entscheidet zudem über den gebotenen Zinssatz. Je geringer dieser ist, umso besser ist der Zinssatz, den die Bank verlangen wird. Wem eine zumindest 60 prozentige Beleihung möglich ist (also 40 Prozent der Finanzierung werden aus Eigemitteln beigesteuert), kommt in Genuss der Minizinsen. Wer noch mehr einbringen kann, profitiert auch noch mehr. Denn: Sollzinsen kosten immer mehr als Habenszinsen bringen können.

  • Ähnlich wichtig: Die Eigennutzung.

Durch die Eigennutzung spart man die Mietzahlung und kann im Normalfall und einer adäquaten Immobilie den Mietzins in die Finanzierung stecken. Das schränkt den eigenen Lebensstandard nicht ein und hilft zudem beim Vermögensaufbau. So lässt sich eine Betongold-Rendite erwirtschaften, ohne dass man zusätzlich sparen muss. Und auch wenn man damit nicht spekulieren sollte, so ist die Wahrscheinlichkeit, dass die eigengenutzte Immobilie im Lauf der Jahre an Wert gewinnt, durchaus möglich.

Eine harte Tilgung fördert die Betongold-Rendite zusätzlich.

Gehen Sie nicht davon aus, dass der aktuell niedrige Zinssatz zu gleichzeitig günstigeren monatlichen Raten führt. Die monatlichen Raten sollten so hoch wie möglich angesetzt werden, um entsprechend viel schneller schuldenfrei zu sein. Je früher nämlich die Schuldenfreiheit eintritt, umso besser fällt am Ende auch die Betongold-Rendite aus.

Dass, was Sie durch einen niedrigen Zinssatz einsparen, sollten Sie mit einer möglichst hohen Tilgung wieder auffüllen. Tappen Sie nicht in die Falle, denn es gibt ein der Finanzmathematik ein Paradox: Je niedriger der Zinssatz bei gleichbleibender niedriger Tilgung ist, umso länger dauert die Rückzahlung. Heute werden in vielen Fällen bereits 3 Prozent Anfangstilgung als Muss in den Verträgen festgeschrieben. Unsere Emfpehlung: 5 oder 6 Prozent; wenn sie noch mehr leisten können, umso besser.

Außerdem: Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen. In vielen Verträgen, die Banken bieten, sind inzwischen Sondertilgungsmöglichkeiten kostenfrei möglich. Nützen Sie diese. Machen Sie während der Vertragslaufzeit eine Erbschaft, erhalten Sie eine Prämie vom Arbeitgeber oder bringt ein auslaufender Sparvertrag oder der Verkauf z. B. eines Autos zusätzliches Geld in die Haushaltskasse, nutzen Sie dieses umgehend für eine Sondertilgung. Durch diese Barmittel werden Sie nicht nur schneller schuldenfrei sondern erhöhen auch die Betongold-Rendite.

Verbraucherfreundliche Kreditverträge gewähren eine Sondertilgung jährlich von bis zu fünf Prozent des Darlehens zusätzlich und kostenfrei. Weniger freundliche   Verträge begrenzen die Zahl der Sondertilgungen auf drei bis fünf während der Laufzeit, wobei die Beträge auf insgesamt fünf Prozent begrenzt sind. Aber das können Sie immer mit dem Kreditinstitut verhandeln.

Betongold-Rendite in Abhängigkeit der Vertragslaufzeit Ihrer Baufinanzierung.

Eine der schwierigsten, da spekulativen Fragen, ist die Frage nach der besten Zinsbindung. Fünf, zehn, dreizig Jahre oder gleich einen Volltilger? Fakt ist: Je länger die Zinsbindung um so höher fällt der Zinssatz aus. Während z. B. eine 400.000 Euro-Finanzierung mit 10 jähriger Zinsbindung ca. 2 Prozent Zinsen kostet, erhöht sich der Zinssatz bei einer Bindung von 25 Jahren auf nahe 3,5 Prozent. Dieser Unterschied erschwert die Entscheidung, denn wer weiss, wie sich die Zinsen in 10 Jahren entwickelt haben. Ein Anhaltspunkt ist aber, dass der Durchschnitt der Zinsen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren über die vergangenen 20 Jahre gerechnet bei 5,5 Prozent liegt. Und auch wichtig: Jeder Vertrag mit längerer Laufzeit als 10 Jahre kann nach 10 Jahren mit einer 6 montigen Kündigungsfrist vom Kreditnehmer ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann.

Kurz gesagt: Wer heute annimmt, dass die Hypothekenzinsen in 10 Jahren unter 6,5 Prozent liegen, wählt die kürzere Laufzeit. Wer aber meint, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder über 6,5 Prozent liegen, sollte einen Kredit mit einer Laufzeit von ca. 25 Jahren abschließen. Warum? Das liegt am sogenannten ”kritischen Zins” (siehe: finanztip). Zum Thema ”kritischer Zins” und wie Sie der Spekulation zu Leibe rücken können, fragen Sie am besten einen versierten Baufinanzierungsberater. Wer diese Frage beantworten kann, versteht sein Metier …. wie z. B. die Berater der ACCEDO AG.